正文

【財商天下】房地產稅試點到底影響了誰

2021年10月29日財商天下

【新唐人北京時間2021年10月29日訊】十多年來，大陸的房地產稅一直是「只聽樓梯響，不見人下來」，但現在，房地產稅終於要「靴子落地」了。隨即，一則「上海神祕房叔拋售93套房，套現4.5億元」的消息，就引爆了網絡，雖然消息後來被闢謠說「部分不實」，但是在一線城市，拋售房產的動作確實已經開始了，那麼，它是否會引發房價繼續下跌呢？

中共當局也一直強調，房地產稅能夠調節收入差距、促進「共同富裕」，但是，真是如此嗎？此外，作為中共稅制改革的一個重要環節，徵收房地產稅是否意味著土地財政就此終結了呢？今天，我們就來談談這些話題。

房地產稅試點即將開啟

10月23日，中共人大常委會決定，授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作，授權期限為5年，具體實施啟動時間由中共國務院確定。5年試點結束後，國務院還可以再繼續授權，中共人大將在條件成熟時，及時制定徵收房地產稅的相關法律。

就在今年5月份，中共還在強調，房地產稅改革要「立法先行、充分授權、分步推進」，但5個月過去，「立法先行」就被「試點先行」取代了，而最直接的原因，就是習近平10月15日在中共黨刊《求是》雜誌上，刊登了一篇文章《扎實推動共同富裕》，文中除了強調「要積極穩妥推進房地產稅立法和改革」，還提出要「做好試點工作」，於是，房地產稅試點就被正式提到日程上來了。

由於房地產稅屬於地方稅種，所以具體的試點方案，要由各個試點地區提出，再由國務院批准，估計最早會在今年年底前推出，明年開始實行。

雖然早在10年前，也就是2011年，上海和重慶就已經開始房產稅試點工作。不過，這一次的提法不是「房產稅試點」，而是「房地產稅試點」，雖然只是一字之差，但它意味著上海和重慶的「房產稅試點」終結了。

同時，它也意味著納稅人不僅包括「房屋所有權人」，也包括「土地使用權人」。因為在中國，土地所有權歸國家或集體所有，個人只能擁有「土地使用權」。

而且，此次房地產稅試點的徵稅對象，是居住用和非居住用的各類房產，但不包括農村的宅基地以及宅基地上的住宅，所以，只是針對城鎮居民徵稅。

房地產稅開徵對民眾有何影響？

那麼，開徵房地產稅，對中國的城鎮居民來說，到底會有怎樣的影響呢？雖然在具體方案出台之前，這個影響大小還很難確定，但是綜合媒體報導和多位專家的說法，可以看出這個房地產稅的大致輪廓。

我們先來看看上海和重慶的房產稅試點。外界普遍認為，過去十年來，上海和重慶的試點都是失敗的：一方面，房地產稅收入規模小，遠不足以作為地方的主體稅種；另一方面政策對房價影響並不顯著。

在2020年，上海和重慶的房產稅，分別是人民幣199億元和72億元，占地方總稅收的比重只有3.4%和5%，而且，這裡面還包含相當大比例的經營性房屋的房產稅收入。

所以，接下的房地產稅試點，勢必要比之前的試點措施更加嚴厲，具體來說，可能會涉及以下幾個方面。

首先，徵稅對象會擴大，不會只針對個別群體或者個別房屋徵稅，不僅會對新購住房徵稅，也將對存量房屋徵稅。比如在上海，如果是在2011年以前買房的住戶，即使擁有幾十套住房，也是免稅的，沒有起到打擊房屋囤積待漲的作用。

其次，雖然各國房產稅形式多樣，但是從計稅基礎來看，主要有兩種：一是以虛擬租金為徵稅基礎，比如香港和新加坡；二是以評估價值為徵稅基礎，如美國、英國、日本等。預計中國的房地產稅試點，將會比照美、英、日等國，以市場評估價值作為徵稅基礎。

第三，考慮地方政府已經在土地出讓環節，對房產徵繳過費用，而且民用住宅土地有70年的使用年限，預計房地產稅價值評估環節，將會設置一定的折扣比例。比如，像上海一樣，按照市場評估價格的70%徵收。

第四，很可能設置40～60平方米的人均免徵面積。中共住建部的數據顯示，2019年，城鎮居民人均住房建築面積達到39.8平方米。如果一個家庭的人口多，那麼能獲得的免徵面積就大，也能起到鼓勵生育的作用。

第五，基礎稅率，估計會在1%左右或者更少，同時實行累進稅率，房屋越多，稅率越高，加大對投機炒房的多套房和豪宅的徵稅力度。

那麼，會在哪些城市展開房地產稅試點呢？分析普遍認為，此次試點會以房價上漲壓力較大的熱點城市為主，也就是說，會以一、二線城市為主，三、四線城市不會在試點範圍之內。

那麼，到底需要繳納多少房地產稅呢？

有人算了一筆帳：如果是住在北京的一家三口，擁有240平米的住宅，假設人均免徵面積是60平米，市場價格是每平米8萬元，按照市場價格的70%徵收，稅率為1%，那麼，需要繳納的房地產稅就是33,600元。但這些還只是猜測，因為真正的試點方案還沒有出台。不過，大致會在這個範圍。

所以，有人就總結說了：如果是在一、二線城市，而且有2套以上住宅，就需要做好繳納房地產稅的準備了，因為試點隨時可能到來，預計稅率在1%以下。

房地產稅開徵是否會打壓房價？

我們知道，在嚴厲的樓市調控政策下，中國的住宅價格終於開始下跌了。9月份，中國70個城市，新建商品住宅的價格指數，平均環比跌幅是0.1%，這是自2015年5月份以來，70城房價月度環比首次下降。

但是，讓房價下跌，絕不是中共管控樓市的原因。在以前的節目中，我們已經多次講過，中共嚴控樓市，是擔心樓市泡沫過高會導致房地產崩盤，所以選擇主動擠泡沫，避免引發系統性金融風險這隻「灰犀牛」，但是其目的絕不是要打壓房價。

就像中共當局多次強調的，其目的是在堅持「房住不炒」的同時，要「穩地價、穩房價、穩預期」。因為一旦房價全面下跌，就是房地產崩盤的前兆，所以絕對不能讓房價持續下跌。所以，這也就是為什麼，在房價下跌之後，十多個城市都出台了房價「限跌令」。

不過，北京當局想的很好，卻未必能夠如願，因為現在的房價不穩，地價不穩，預期更加不穩。

從地價來看，第二批土地拍賣的情況很糟糕。截至10月17日，實施土地集中供應的掛牌地塊822宗，流拍地塊266宗，流拍率高達32.4%，其中北京、廣州、杭州、瀋陽流拍率超過50%。而且，成交地塊的溢價率只有大約5%，並且大多是以底價成交。

而從預期來看，一批敏感的市場投資和投機者，已經開始付諸行動，逐步拋售多餘的房源。

據「第一財經」報導，上海一些原本把房子放在房屋租賃機構出租的業主，近期寧願賠付違約金也要提前解約，因為急著要把房子賣掉。此外，上海已有多套房持有者操作「換倉」，將手中持有的房產進行優化配置，比如：把10套房賣掉，換成2套上海最核心的資產；或者把資金投入不同城市的房產中。

報導還說，在一線城市中，北京近三個多月的二手房掛牌量，增加了1萬多套；廣州近一個多月增加了8,000多套。

中原地產的分析師甚至警告說，到年底前，這一輪如果不快速救市，平均價格下跌起碼15～20%，三四線城市的項目還可能會出現腰斬的情況。

房地產稅真能促進「共同富裕」？

我們知道，中共目前把調節過高收入、消除分配不公，作為開徵房地產稅的其中一個目的。但是，它真能促進「共同富裕」嗎？

不可否認，房地產稅作為財產稅，確實有助於調節收入分配、縮減貧富差距。因為目前，中國居民主要繳納收入稅，財產稅基本為零。但是，近些年來房價和金融股權價格的上漲，導致擁有房產越多、投資金融市場越多的高收入群體，這些群體的財產性收入大幅增加，並且遠遠超過了工資收入。

所以，中國收入分配研究院執行院長李實，也在去年表示，如果房地產稅是一個累進稅種，肯定會有助於縮小收入差距。但他也認為，中國的總體稅負偏高，如果開徵房地產稅，就必須減少其它的稅種，使居民的整體稅負保持相對穩定，甚至下降，不然，很多人是吃不消的。

但是，房地產稅喊了十多年，為什麼一直沒有實行？上海和重慶試點了十年，也是失敗的，既沒有抑制房價上漲，也無助於地方財政，這到底是為什麼呢？

最關鍵的原因，就在於中共自身。10月19日，《華爾街日報》引述知情人士的說法，稱今年早些時候，習近平指派中共副總理韓正推廣徵收房地產稅，卻遭到中共黨內的強烈反對，這些人威脅說，開徵全國性房地產稅可能會打擊房價，導致消費者支出驟降，並嚴重損害整體經濟，將成為一個「潛在的社會穩定問題」。而一些已經退休的官員也反對，理由是自己負擔不起任何額外的稅金。

報導說，因為遭遇強烈的反對，開徵房地產稅的試點城市，已經從最初計劃的30個減為10個左右，而中共官員們仍在為試點方案的具體細則爭論不休。

那麼，中共官員反對，真是為了擔心損害經濟嗎？這可能只是表面上的原因，真實的原因還是擔心自己的利益受到損失。

看看近年來落馬的中共官員，可以說，「房產多」已經成為貪腐官員的「標配」之一了。比如，巨貪賴小民通過華融置業等子公司，在廣東珠海開發了某地產項目，120套房中的100套都通過假搖號，分給了他的前妻和情婦；劉志軍、谷俊山等高官，也是動輒數百套的房產。

最出奇的，是2019年落馬的，遼寧省大連市原副市級幹部徐長元，被查封的房產量竟然高達2,714套。

如果認真實行房地產稅，確實，首先受不了的就是這些中共官員，所以他們才會威脅說，房地產稅會造成「潛在的社會穩定問題」。所以，要讓中共官員和民眾「共同富裕」，那可真是妄想了。