【新唐人2013年11月22日訊】當前的中國樓市，正可謂是「山雨欲來風滿樓」，危機說、泡沫論引發的爭論空前高漲。近期，中國大陸經濟學家、原央行貨幣政策委員會委員、清華大學經濟管理學院經濟學講席教授李稻葵，發表了一篇令人觸目心驚的長文《房地產將有巨變》。
文中，李稻葵從政府樓市調控、中央貨幣政策、一二手房的成交量等11個方面對中國房地產市場進行分析並得出一個結論：中國房屋過剩已經非常嚴重了，中國房地產泡沫已經到了駭人聽聞的地步了。李稻葵甚至預言，「從在建房速度、社會資金供求、國際資本撤離速度、房價上漲幅度看，中國的房價最多能再堅持一年左右，就會開始土崩瓦解。一場浩劫無法避免。」
李稻葵：中國房地產僅僅是最後的瘋狂
文章在談到房地產的相關看法時表示：中國房地產僅僅是最後的瘋狂。因為中國房地產發生了很多實質性的變化：
1、新一屆政府上臺，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率，並對出售自有住房按轉讓所得20%計征個稅。這樣的政策會導致市場房屋購買能力的下降，同時導致投機成本增加。實際是從根本上減弱了市場購買力。
2、中央貨幣政策已經從過度寬松，開始轉變為既不寬松也不緊縮的中性政策。銀行現在極度缺錢，不僅二套房貸利率不能優惠，首套房的利率也大幅提高。銀行對房貸的貸款比國家政策還嚴格。說明銀行資金確實很緊張了。
3、外資徹底撤出中國金融市場，導致中國人民幣基礎貨幣相對減少。加上先知先覺的國內外投資者已經開始拋售中國房屋資產，這些行為會導致中國外匯相對減少，同樣能導致基礎貨幣減少。也能導致銀行存款相對減少。這些會導致銀行貸款能力相對下滑；
4、李嘉誠等有國際影響力的人物開始拋售中國房地產資產，會影響很多精明投資者對市場預期的判斷，帶動部分精明者加速拋售中國房地產。
5、2013年新房和二手房成交量同步大幅上漲，說明大量的剛需已經接盤。大量的剛需在漫長的等待中，最後屈服大量入市搶購房屋。大量剛需高位接盤，意味將來接盤的力量越來越弱了。
6、保障性住房繼續修建，中央政府為了解決低收入者的住房問題，不得不大量修建保障性住房。但這些保障房加速了房屋的供應。
7、房價快速上漲，導致部分人徹底失去購買能力。導致市場有效需求減少。
8、鄂爾多斯和溫州房價暴跌讓當地銀行壞賬大量增加的前車之鑒，讓銀行業已經意識到房價下跌的風險，開始偷偷緊縮房地產貸款，所以各地銀行對房貸審核越來越嚴，房貸利息遠遠高於國家的底線。
9、由於開發商房屋銷售很理想，2013年土地拍賣明顯增加，地王不斷出現。開發商樂觀情緒明顯升溫。由於他們看好後市房價，必定會加快建設進度，1年左右市場供應肯定會明顯增加。
10、由於中國房價過度上漲，大量的中國人轉而拋售中國房屋，購買國外房地產。原因很簡單，因為外國很多國家房屋性價比已經遠遠超過中國了，比如100萬在美國能買到的房子，在中國卻買不到。而中國人在國外大量購房，實際也等於在增加國內市場的供應，並導致大量財富轉移國外。
11、綜合分析國家統計局公布的2012年商品房銷售面積、商品房銷售額、房地產開發企業房屋施工面積、住宅施工面積、中國房屋自有率等相關數據，我們可以得出下列結論：中國存在大量的空置房，最最保守估計超過5000萬套。中國已建加上在建房屋和土地儲備已經嚴重過剩，至少需要20年以上才能消化掉這些土地儲備。
即便如此，地方政府居然還幻想將來通過出售土地來償還高到20萬億的地方債務！還想通過出售土地來維持城鎮化投資建設！
以上分析可以看出，中國房屋過剩已經非常嚴重了。中國房地產泡沫已經到駭人聽聞的地步了。
中國房價為何如此堅挺？
李稻葵一年前曾經寫過一篇文章：《中國房價為何如此堅挺》，詳細說明了中國房價高漲的原因。
文章表示，在房屋總體過剩的情況下，中國房價之所以還能瘋狂的上漲，主要是投機和投資者囤積大量房源，開發商和地方政府大量囤積土地，大量在建房還未入市。加上房價10年持續上漲導致許多人恐慌性買房所致。而一旦這些投資者和投機者們預期到房價會下跌，大量囤積瞬間就會變成鋪天蓋地的拋售，瞬間增加市場的供應，將讓房屋市場快速從「天堂」墜入「地獄」。
不管是從未來的供求關系變化，還是中國房價國際性價比看。中國房價已經是強弩之末。由於短期房價上漲預期很強，囤積者現在還惜售，加上新建房屋入市時間問題，房價短期還可能會繼續上漲，但這種上漲只是最後的瘋狂。
一旦房價出現下跌，政府會否再次大規模放松貨幣政策？
李稻葵認為，這個擔心完全沒有必要，因為中國房價持續的上漲，已經讓中國全球制造業競爭力大幅下滑，並導致中國每年幾百億美元資金外流購房，加上外資金融機構徹底撤出中國，這種情況下如果當局再大規模發行貨幣推高房價，人民幣必將面臨大幅貶值。而人民幣貶值以前，資本會大量集中外逃，中國財富就會損失殆盡，其後果比房價下跌還嚴重。就算當局瘋狂的孤註一擲大規模印發鈔票，也最多是茍延殘喘，最後結局會更悲慘。
文章表示，中共當局對房地產市場的處理方法如同壘砌堰塞湖，用盡一切資源建設堤壩，結果堤壩越來越高，當然堰塞湖內的水位也越來越高。終於有一天，當資源耗盡，再也沒有任何力量加固堤壩的時候，堰塞湖的水位卻依然在不斷上漲，這時候崩潰就無法避免。高高壘砌崩潰必將導致洪水滔天、屍橫遍野。
而現在，中共的地方政府用盡一切資源維護和推高房價，在這種情況下一旦出現房價下跌。說明政府再也沒有任何力量能繼續維護房價上漲了，這時候房價必將一瀉千裡，最後崩盤，鄂爾多斯和溫州房價就是這樣的模式。
文章寫道：「房價這種瘋狂，已經在為自己挖掘墳墓……從在建房屋速度、社會資金供求、國際資本撤離速度、房價上漲幅度看，中國的房價最多能再堅持一年左右，就會開始土崩瓦解。一場浩劫無法避免。」
國際金融專家對中國樓市的看法
今年11月初，國際投資大師吉姆•羅傑斯應邀到廣州出席了一場名為《大師眼中的中國投資機遇》的論壇。在談到中國的房地產泡沫的問題時，吉姆•羅傑斯說：「我也覺得樓價已處於高位，我個人也不會特別強調在這一方面進行投資，我可能會更加專註政府支持大力發展的一些產業。」
此外，曾兩次準確預言金融泡沫破裂的經濟學家羅伯特•席勒也同樣認為中國樓市過熱、危機四伏。這位最近獲得新科諾貝爾經濟學獎的得主，曾發表了一連串關於中國房地產泡沫論的觀點。
今年6月，美國基金巨頭富蘭克林鄧普頓基金集團的馬克•莫比爾斯也指出，中國的房地產市場問題在規模上和美國次級抵押貸款泡沫上很類似，而且中國銀行業存在大量的壞賬。
文中，李稻葵從政府樓市調控、中央貨幣政策、一二手房的成交量等11個方面對中國房地產市場進行分析並得出一個結論：中國房屋過剩已經非常嚴重了，中國房地產泡沫已經到了駭人聽聞的地步了。李稻葵甚至預言，「從在建房速度、社會資金供求、國際資本撤離速度、房價上漲幅度看，中國的房價最多能再堅持一年左右，就會開始土崩瓦解。一場浩劫無法避免。」
李稻葵：中國房地產僅僅是最後的瘋狂
文章在談到房地產的相關看法時表示：中國房地產僅僅是最後的瘋狂。因為中國房地產發生了很多實質性的變化：
1、新一屆政府上臺，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率，並對出售自有住房按轉讓所得20%計征個稅。這樣的政策會導致市場房屋購買能力的下降，同時導致投機成本增加。實際是從根本上減弱了市場購買力。
2、中央貨幣政策已經從過度寬松，開始轉變為既不寬松也不緊縮的中性政策。銀行現在極度缺錢，不僅二套房貸利率不能優惠，首套房的利率也大幅提高。銀行對房貸的貸款比國家政策還嚴格。說明銀行資金確實很緊張了。
3、外資徹底撤出中國金融市場，導致中國人民幣基礎貨幣相對減少。加上先知先覺的國內外投資者已經開始拋售中國房屋資產，這些行為會導致中國外匯相對減少，同樣能導致基礎貨幣減少。也能導致銀行存款相對減少。這些會導致銀行貸款能力相對下滑；
4、李嘉誠等有國際影響力的人物開始拋售中國房地產資產，會影響很多精明投資者對市場預期的判斷，帶動部分精明者加速拋售中國房地產。
5、2013年新房和二手房成交量同步大幅上漲，說明大量的剛需已經接盤。大量的剛需在漫長的等待中，最後屈服大量入市搶購房屋。大量剛需高位接盤，意味將來接盤的力量越來越弱了。
6、保障性住房繼續修建，中央政府為了解決低收入者的住房問題，不得不大量修建保障性住房。但這些保障房加速了房屋的供應。
7、房價快速上漲，導致部分人徹底失去購買能力。導致市場有效需求減少。
8、鄂爾多斯和溫州房價暴跌讓當地銀行壞賬大量增加的前車之鑒，讓銀行業已經意識到房價下跌的風險，開始偷偷緊縮房地產貸款，所以各地銀行對房貸審核越來越嚴，房貸利息遠遠高於國家的底線。
9、由於開發商房屋銷售很理想，2013年土地拍賣明顯增加，地王不斷出現。開發商樂觀情緒明顯升溫。由於他們看好後市房價，必定會加快建設進度，1年左右市場供應肯定會明顯增加。
10、由於中國房價過度上漲，大量的中國人轉而拋售中國房屋，購買國外房地產。原因很簡單，因為外國很多國家房屋性價比已經遠遠超過中國了，比如100萬在美國能買到的房子，在中國卻買不到。而中國人在國外大量購房，實際也等於在增加國內市場的供應，並導致大量財富轉移國外。
11、綜合分析國家統計局公布的2012年商品房銷售面積、商品房銷售額、房地產開發企業房屋施工面積、住宅施工面積、中國房屋自有率等相關數據，我們可以得出下列結論：中國存在大量的空置房，最最保守估計超過5000萬套。中國已建加上在建房屋和土地儲備已經嚴重過剩，至少需要20年以上才能消化掉這些土地儲備。
即便如此，地方政府居然還幻想將來通過出售土地來償還高到20萬億的地方債務！還想通過出售土地來維持城鎮化投資建設！
以上分析可以看出，中國房屋過剩已經非常嚴重了。中國房地產泡沫已經到駭人聽聞的地步了。
中國房價為何如此堅挺？
李稻葵一年前曾經寫過一篇文章：《中國房價為何如此堅挺》，詳細說明了中國房價高漲的原因。
文章表示，在房屋總體過剩的情況下，中國房價之所以還能瘋狂的上漲，主要是投機和投資者囤積大量房源，開發商和地方政府大量囤積土地，大量在建房還未入市。加上房價10年持續上漲導致許多人恐慌性買房所致。而一旦這些投資者和投機者們預期到房價會下跌，大量囤積瞬間就會變成鋪天蓋地的拋售，瞬間增加市場的供應，將讓房屋市場快速從「天堂」墜入「地獄」。
不管是從未來的供求關系變化，還是中國房價國際性價比看。中國房價已經是強弩之末。由於短期房價上漲預期很強，囤積者現在還惜售，加上新建房屋入市時間問題，房價短期還可能會繼續上漲，但這種上漲只是最後的瘋狂。
一旦房價出現下跌，政府會否再次大規模放松貨幣政策？
李稻葵認為，這個擔心完全沒有必要，因為中國房價持續的上漲，已經讓中國全球制造業競爭力大幅下滑，並導致中國每年幾百億美元資金外流購房，加上外資金融機構徹底撤出中國，這種情況下如果當局再大規模發行貨幣推高房價，人民幣必將面臨大幅貶值。而人民幣貶值以前，資本會大量集中外逃，中國財富就會損失殆盡，其後果比房價下跌還嚴重。就算當局瘋狂的孤註一擲大規模印發鈔票，也最多是茍延殘喘，最後結局會更悲慘。
文章表示，中共當局對房地產市場的處理方法如同壘砌堰塞湖，用盡一切資源建設堤壩，結果堤壩越來越高，當然堰塞湖內的水位也越來越高。終於有一天，當資源耗盡，再也沒有任何力量加固堤壩的時候，堰塞湖的水位卻依然在不斷上漲，這時候崩潰就無法避免。高高壘砌崩潰必將導致洪水滔天、屍橫遍野。
而現在，中共的地方政府用盡一切資源維護和推高房價，在這種情況下一旦出現房價下跌。說明政府再也沒有任何力量能繼續維護房價上漲了，這時候房價必將一瀉千裡，最後崩盤，鄂爾多斯和溫州房價就是這樣的模式。
文章寫道：「房價這種瘋狂，已經在為自己挖掘墳墓……從在建房屋速度、社會資金供求、國際資本撤離速度、房價上漲幅度看，中國的房價最多能再堅持一年左右，就會開始土崩瓦解。一場浩劫無法避免。」
國際金融專家對中國樓市的看法
今年11月初，國際投資大師吉姆•羅傑斯應邀到廣州出席了一場名為《大師眼中的中國投資機遇》的論壇。在談到中國的房地產泡沫的問題時，吉姆•羅傑斯說：「我也覺得樓價已處於高位，我個人也不會特別強調在這一方面進行投資，我可能會更加專註政府支持大力發展的一些產業。」
此外，曾兩次準確預言金融泡沫破裂的經濟學家羅伯特•席勒也同樣認為中國樓市過熱、危機四伏。這位最近獲得新科諾貝爾經濟學獎的得主，曾發表了一連串關於中國房地產泡沫論的觀點。
今年6月，美國基金巨頭富蘭克林鄧普頓基金集團的馬克•莫比爾斯也指出，中國的房地產市場問題在規模上和美國次級抵押貸款泡沫上很類似，而且中國銀行業存在大量的壞賬。
