買不起租不到 紐約居大不易

2012年12月23日財經
【新唐人2012年12月23日訊】(中央社記者江今葉紐約特稿)來自俄羅斯的22歲富豪之女以8800萬美元,寫下紐約公寓成交最高價紀錄。即將成為紐約「全球億萬富豪俱樂部」的One57,據稱這棟可俯瞰中央公園的大樓頂樓,售價超過9000萬美元。

「10065」,這可是全美最重要的郵遞區號,因為這個位於紐約曼哈頓上東城區的地段,是全美房價最高的住宅區;單間公寓房價中位數約650萬美元(約新台幣1億8850萬元),最貴的要價4000萬美元,包括洛克斐勒集團老闆洛克斐勒(David Rockefeller)、新聞集團大亨梅鐸(Rupert Murdoch)都住在這裡。光是過去一年,這個地段的房價就飆漲384%,絲毫不受景氣低迷影響。

紐約房價逆勢上揚

美國從2008年陷入經濟衰退至今,已經近4年,全美各地受到房地美、房利美引爆的次貸危機影響,房市盪至谷底,估計有超過600萬屋主因為繳不出房貸,被迫低價出售房屋或是遭銀行法拍,全美各地房價重挫。

在這波低迷中,紐約卻逆勢上漲,房價呈現上揚趨勢,新建案不斷推出,最主要的原因就在於國際投資人趁機低價搶購,推升房價。

這些年來,中國大陸與俄羅斯等發展中國家,經濟快速發展,天天都有千萬富豪誕生。但因為國內環境不佳,美元相對走跌,也為了讓出國留學的子女能有「比較好的生活環境」,這群富豪積極在海外置產,國際大都會的紐約,自然成了這群投資客落腳的地方。

15坪套房 租金2000美元起跳

也因為這樣,儘管景氣低迷,紐約屢屢傳出房價破表的新聞,3月來自俄羅斯的22歲富豪之女才以8800萬美元,寫下紐約公寓成交最高價紀錄。上個月包括來自香港與加拿大在內的多個外國富豪,又買下興建中、即將成為紐約「全球億萬富豪俱樂部」的One57,據稱這棟可以俯瞰中央公園的大樓頂樓,售價超過9000萬美元。

外國投資客的不斷湧入,讓曼哈頓的房價長期居高不下,沒有個120萬美元,是不可能在曼哈頓置產。房價高,連帶租屋價格也節節升高,加上物價也比一般地方高,紐約年輕人多半不考慮買房,是標準的蝸居族,不少人是一年一搬,視工作地點、薪資結構而定。但就算只是租屋,曼哈頓一間15坪上下的套房,租金也要2000美元起跳,讓年輕人大嘆紐約居大不易,只得往曼哈頓周遭的皇後區、布魯克林區,甚至新澤西州遷移。

保護房客 嚴格限制租金上漲

為了避免因為房價過高,排擠年輕人留在紐約工作生活的機會,導致無法吸引優秀人才到紐約就業,紐約市政府對公寓租金上漲幅度有嚴格限制,漲價前還會找來管理公司與租戶代表共同開會,找出合理的漲價幅度,就是希望讓數百萬名租屋的低薪族,能有棲身之所。

這個從1970年代就開始實施的租金穩定政策,主要是參考法國對房客保護的相關法律制訂。當時由於許多戰後興建的公寓房租大幅漲價,導致年長者與低薪族因為房租上漲過快,被迫搬出公寓,流落街頭,因此開始針對專門出租的公寓進行租金漲價幅度管制,不得受不動產市場波動影響。

簡單來說,受到這項政策管制的出租公寓,每年租金漲幅非常低,但如果租戶的年收入超過17萬5000美元,這項保護措施就會自動取消,租金得以恢復到市場價。以今年6月剛通過的租金漲價法案,這類公寓從今年10月起,一年租金得以上漲2%或20美元,兩年租約漲幅4%或40美元,就是為了確保租金上揚,並不會為租戶帶來太過沉重的經濟壓力。

儘管有租屋穩定政策,不過在紐約找過房子的人會發現,因為租金便宜,這類租屋市場幾乎沒有流動,不少人從年輕住到老,寧可將儲蓄拿來做其他的理財投資,或是到外州置房,也捨不得搬出現在住的地方。

但紐約地狹人稠,這類低價公寓流動率太低,要找到這樣的低價房是可遇不可求,一有空房,馬上就被有緣人搶走,這讓想到紐約這個大都會尋夢的年輕人依然面臨租不起房的壓力。

租不到低價公寓 微型公寓看俏

為了解決窮學生或中低收入戶住不起紐約的困境,紐約市長彭博(Michael Bloomberg)特別和建設公司合作,將大量興建所謂的「微型公寓」(Micro-units),讓低薪族能不花太多錢,就能有個安身立命的地方。

會有這樣的想法,主要是因為紐約目前約有180萬戶住戶是由一到兩人組成,但套房和一房一廳的公寓只有100萬戶,可謂供不應求,這讓年輕而單身的紐約客更苦於找不到價格合理的公寓。

這個名為「適應紐約市」(adAPT NYC)的微型公寓,還特別舉辦設計大賽,號召建築師設計針對年輕專業人士、單身貴族、情侶、小家庭、中低收入家庭與各種需要住小房子的族群,設計面積約275到300平方呎(約7.7到8.4坪)、採光及通風良好的小公寓,且必須內含廚房和浴室的住房。

微型公寓的設計原型預計今年年底選定,明年起開始在曼哈頓下城附近一處市府用地興建80戶,如果獲得市場好評,紐約市政府將擴大實施,希望一舉解決紐約客居不易的大問題。

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