商业房地产低迷 美国地方银行面临新危机

2024年05月26日美国社会
【新唐人北京时间2024年05月26日讯】美国连串地区性银行倒闭已经过去一年了,加之当时全球巨头瑞士信贷的倒闭,让很多人一度担心一场大规模金融危机即将来临。
但到2023年夏天,惊恐储户的恐慌性提款行为已基本平息。
然而,今年2月,纽约社区银行(NYCB)似乎再次陷入危机,该银行宣布亏损24亿美元、解雇了首席执行官,并面临评级机构惠誉和穆迪的信用评级下调。
这已经成为美国地方银行的常见故事,纽约社区银行的股价几乎在一夜之间暴跌60%,市值蒸发数十亿美元,储户大批出逃。
美国经济研究所证券分析师兼高级研究员彼得·厄尔(Peter Earle)对《大纪元时报》表示:“我认为未来还会有更多事情发生。”
厄尔先生说,今年动荡的根本原因是,许多地区性银行持有大量不良商业房地产(CRE)贷款。
纽约社区银行的问题在于,它对纽约房东的贷款过于依赖,而这些房东正努力维持偿付能力。今年年初,该银行帐面上有超过180亿美元的贷款,用于多户型、出租性质的住房开发项目。
一个前车之鉴是,去年Signature Bank 等银行倒闭。主要原因是,高净值客户和企业客户的存款规模过大,超出了联邦存款保险公司(FDIC)的承保范围。
地方银行在商业地产方面的风险敞口很大,包括办公楼、多户住宅单元和零售空间。尽管商业房地产贷款约占美国最大银行资产负债表的13%,但它们却占地区银行贷款组合的44%。被认定为不良的商业房地产贷款占美国银行投资组合的比例从2022年的0.4%翻了一番,到2023年底达到0.81%。
美国共有大约130家地区性银行,资产总额略高于3万亿美元。这些银行的资产总额在100亿至1000亿美元之间,通常更容易受到当地市场繁荣与萧条的影响。
然而,在过去几年中,商业地产一直受到来自两个方面的打击。
自从新冠疫情期间实施封锁和在家办公文化兴起以来,许多公司都认为办公室租金是一项需要削减的成本。根据4月份Commercial Edge的CRE报告,截至3月份,美国办公室空置率为18.2%,比上年增加1.5%。
报告指出,旧金山、西雅图、达拉斯、夏洛特和波士顿等地的科技和金融公司对办公空间的需求急剧下降。随着员工选择(或要求)在家办公,公司越来越不愿意花钱租办公室。
商业地产受到的另外一个打击是,融资利率上升。许多商业房地产贷款的期限通常为5至10年,如果它们现在到期,必须以更高的利率进行再融资。
抵押贷款银行家协会称,今年将有9290亿美元的商业抵押贷款到期,占未偿还商业房地产贷款总额4.7万亿美元的20%。
道明银行(TD Bank)估计,2025年还将有5350亿美元贷款到期。
在商业地产市场复甦之前,地区性银行如何恢复盈利能力仍不明朗。它们需要拿出令人信服的证据,证明自己能够找到恢复盈利的方法。
(记者关月编译报导/责任编辑:林清)