牛刀:2011年樓市將呈現冰火兩重天

2010年12月14日評論
新唐人2010年12月14日訊】中央經濟工作會結束了,照例是官話套話多於實際行動,因此,中國樓市的狀態不會產生根本的改變。2011年的中國樓市對於中國民眾來講,將是極為漫長的一年。

毫無疑問,各地政府將死撐房價,大拆遷運動將在這一年表現出極為慘烈。因為各級政府官員任期都是短期面臨升遷,做其他的產業很難產生政績,唯有拆遷興建市政工程才能得到賞識。這種背景決定了政府必須賣地生財,否則,拿什麼去建政績工程?現在的問題是,長三角珠三角縣以上城市基本無房可拆,所以,內地的江西、湖北、河南、安徽、湖南、四川、重慶、河北、廣西、貴州、雲南等省的縣城四處開花,全面拆建。

在大拆遷運動中,這些地區房價絕無下降的可能,但是,也沒有上漲的動力。市場呈現的是膠著的狀態,大量的新建住宅全部空置。全國660個城市,住宅空置量迅速擴大到8000萬套,這其中,開發商的空置率全面提高,已賣出住宅空置大量產生。

樓市的膠著狀態也呈現在一二線城市。從資金層面看,明年的新增貸款不會少於7萬億,那麼,理論上很多資金將繼續流進樓市,但是,因為樓市總盤量太過龐大,一點資金已經沒什麼用處。如果支撐房價,在房地產投資保持36%增長的同時,貨幣增量要超過30%才有可能維持房價的上漲態勢。從目前情況看,即使不加息,也不可能增發30%的貨幣,因此,成交清淡是一二線城市樓市的主流。

從許多國家樓市泡沫破滅的情況看,膠著狀態最長的為日本,保持了23個月。中國樓市的膠著狀態開始時是2010年的5月份,經濟背景與日本類似,照此時間推算,一線城市房價下跌要到2012年4月份,頂多延長到2012年5月份。所以,整個2011年保持膠著。

上面是供給層面呈現的是膠著狀態。然而,在需求層面,表現的是焦灼狀態。這個需求有一部分是真實需求,儘管所占比例不高,但是,很有可能是這場擊鼓傳花遊戲的最後接棒人。原因是,按耐不住這種焦灼。另一部分需求是資金層面的需求,這部分資金是有成本的,長期閒置,勢必會影響投資收益,又怕一走進樓市就被套住。而且,這部分資金不會投到其他市場。所以,這種焦灼也是很難受的。

現在的房價支撐的動力主要是貨幣,因此,貨幣政策的變化對樓市影響很大。現在的問題是,2011年,貨幣政策的變化是誰也說不準的。市場普遍認為會加息。如果加息,明年至少有兩次加息的時間視窗,第三次加息後,基準利率會達到3%,基本會實現零利率的狀態,那麼,一線城市房價將會開始下跌。全國房價整體下跌要等到第五次加息後。

從目前的情況看,央行加息的動議不強。因為加息,不僅僅可以遏制通脹,也不僅僅可以刺破房價泡沫,還極有可能誤傷地方政府和中央的投資項目。地方政府的融資平臺今年預期將突破10萬億,加息兩次,提高0.54%,一年地方政府要新增利率支出近650億,而地方政府投資的許多項目都是匆忙上馬的項目,不僅效率低下,投資沒有收益,還有可能引發大量工程爛尾。

中國樓市就這樣成了中國經濟得死結,無法解開。最後的解決之道,只有泡沫破滅一條道,無論政府如何支撐房價,實際上都是死路一條。在度過2011年的膠著和焦灼之後,能夠為樓市迎來新生的,不是土地供給,也不是什麼社會保障住宅,而是樓市在劇烈動盪後的重新洗牌。

──轉自《大陸論壇》 本文只代表作者的觀點和陳述。