2009年01月13日熱點互動直播
【熱點互動】「一舉數得」的中共樓市新政
主持人：觀眾朋友們大家好，歡迎收看新唐人電視台《熱點互動》節目。房地產業在國民經濟發展中歷來居重要的位置，2008年中國樓市進入了寒冬，目前的樓市是開始量價齊跌。
在多次救市無效的情況下，新年伊始，中共以四部委聯合發表公告的形式表態，房價仍然高於普通居民的支付能力，並且打算用6千億的住房公積金建造經濟適用房。中共為什麼忽然放棄救助房地產市場，開始關心起中下層百姓的住房問題了呢？這項樓市的新政對未來又會造成怎樣的影響？我們今天請資深評論員傑森博士跟我們一起來分析解讀一番。傑森您好！
我們知道去年底的時候，國務院發表了一個文件，是關於房地產的一個意見，而上週又有一個四個部委的聯合公告，說房價現在還不夠低。（傑森：這倒好像是新鮮事！）現在就讓人感覺很奇怪，因為在這之前好像中央的政策一直都是在挺房地產市場，在救市，那現在突然間好像覺得房價還有繼續下跌的空間，好像來了一個180度的轉彎，為什麼會有這樣的變化？
傑森：事實上是這樣子，我們知道從2008年中期開始，房地產銷售量開始劇減，雖然有些地方還死撐著價格不跌，但是銷售量已經劇減了。所以當時中央出台什麼降利率、允許貸款放寬等等政策，而地方更是各個城市，比如重慶出台很多政策，西安、石家莊各地都出台優惠政策，就是想刺激房市，換句話說就是想救房市。結果是什麼呢？到了12月份的時候，報表終於出來了，量價齊跌，銷售量是去年2007年的一半，房價第一次在中國下走了。
主持人：這實在是救無可救了。
傑森：救無可救，那至少中共中央看到了。但此時這個情況下你去救房市，真的是杯水車薪，就像你拿一杯水去救一個森林大火一樣，完全是不可能的。在這樣的情況下，中央看到了這個東西，但是地方還沒看到。
主持人：地方可能也看到了，不願承認而已。
傑森：是不願意承認，因為它們太依賴於房市了。去年底所謂中國房地產健康發展的相關意見，後來叫131文件，也就是四個部委後來支撐的文件，第一次提出來說：房價還要再降一降。另外也提到要建經濟適用房，換句話說就是承認前一段時間死保房市的政策是不合適的，現在希望房市能往下降一降，同時還想用另外一招來躲過眼前的危機。
主持人：現在看來它改變政策完全是被逼無奈的。
傑森：被逼無奈的，它只是認可大家都看見的一個事實。
主持人：對，但是儘管是這樣子，房地產的價錢必須得下走，這也是市場的經濟規律，另外一方面，對很多要想買房子的民眾來講，也是非常願意看到房價繼續下走，那這樣一來中央的政策不是很順應民意了嗎？
傑森：這要兩方面看問題，第一、這不是它想做的，是不得已而為之。而這個不得已而為之，是因為它歷來都是靠媒體忽悠一下百姓，或是靠出台幾個政策，呼嚕房市就上去了。
那這一次因為太明顯了，誰都看得出來，比如說北京市，北京市的房價還沒跌，可是北京市的問題已經很嚴重了。北京市現在空置的房屋有9萬將近10萬套，而2008年一年才賣出去4萬套，按這個速度2010年你不蓋房子，再賣兩年都行，這是短期的，長期它也知道。
大家知道中國有個生育高期，就是從63年到73年這10年，那麼以72、73年而言，現在也有35、36歲了，已經到了買房子的結尾期了。那麼未來10年從人口上來說的話，對房屋的需求又降了30%，再加上房價問題，方方面面中國房市沒有再往上暴漲的可能性了，這是誰都看得出來的，再忽悠都忽悠不上去了，所以它這是不得已而為之。
另外一方面，我們也可以看到中共出台的政策是怎麼一個政策？就說：噢！我們現在要開發經濟適用房。這個經濟適用房是什麼概念？它是針對中低收入階層的人來做的，我們知道中國房市真正的市場在那兒。但目前按國際標準──收入的1/3用於買房子，照這樣的標準，中國只有收入前20%的人夠買房子，就是你把房價降一降，中國的房地產市場也只是在頭40%的人有這樣的能力去買房子。
那麼它現在說要建經濟適用房，一方面可以刺激經濟，接著再搞房地產，另一方面，經濟適用房這裡的人群不會傷害它未來真正的商品房的人群，因為那一群經濟適用房的人群將來再怎麼樣也不可能匯入這群人裡邊去。也就是說它這樣的政策呢，一方面可以刺激它現在的經濟，另一方面，不會傷及它未來房地產的發展。那它也知道這是不可為而為，不得已而為之的事情，所以說方方面面我們可以看到，它是多方權衡才出台這個政策。
主持人：那它是說這個樓市新政一定調以後呢，建設部長馬上就用6千億閒置的住房公積金來建這種經濟適用房，那麼這項政策是不是很好的把資金問題解決了？
傑森：對中共來說，這個政策是一舉多得的妙招，為什麼這麼說呢？第一、我們知道中共前一段時間為了刺激經濟，要出4萬億來刺激經濟。大家仔細一看，發現中央其實只出1萬億，其它都是假的，都是空的，而這1萬億還是靠赤字和收舉公債，事實上又等於從社會拿錢來支持社會，整個1萬億都是幌子。
事實上要刺激經濟，它真的缺錢，而房地產是它唯一能發展內需的部分，這個部分它怎麼拿錢呢？現在它就有一個名兒，也就是堂而皇之的一個幌子，說我現在要匯集中低層的人，我要建經濟適用房。那麼在這種情況下呢，我去把所謂的6千億這個巨大數字，比它前面刺激經濟的數字還多，把這筆錢拿出來，我要來建經濟適用房。
但是這個問題在哪？這個公積金它不歸你國家，公積金事實上是企業存在銀行的，是個人帳戶，是每個人的，它事實上是個別帳戶的錢。
主持人：這6千億的公積金實際上是有人的？
傑森：是每個人存的，比如你是一個看車的停車場人員，我的車在這兒停兩天，你不能說我的車是閒置車輛，你拿出去用去。那麼公積金就是這樣，我在那兒存著，未來我可能要買房子，你拿出去用可能就有風險，萬一收不回來怎麼辦？你經過我同意沒，你就把我的錢拿出去？所以在這經濟運作過程中本身就是個問題。
主持人：但是您剛才說這個概念，那在西方也有一些基金，比如說退休基金什麼的，它也有公司來管理這些基金，而且也會把這個錢拿來投資，那麼這不是一個類似的概念？
傑森：這完全不是一個概念，不在那兒。比如說吧，我自己的退休金，我有權自己拿去買股票，那麼我也可以拿去買基金，這個基金是另外一個概念基金。這個基金，比如說大公司、小公司、海外市場…我認為這個基金好，我做出決定買了這個基金之後呢，由基金經理人決定具體去買哪個公司的股票。事實上是我決定了的，第一、我決定買這個方向；第二呢是我允許、給他權力讓他去操縱我的錢，這是兩方面。
而公積金這個概念，事實上是我把我的工資拿出一部分，強制性的放在銀行，然後我的單位也給我出一部分放在銀行。
主持人：成為定期存款了。
傑森：在我的概念中，它就是個定期存款，我隨時可以拿出來，而且我可以貸款，最後我可以買房子。那麼在這樣的情況下，這筆錢在法律上是沒有任何法律允許你拿這6千億去做這樣的事情。
主持人：那它說要用這6千億來建經濟適用房，它有什麼法律依據？
傑森：沒有，這就是問題所在，沒有任何法律依據，它說這是閒置的。
主持人：就這麼老百姓就被它代表了？
傑森：對，就被代表了，中共從來就把自己放在代表的位子上。當然還不光是它有這個資金可以刺激經濟，把它萎縮的GDP往上推一推，另一方面它也看到了目前房地產市場處於價格崩潰的邊緣，房地產開發商快撐不住了，為啥？因為它的資金鏈快斷了。那麼這6千億它給誰，最後還是房地產開發商，那麼它把這6千億最後投給房地產開發商的時候，房地產開發商又有錢了。
主持人：這又使得房地產商真正受益了。
傑森：對，房地產開發商的資金鏈又活起來了，這個時候，他又可以堅持價格不降，這是實實在在的保持房地產不往下降價的因素。目前中國房地產就是開發商和買方在博奕，很多人覺得房地產是該降的，不然承受不住，但房地產開發商因為資金還能運轉過來，所以他就死活不降。那麼如果他真的有一筆錢，可以讓他再去做開發的時候，那麼這筆錢本身就給他一種資金鏈運轉的機會，這是真正撐著中國房地產不往下走的一個因素。
主持人：也就是說這6千億要是真正投入的話，就會使房地產的價格沒有辦法往下走了。
傑森：對，哪個房地產開發商拿到這筆錢，哪個房地產開發商就可能撐著他的樓市不往下跌。
主持人：這不就跟它的政策矛盾了嗎？
傑森：是跟它的政策矛盾了，但是它的政策從來都是幌子，中共訂政策的時候，從來都是表面說的是一套，但是你得仔細分析它實際上是在幹什麼事。而且它這樣做的話，另外也解決了當地政府賣地難的問題。
我們知道在2007年之前，每年地價都在漲，地方政府肥的流油，百分之五、六十的地方財政都是靠這個，這也是為什麼2008年房市不好的時候，地方政府比開發商還著急，它就急著要推房市。但是中央可能比地方政府要聰明一點，它知道死推是不行的，只能用經濟適用房，那麼經濟適用房它得蓋房子的。
那麼房子怎麼蓋呢？經濟適用房往往蓋在比較偏遠，配套設施不全面的地方，因為它畢竟是賣給低收入的人。那麼事實上它就給地方政府出了一個招：你可以把偏遠地方的地拿來蓋經濟適用房，等賣出去以後，把城中那些棚戶區，所謂舊城改造的那些人遷出來，這時候你就等於用爛地換新地，而名義上你又解決了中國住房難的一群中低收入戶的問題。
主持人：這樣看真是一舉數得！
傑森：這就是為什麼各地市政府一聽到中央出了這個政策，都拼命去爭取成為試點城市。它們第一個就選上海成為試點城市，其他的城市還在搶這個名額，因為都嗅到了很好的經濟利益在那兒，所以各地方政府都拼命的在搶這個。
主持人：說了半天，就是把老百姓放在它那兒的定期存款，任意的拿來解決它的資金問題；解決房地產的問題；解決地方政府的問題。但不管怎麼解決，到最後它還是要建一批經濟適用房吧？那這些房子有多大的比例，有多少人群會受益呢？
傑森：這是另外一個問題了，也就是說經濟適用房在歷史上出現了很多問題。我們知道北京很多經濟適用房地上停的是寶馬，而且蓋得很大很大，都不是一般低收入戶能夠買得起的。
所以說在很長的一段時間裡，誰有權利買經濟適用房？經濟適用房誰買得起？經濟適用房最後落到誰手裡頭？雖然它最後又出來什麼公式政策等等擺在那兒，但是有的執行的就非常混亂。而且在這個過程中，它又給了官員很多權力，由官員來決定當地的經濟適用房。
主持人：最後這個事情還是跟權力掛勾了！
傑森：所以還是中國一貫的那種遊戲規則：誰跟權力接近，誰就有可能從經濟適用房裡受益。不管他是開發商還是最後住進去的人，最後都是跟權力掛勾的那群人在中間受益。
主持人：聽您這麼解讀以後，這個整個政策到底誰是受益者，就好像看得很清楚了。
傑森：對的，中共的政策你看表面總是這樣的，看表面文章你看不明白，你必須真正的分析它背後的動機，才能看明白中共真正在幹什麼。
主持人：但是這樣一來的話，對於這整個經濟或未來的房地產能有多大影響呢？
傑森：事實上我們知道，中共2009年最大的問題，就是整個經濟開始疲軟，整個外貿不行了，這6千億肯定是幫它把內需推得很厲害，但是期盼房地產下走的中國老百姓，確實會被潑一盆冷水，因為房地產開發商可能又會被補進一批血液，跟老百姓對著幹起來。
主持人：也會爆發更多的矛盾了。
傑森：可能是這樣的，也可能把矛盾再拖得更遠一些。而且這6千億未來能不能回來，會不會引發公積金的危機？這是另外一個問題了。
主持人：好的，我們時間到了，非常感謝您精采的分析。各位觀眾朋友們，感謝您收看這一期的《熱點互動》，我們下次節目時間再見。
在多次救市無效的情況下，新年伊始，中共以四部委聯合發表公告的形式表態，房價仍然高於普通居民的支付能力，並且打算用6千億的住房公積金建造經濟適用房。中共為什麼忽然放棄救助房地產市場，開始關心起中下層百姓的住房問題了呢？這項樓市的新政對未來又會造成怎樣的影響？我們今天請資深評論員傑森博士跟我們一起來分析解讀一番。傑森您好！
我們知道去年底的時候，國務院發表了一個文件，是關於房地產的一個意見，而上週又有一個四個部委的聯合公告，說房價現在還不夠低。（傑森：這倒好像是新鮮事！）現在就讓人感覺很奇怪，因為在這之前好像中央的政策一直都是在挺房地產市場，在救市，那現在突然間好像覺得房價還有繼續下跌的空間，好像來了一個180度的轉彎，為什麼會有這樣的變化？
傑森：事實上是這樣子，我們知道從2008年中期開始，房地產銷售量開始劇減，雖然有些地方還死撐著價格不跌，但是銷售量已經劇減了。所以當時中央出台什麼降利率、允許貸款放寬等等政策，而地方更是各個城市，比如重慶出台很多政策，西安、石家莊各地都出台優惠政策，就是想刺激房市，換句話說就是想救房市。結果是什麼呢？到了12月份的時候，報表終於出來了，量價齊跌，銷售量是去年2007年的一半，房價第一次在中國下走了。
主持人：這實在是救無可救了。
傑森：救無可救，那至少中共中央看到了。但此時這個情況下你去救房市，真的是杯水車薪，就像你拿一杯水去救一個森林大火一樣，完全是不可能的。在這樣的情況下，中央看到了這個東西，但是地方還沒看到。
主持人：地方可能也看到了，不願承認而已。
傑森：是不願意承認，因為它們太依賴於房市了。去年底所謂中國房地產健康發展的相關意見，後來叫131文件，也就是四個部委後來支撐的文件，第一次提出來說：房價還要再降一降。另外也提到要建經濟適用房，換句話說就是承認前一段時間死保房市的政策是不合適的，現在希望房市能往下降一降，同時還想用另外一招來躲過眼前的危機。
主持人：現在看來它改變政策完全是被逼無奈的。
傑森：被逼無奈的，它只是認可大家都看見的一個事實。
主持人：對，但是儘管是這樣子，房地產的價錢必須得下走，這也是市場的經濟規律，另外一方面，對很多要想買房子的民眾來講，也是非常願意看到房價繼續下走，那這樣一來中央的政策不是很順應民意了嗎？
傑森：這要兩方面看問題，第一、這不是它想做的，是不得已而為之。而這個不得已而為之，是因為它歷來都是靠媒體忽悠一下百姓，或是靠出台幾個政策，呼嚕房市就上去了。
那這一次因為太明顯了，誰都看得出來，比如說北京市，北京市的房價還沒跌，可是北京市的問題已經很嚴重了。北京市現在空置的房屋有9萬將近10萬套，而2008年一年才賣出去4萬套，按這個速度2010年你不蓋房子，再賣兩年都行，這是短期的，長期它也知道。
大家知道中國有個生育高期，就是從63年到73年這10年，那麼以72、73年而言，現在也有35、36歲了，已經到了買房子的結尾期了。那麼未來10年從人口上來說的話，對房屋的需求又降了30%，再加上房價問題，方方面面中國房市沒有再往上暴漲的可能性了，這是誰都看得出來的，再忽悠都忽悠不上去了，所以它這是不得已而為之。
另外一方面，我們也可以看到中共出台的政策是怎麼一個政策？就說：噢！我們現在要開發經濟適用房。這個經濟適用房是什麼概念？它是針對中低收入階層的人來做的，我們知道中國房市真正的市場在那兒。但目前按國際標準──收入的1/3用於買房子，照這樣的標準，中國只有收入前20%的人夠買房子，就是你把房價降一降，中國的房地產市場也只是在頭40%的人有這樣的能力去買房子。
那麼它現在說要建經濟適用房，一方面可以刺激經濟，接著再搞房地產，另一方面，經濟適用房這裡的人群不會傷害它未來真正的商品房的人群，因為那一群經濟適用房的人群將來再怎麼樣也不可能匯入這群人裡邊去。也就是說它這樣的政策呢，一方面可以刺激它現在的經濟，另一方面，不會傷及它未來房地產的發展。那它也知道這是不可為而為，不得已而為之的事情，所以說方方面面我們可以看到，它是多方權衡才出台這個政策。
主持人：那它是說這個樓市新政一定調以後呢，建設部長馬上就用6千億閒置的住房公積金來建這種經濟適用房，那麼這項政策是不是很好的把資金問題解決了？
傑森：對中共來說，這個政策是一舉多得的妙招，為什麼這麼說呢？第一、我們知道中共前一段時間為了刺激經濟，要出4萬億來刺激經濟。大家仔細一看，發現中央其實只出1萬億，其它都是假的，都是空的，而這1萬億還是靠赤字和收舉公債，事實上又等於從社會拿錢來支持社會，整個1萬億都是幌子。
事實上要刺激經濟，它真的缺錢，而房地產是它唯一能發展內需的部分，這個部分它怎麼拿錢呢？現在它就有一個名兒，也就是堂而皇之的一個幌子，說我現在要匯集中低層的人，我要建經濟適用房。那麼在這種情況下呢，我去把所謂的6千億這個巨大數字，比它前面刺激經濟的數字還多，把這筆錢拿出來，我要來建經濟適用房。
但是這個問題在哪？這個公積金它不歸你國家，公積金事實上是企業存在銀行的，是個人帳戶，是每個人的，它事實上是個別帳戶的錢。
主持人：這6千億的公積金實際上是有人的？
傑森：是每個人存的，比如你是一個看車的停車場人員，我的車在這兒停兩天，你不能說我的車是閒置車輛，你拿出去用去。那麼公積金就是這樣，我在那兒存著，未來我可能要買房子，你拿出去用可能就有風險，萬一收不回來怎麼辦？你經過我同意沒，你就把我的錢拿出去？所以在這經濟運作過程中本身就是個問題。
主持人：但是您剛才說這個概念，那在西方也有一些基金，比如說退休基金什麼的，它也有公司來管理這些基金，而且也會把這個錢拿來投資，那麼這不是一個類似的概念？
傑森：這完全不是一個概念，不在那兒。比如說吧，我自己的退休金，我有權自己拿去買股票，那麼我也可以拿去買基金，這個基金是另外一個概念基金。這個基金，比如說大公司、小公司、海外市場…我認為這個基金好，我做出決定買了這個基金之後呢，由基金經理人決定具體去買哪個公司的股票。事實上是我決定了的，第一、我決定買這個方向；第二呢是我允許、給他權力讓他去操縱我的錢，這是兩方面。
而公積金這個概念，事實上是我把我的工資拿出一部分，強制性的放在銀行，然後我的單位也給我出一部分放在銀行。
主持人：成為定期存款了。
傑森：在我的概念中，它就是個定期存款，我隨時可以拿出來，而且我可以貸款，最後我可以買房子。那麼在這樣的情況下，這筆錢在法律上是沒有任何法律允許你拿這6千億去做這樣的事情。
主持人：那它說要用這6千億來建經濟適用房，它有什麼法律依據？
傑森：沒有，這就是問題所在，沒有任何法律依據，它說這是閒置的。
主持人：就這麼老百姓就被它代表了？
傑森：對，就被代表了，中共從來就把自己放在代表的位子上。當然還不光是它有這個資金可以刺激經濟，把它萎縮的GDP往上推一推，另一方面它也看到了目前房地產市場處於價格崩潰的邊緣，房地產開發商快撐不住了，為啥？因為它的資金鏈快斷了。那麼這6千億它給誰，最後還是房地產開發商，那麼它把這6千億最後投給房地產開發商的時候，房地產開發商又有錢了。
主持人：這又使得房地產商真正受益了。
傑森：對，房地產開發商的資金鏈又活起來了，這個時候，他又可以堅持價格不降，這是實實在在的保持房地產不往下降價的因素。目前中國房地產就是開發商和買方在博奕，很多人覺得房地產是該降的，不然承受不住，但房地產開發商因為資金還能運轉過來，所以他就死活不降。那麼如果他真的有一筆錢，可以讓他再去做開發的時候，那麼這筆錢本身就給他一種資金鏈運轉的機會，這是真正撐著中國房地產不往下走的一個因素。
主持人：也就是說這6千億要是真正投入的話，就會使房地產的價格沒有辦法往下走了。
傑森：對，哪個房地產開發商拿到這筆錢，哪個房地產開發商就可能撐著他的樓市不往下跌。
主持人：這不就跟它的政策矛盾了嗎？
傑森：是跟它的政策矛盾了，但是它的政策從來都是幌子，中共訂政策的時候，從來都是表面說的是一套，但是你得仔細分析它實際上是在幹什麼事。而且它這樣做的話，另外也解決了當地政府賣地難的問題。
我們知道在2007年之前，每年地價都在漲，地方政府肥的流油，百分之五、六十的地方財政都是靠這個，這也是為什麼2008年房市不好的時候，地方政府比開發商還著急，它就急著要推房市。但是中央可能比地方政府要聰明一點，它知道死推是不行的，只能用經濟適用房，那麼經濟適用房它得蓋房子的。
那麼房子怎麼蓋呢？經濟適用房往往蓋在比較偏遠，配套設施不全面的地方，因為它畢竟是賣給低收入的人。那麼事實上它就給地方政府出了一個招：你可以把偏遠地方的地拿來蓋經濟適用房，等賣出去以後，把城中那些棚戶區，所謂舊城改造的那些人遷出來，這時候你就等於用爛地換新地，而名義上你又解決了中國住房難的一群中低收入戶的問題。
主持人：這樣看真是一舉數得！
傑森：這就是為什麼各地市政府一聽到中央出了這個政策，都拼命去爭取成為試點城市。它們第一個就選上海成為試點城市，其他的城市還在搶這個名額，因為都嗅到了很好的經濟利益在那兒，所以各地方政府都拼命的在搶這個。
主持人：說了半天，就是把老百姓放在它那兒的定期存款，任意的拿來解決它的資金問題；解決房地產的問題；解決地方政府的問題。但不管怎麼解決，到最後它還是要建一批經濟適用房吧？那這些房子有多大的比例，有多少人群會受益呢？
傑森：這是另外一個問題了，也就是說經濟適用房在歷史上出現了很多問題。我們知道北京很多經濟適用房地上停的是寶馬，而且蓋得很大很大，都不是一般低收入戶能夠買得起的。
所以說在很長的一段時間裡，誰有權利買經濟適用房？經濟適用房誰買得起？經濟適用房最後落到誰手裡頭？雖然它最後又出來什麼公式政策等等擺在那兒，但是有的執行的就非常混亂。而且在這個過程中，它又給了官員很多權力，由官員來決定當地的經濟適用房。
主持人：最後這個事情還是跟權力掛勾了！
傑森：所以還是中國一貫的那種遊戲規則：誰跟權力接近，誰就有可能從經濟適用房裡受益。不管他是開發商還是最後住進去的人，最後都是跟權力掛勾的那群人在中間受益。
主持人：聽您這麼解讀以後，這個整個政策到底誰是受益者，就好像看得很清楚了。
傑森：對的，中共的政策你看表面總是這樣的，看表面文章你看不明白，你必須真正的分析它背後的動機，才能看明白中共真正在幹什麼。
主持人：但是這樣一來的話，對於這整個經濟或未來的房地產能有多大影響呢？
傑森：事實上我們知道，中共2009年最大的問題，就是整個經濟開始疲軟，整個外貿不行了，這6千億肯定是幫它把內需推得很厲害，但是期盼房地產下走的中國老百姓，確實會被潑一盆冷水，因為房地產開發商可能又會被補進一批血液，跟老百姓對著幹起來。
主持人：也會爆發更多的矛盾了。
傑森：可能是這樣的，也可能把矛盾再拖得更遠一些。而且這6千億未來能不能回來，會不會引發公積金的危機？這是另外一個問題了。
主持人：好的，我們時間到了，非常感謝您精采的分析。各位觀眾朋友們，感謝您收看這一期的《熱點互動》，我們下次節目時間再見。
