【新唐人2013年08月21日讯】近年来来自国外，特别是中国的投资大笔注入纽约房地产市场，引人注目，投资对像从住宅楼到商铺甚至酒店，无所不及。外来投资对纽约房地产到底有甚么样的影响？是甚么因素导致中国投资者对纽约房地产的青睐？下面我们来听听方菲对纽约顶尖的商业房地产经济公司Massey Knakal总裁罗伯特•那寇的采访。
很高兴你今天能来这，BOB和JAMES。(注：罗伯特.那寇(Robert Knakal): Massey Knakal 地产公司总裁; 詹姆斯•柰尔森(James Nelson): Massey Knakal 地产公司合伙人)
谢谢。
方菲：“据我所知，你们是专攻商业地产的。对于想在商业地产方面买卖的人，哪些是他们应该了解的有关美国以及纽约房地产市场最重要的信息呢？”
Bob：“他们应该知道这个市场现在是非常强势的，走过经济萧条，市场的基础也在越来越好。前景非常乐观。”
James：“是，纽约的市场基础非常好，因为我们不会过度开发。剩下的还没开发的地是非常少的。我们做的一个调查显示，在曼哈顿只有3%的地是还没有开发的。所以没有太多的机会可以盖新房。现在市场上只有大约4500间公寓在卖﹔对于一个有着800万人口的都市来说，正在转手的房子并不多。所以有着这种求大于供的市场，可以说这儿的房地产是非常有价值的。”
方菲：“Bob，刚才你提到外国投资，我知道你有写文章说现在外国的资金正大量注入纽约的房地产市场。在一篇文章中你说：中国人来了。。你能否跟我们说一下你观察到的中国买家在纽约的投资情况，还有你觉得哪些因素造成这些现象？”
BOB：“我们看到相当多的中国投资者到纽约来买地产。实际上，在过去的12个月中我们有14位中国买家买了曼哈顿的地产。他们都是有财富的个人买家。他们购买的地产是各式各样的：从零售到办公楼到多用途的楼。他们的需求是非常强的。”
JAMES：“还有一点造成中资大量注入的原因就是EB5计划(注：即美国投资移民签证)。我正好刚从中国回来，我们去6个城市为潜在的投资者做介绍，我是和纽约市区域中心一起去的，他们是美国最大的EB5投资者。在过去3年他们集资了8亿5千万，几乎全部都是从希望能以此来拿绿卡和投资纽约房地产的中国投资者那里来的。”
方菲：“那这些人是个人投资者还是公司？”
JAMES：“几乎都是个人投资。”
方菲：“那你们觉得外国资金这样大笔的注入对这里的房地产市场有影响吗？”
BOB：“当然是有影响。不过有一种误解觉得好像 外国投资左右了市场。其实每年的外国投资都只占市场总投资的10%-15%﹔间接投资-就是外国资金赞助本地买家-这个大约占5%-10%。但是这仍然只占总投资的一小部分。当然这个资金数目是很大的。比如说去年在纽约房地产市场就有410亿金额的交易。如果按我刚才所说的比例来算其中100到120亿的资金是从海外来的。”
方菲：“现在我们来聊聊你们自己吧。BOB，我听说过你的故事，你是很偶然的进入房地产业的。你那时候在沃顿(商学院)，是想找个暑期工？”
BOB：“是，那是1981年，我在沃顿是个一年纪的新生，我想找个暑期工作，让我的简历看着更好看些，我想找个投资银行的工作，就像其他沃顿(商学院)的学生想做的一样。我在北新泽西一带(我长大的地方)到处递简历。当时我从PAINE WEBBER公司出来，看到对面有一家公司叫Coldwell Banker。 我以为这是家银行，就进去把我的简历递上去了。结果他们是唯一一家招暑期工的公司。我接受了这个工作，而且从第一天开始就爱上了这份工作。所以我真的很幸运，从一开始就找到了我喜爱的工作。商业房地产对很多人来说也许是他的第二，第三甚至第四职业，所以我很幸运这是我的第一职业。这也是JAMES的第一职业。JAMES从大学一毕业就到我们公司工作了。他一直做的很好。”
方菲：“你从一开始就想做房地产吗，James?”
James：“我在大学主修的是英国文学，我也不清楚我到底想做甚么。但是我很幸运，15年前我发现了这个工作招人的广告。我一去面试，就直觉这会是一个很好的工作。”
方菲：“那么，你们认为作为一个专业的房地产经纪人要成功，必须具备的基本素质是甚么？”
Bob: “首先就是你要有激情。热爱这份工作的人就会做的很好。”
方菲：“那你们面试人的时候你们会看他是不是个有激情的人？”
Bob：“我们会看他有没有激情，是不是真的想在这个行业做。我们也会看他是否有竞争精神。我们大多数员工都有一些运动员的背景，或者参加过辩论队，或者是他们学校或班级的主席，就是参与过能展现竞争精神的活动。因为我们这个行业竞争很激烈，全纽约有一万房地产经纪，我们经常都会相互竞争。所以这种竞争力是很重要的。另外还要有好的与人交往的能力。”
谢谢你们。
很高兴你今天能来这，BOB和JAMES。(注：罗伯特.那寇(Robert Knakal): Massey Knakal 地产公司总裁; 詹姆斯•柰尔森(James Nelson): Massey Knakal 地产公司合伙人)
谢谢。
方菲：“据我所知，你们是专攻商业地产的。对于想在商业地产方面买卖的人，哪些是他们应该了解的有关美国以及纽约房地产市场最重要的信息呢？”
Bob：“他们应该知道这个市场现在是非常强势的，走过经济萧条，市场的基础也在越来越好。前景非常乐观。”
James：“是，纽约的市场基础非常好，因为我们不会过度开发。剩下的还没开发的地是非常少的。我们做的一个调查显示，在曼哈顿只有3%的地是还没有开发的。所以没有太多的机会可以盖新房。现在市场上只有大约4500间公寓在卖﹔对于一个有着800万人口的都市来说，正在转手的房子并不多。所以有着这种求大于供的市场，可以说这儿的房地产是非常有价值的。”
方菲：“Bob，刚才你提到外国投资，我知道你有写文章说现在外国的资金正大量注入纽约的房地产市场。在一篇文章中你说：中国人来了。。你能否跟我们说一下你观察到的中国买家在纽约的投资情况，还有你觉得哪些因素造成这些现象？”
BOB：“我们看到相当多的中国投资者到纽约来买地产。实际上，在过去的12个月中我们有14位中国买家买了曼哈顿的地产。他们都是有财富的个人买家。他们购买的地产是各式各样的：从零售到办公楼到多用途的楼。他们的需求是非常强的。”
JAMES：“还有一点造成中资大量注入的原因就是EB5计划(注：即美国投资移民签证)。我正好刚从中国回来，我们去6个城市为潜在的投资者做介绍，我是和纽约市区域中心一起去的，他们是美国最大的EB5投资者。在过去3年他们集资了8亿5千万，几乎全部都是从希望能以此来拿绿卡和投资纽约房地产的中国投资者那里来的。”
方菲：“那这些人是个人投资者还是公司？”
JAMES：“几乎都是个人投资。”
方菲：“那你们觉得外国资金这样大笔的注入对这里的房地产市场有影响吗？”
BOB：“当然是有影响。不过有一种误解觉得好像 外国投资左右了市场。其实每年的外国投资都只占市场总投资的10%-15%﹔间接投资-就是外国资金赞助本地买家-这个大约占5%-10%。但是这仍然只占总投资的一小部分。当然这个资金数目是很大的。比如说去年在纽约房地产市场就有410亿金额的交易。如果按我刚才所说的比例来算其中100到120亿的资金是从海外来的。”
方菲：“现在我们来聊聊你们自己吧。BOB，我听说过你的故事，你是很偶然的进入房地产业的。你那时候在沃顿(商学院)，是想找个暑期工？”
BOB：“是，那是1981年，我在沃顿是个一年纪的新生，我想找个暑期工作，让我的简历看着更好看些，我想找个投资银行的工作，就像其他沃顿(商学院)的学生想做的一样。我在北新泽西一带(我长大的地方)到处递简历。当时我从PAINE WEBBER公司出来，看到对面有一家公司叫Coldwell Banker。 我以为这是家银行，就进去把我的简历递上去了。结果他们是唯一一家招暑期工的公司。我接受了这个工作，而且从第一天开始就爱上了这份工作。所以我真的很幸运，从一开始就找到了我喜爱的工作。商业房地产对很多人来说也许是他的第二，第三甚至第四职业，所以我很幸运这是我的第一职业。这也是JAMES的第一职业。JAMES从大学一毕业就到我们公司工作了。他一直做的很好。”
方菲：“你从一开始就想做房地产吗，James?”
James：“我在大学主修的是英国文学，我也不清楚我到底想做甚么。但是我很幸运，15年前我发现了这个工作招人的广告。我一去面试，就直觉这会是一个很好的工作。”
方菲：“那么，你们认为作为一个专业的房地产经纪人要成功，必须具备的基本素质是甚么？”
Bob: “首先就是你要有激情。热爱这份工作的人就会做的很好。”
方菲：“那你们面试人的时候你们会看他是不是个有激情的人？”
Bob：“我们会看他有没有激情，是不是真的想在这个行业做。我们也会看他是否有竞争精神。我们大多数员工都有一些运动员的背景，或者参加过辩论队，或者是他们学校或班级的主席，就是参与过能展现竞争精神的活动。因为我们这个行业竞争很激烈，全纽约有一万房地产经纪，我们经常都会相互竞争。所以这种竞争力是很重要的。另外还要有好的与人交往的能力。”
谢谢你们。
