【新唐人2014年10月12日訊】悉尼房市在過去12個月裡達到了兩位數的增長水平，悉尼的房價是否仍有增長空間？也許已到達市場週期的頂部？
據澳洲房產觀察網報導，悉尼包括8月份在內的三個月裡房價增長為5.0%，在截止至8月份的12個月內增長16.2%，收益率有所下降。RP Data研究主管勞利斯（Tim Lawless）稱，現在更好的投資機會可能在小城市。
他說：「可能較小的省會城市會有更好的投資回報率，那裡的增長趨勢還未成熟，收益率更好。」
「房產觀察」諮詢了以下五位著名的房地產專家，他們就悉尼房地產市場是否仍然有增長空間談了各自的看法。
一、命運財務解決方案公司（DESTINY FINANCIAL SOLUTIONS）創建人洛馬斯（Margaret Lomas）
悉尼房產市場已經上升，現在已遠遠超過一般家庭的負擔能力，悉尼獨立房中位價已經高出一般家庭負擔能力13萬澳元。當發生這種情況時，除了為數有限的一些低價區域之外，其它地區的房價都將穩定下來。在房產市場火爆之際購房者蜂擁而至的地區，有的會出現短期的價值損失。
對於投資者而言，這個過熱的市場伴隨著非常低迷的租金收益，大部份在4%以下，很多為3%左右。房價穩定與低租金收益的綜合影響，減弱了許多悉尼市郊對投資者的吸引力。
如果，此時希望能從悉尼房產市場中盈利，購房者應該將目光投向房產中位價低於可負擔能力水平以下的遠郊區，那裡的租金收益率維持在高水平。這些地區往往能買到大面積獨立房，以後可通過分契或加建房屋來提高收益。
現在也可考慮到漣漪效應。臥龍崗和中海岸的房產市場上仍然有非常便宜的房產，租金收益很好，目前已引起越來越多的關注，房產價值在增加。
二、澳洲房產監察高級經濟師威爾遜（ANDREW WILSON）
就利率的增長而言，我認為已經看到了週期的頂部，那是在去年第四季度。
這並不奇怪，低利率時期，被壓抑的需求最大化顯露出來，達到了高峰。現在的增長肯定不會與去年的速度相同。經驗法則是，高峰期後增長速度每年將減少一半。去年年度增長大約為15%至16%，今年減半，明年大約會是4%至5%。
受經濟變化的影響，房價增長將會保持與通貨膨脹率一致的水平，而房產交易量將下降一點。
毫無疑問，房價的增長正在放緩，今年各地將大約為8%至9%，也許10%，但悉尼仍然將是所有省會城市中房產市場最強勁者。
悉尼兩年多來房價增長約為20%，這對房主是個相當不錯的結果，但這一增長水平不可持續，收入增長幾乎沒有跟上房價增長的程度。
投資者是悉尼房產市場的重要因素，使房價一直保持著高於人們的收入水平。投資者被較高的價格所吸引，一旦出現房價增長變緩的明確跡象，他們就會離開市場。
遠郊區房產的價格增長重新上升，很多是受投資活動的影響。
悉尼的房產拍賣成交率連續五週達80%以上，8月房產市場上出售的房產數量創下記錄，9月可能會打破這一記錄。因此，房產市場活動仍很活躍。
但不會達到一年前的價格增長水平。
三、SQM調查機構總經理克裡斯托弗（Louis Christopher）
克裡斯托弗認為悉尼房產市場仍有上升空間。悉尼目前市場強勁，吸引了較多的關注，相較於過去30年的歷史平均水平，其價值屬正常水平。
同現在相比，房價在最近的2009年和2003年被遠遠高估。現在的房價看起來很高，但從歷史上看不是最壞的情況。
另外，考慮到目前人口的增長趨勢，悉尼每年增加6萬人，這些人去哪裡了呢？至少他們需要住房，通過租房或買房推動房產的需求，可以預見未來需求將會繼續上升。至少下一年度新建房還無法滿足需求。2016年的供需狀況尚未可知，但2015年不太可能出現供過於求的局面。
經濟狀況也有了改善，紐省的失業率在全國最低，預算也還不錯。一些大型基礎設施項目已經啟動，包括西北鐵路線、第二機場等。
目前的房價確實昂貴，但遠非歷史上最差的狀況。
最近的跡象，如股票市場、拍賣成交率與房產開價都顯示出，房產市場在持續著目前的勢頭。
這就好像股市、房產市場價格從來不會高得無法再高，從來也不會低得不能再低。
四、網站Hotspotting.com.au創建人萊德（Terry Ryder）
毫無疑問，悉尼買房最佳時機早已過去了。房產市場仍然會有增長，但購房者需要注意挑選房子所在的位置。
整個大都市地區的銷售方式表明，悉尼的勢頭已經從百萬富翁區轉向市郊和遠郊。
擁有最大上升空間的市郊有黑鎮（Blacktown）、帕拉馬塔（Parramatta）、利物浦（Liverpool）、彭裡斯（Penrith）和坎貝爾鎮（Campbelltown）等大區，均位於西區或西南區的市郊。唯一的例外是博克姆嶺（Baulkham Hills）地方政府區，地處西北區。
網站hotspotting.com.au公佈的價格指數預測顯示，許多房產中位價超過100萬澳元的所謂的黃金市場已經降級，因為銷售平平。例如，克拉拉（Killara）在過去四個季度中，房產銷售數量從111下降到106，再次降至81，最後降至65。
與此相反，坎貝爾鎮地方政府管轄區不起眼的明托（Minto）的房產銷售在最近幾個季度裡，從35上升到45，繼而50，然後66，房產銷售量的上升可能促進價格的增長。
從長遠來看，投資者在悉尼應將目光轉向受益於新基礎設施的地區，尤其是交通基礎設施，因為這是房地產發展的一個最大的推動因素。
勞斯嶺（Rouse Hill）地區將從新修建的西北鐵路線中受益；利物浦和黑鎮最有可能從巴吉裡斯溪（Badgerys Creek）機場發展項目中獲利。
五、AMP資本投資（AMP CAPITAL）首席經濟學家奧利弗（Shane Oliver）
我認為悉尼的房產市場很接近頂峰了。購房者一定要警惕，因為利率可能到明年都會保持低水平。因此，9個月左右房價會有不錯的收益。然而一旦利率開始往上走時，房產市場的熱度會減退，即使在此前也會因為負擔能力的問題而減緩。
隨著目前收入增長率與利率增長的前景，可以理解房價的增長將回落到較慢的步伐中，預計會在接下來的6個月中開始出現。
但房產市場會突然奮起。悉尼幾年前房產市場滯後，而且持續了很長一段時間。2003年後曾落後於其它地區。紐省經濟正在上升，全省的命運隨之發生轉變。那麼不難理解，在落後於全澳房價漲幅10年之久後，如今再次出現了增長
據澳洲房產觀察網報導，悉尼包括8月份在內的三個月裡房價增長為5.0%，在截止至8月份的12個月內增長16.2%，收益率有所下降。RP Data研究主管勞利斯（Tim Lawless）稱，現在更好的投資機會可能在小城市。
他說：「可能較小的省會城市會有更好的投資回報率，那裡的增長趨勢還未成熟，收益率更好。」
「房產觀察」諮詢了以下五位著名的房地產專家，他們就悉尼房地產市場是否仍然有增長空間談了各自的看法。
一、命運財務解決方案公司（DESTINY FINANCIAL SOLUTIONS）創建人洛馬斯（Margaret Lomas）
悉尼房產市場已經上升，現在已遠遠超過一般家庭的負擔能力，悉尼獨立房中位價已經高出一般家庭負擔能力13萬澳元。當發生這種情況時，除了為數有限的一些低價區域之外，其它地區的房價都將穩定下來。在房產市場火爆之際購房者蜂擁而至的地區，有的會出現短期的價值損失。
對於投資者而言，這個過熱的市場伴隨著非常低迷的租金收益，大部份在4%以下，很多為3%左右。房價穩定與低租金收益的綜合影響，減弱了許多悉尼市郊對投資者的吸引力。
如果，此時希望能從悉尼房產市場中盈利，購房者應該將目光投向房產中位價低於可負擔能力水平以下的遠郊區，那裡的租金收益率維持在高水平。這些地區往往能買到大面積獨立房，以後可通過分契或加建房屋來提高收益。
現在也可考慮到漣漪效應。臥龍崗和中海岸的房產市場上仍然有非常便宜的房產，租金收益很好，目前已引起越來越多的關注，房產價值在增加。
二、澳洲房產監察高級經濟師威爾遜（ANDREW WILSON）
就利率的增長而言，我認為已經看到了週期的頂部，那是在去年第四季度。
這並不奇怪，低利率時期，被壓抑的需求最大化顯露出來，達到了高峰。現在的增長肯定不會與去年的速度相同。經驗法則是，高峰期後增長速度每年將減少一半。去年年度增長大約為15%至16%，今年減半，明年大約會是4%至5%。
受經濟變化的影響，房價增長將會保持與通貨膨脹率一致的水平，而房產交易量將下降一點。
毫無疑問，房價的增長正在放緩，今年各地將大約為8%至9%，也許10%，但悉尼仍然將是所有省會城市中房產市場最強勁者。
悉尼兩年多來房價增長約為20%，這對房主是個相當不錯的結果，但這一增長水平不可持續，收入增長幾乎沒有跟上房價增長的程度。
投資者是悉尼房產市場的重要因素，使房價一直保持著高於人們的收入水平。投資者被較高的價格所吸引，一旦出現房價增長變緩的明確跡象，他們就會離開市場。
遠郊區房產的價格增長重新上升，很多是受投資活動的影響。
悉尼的房產拍賣成交率連續五週達80%以上，8月房產市場上出售的房產數量創下記錄，9月可能會打破這一記錄。因此，房產市場活動仍很活躍。
但不會達到一年前的價格增長水平。
三、SQM調查機構總經理克裡斯托弗（Louis Christopher）
克裡斯托弗認為悉尼房產市場仍有上升空間。悉尼目前市場強勁，吸引了較多的關注，相較於過去30年的歷史平均水平，其價值屬正常水平。
同現在相比，房價在最近的2009年和2003年被遠遠高估。現在的房價看起來很高，但從歷史上看不是最壞的情況。
另外，考慮到目前人口的增長趨勢，悉尼每年增加6萬人，這些人去哪裡了呢？至少他們需要住房，通過租房或買房推動房產的需求，可以預見未來需求將會繼續上升。至少下一年度新建房還無法滿足需求。2016年的供需狀況尚未可知，但2015年不太可能出現供過於求的局面。
經濟狀況也有了改善，紐省的失業率在全國最低，預算也還不錯。一些大型基礎設施項目已經啟動，包括西北鐵路線、第二機場等。
目前的房價確實昂貴，但遠非歷史上最差的狀況。
最近的跡象，如股票市場、拍賣成交率與房產開價都顯示出，房產市場在持續著目前的勢頭。
這就好像股市、房產市場價格從來不會高得無法再高，從來也不會低得不能再低。
四、網站Hotspotting.com.au創建人萊德（Terry Ryder）
毫無疑問，悉尼買房最佳時機早已過去了。房產市場仍然會有增長，但購房者需要注意挑選房子所在的位置。
整個大都市地區的銷售方式表明，悉尼的勢頭已經從百萬富翁區轉向市郊和遠郊。
擁有最大上升空間的市郊有黑鎮（Blacktown）、帕拉馬塔（Parramatta）、利物浦（Liverpool）、彭裡斯（Penrith）和坎貝爾鎮（Campbelltown）等大區，均位於西區或西南區的市郊。唯一的例外是博克姆嶺（Baulkham Hills）地方政府區，地處西北區。
網站hotspotting.com.au公佈的價格指數預測顯示，許多房產中位價超過100萬澳元的所謂的黃金市場已經降級，因為銷售平平。例如，克拉拉（Killara）在過去四個季度中，房產銷售數量從111下降到106，再次降至81，最後降至65。
與此相反，坎貝爾鎮地方政府管轄區不起眼的明托（Minto）的房產銷售在最近幾個季度裡，從35上升到45，繼而50，然後66，房產銷售量的上升可能促進價格的增長。
從長遠來看，投資者在悉尼應將目光轉向受益於新基礎設施的地區，尤其是交通基礎設施，因為這是房地產發展的一個最大的推動因素。
勞斯嶺（Rouse Hill）地區將從新修建的西北鐵路線中受益；利物浦和黑鎮最有可能從巴吉裡斯溪（Badgerys Creek）機場發展項目中獲利。
五、AMP資本投資（AMP CAPITAL）首席經濟學家奧利弗（Shane Oliver）
我認為悉尼的房產市場很接近頂峰了。購房者一定要警惕，因為利率可能到明年都會保持低水平。因此，9個月左右房價會有不錯的收益。然而一旦利率開始往上走時，房產市場的熱度會減退，即使在此前也會因為負擔能力的問題而減緩。
隨著目前收入增長率與利率增長的前景，可以理解房價的增長將回落到較慢的步伐中，預計會在接下來的6個月中開始出現。
但房產市場會突然奮起。悉尼幾年前房產市場滯後，而且持續了很長一段時間。2003年後曾落後於其它地區。紐省經濟正在上升，全省的命運隨之發生轉變。那麼不難理解，在落後於全澳房價漲幅10年之久後，如今再次出現了增長
