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美國買房所需收入vs.實際收入差距有多大

2024年07月22日美國地產熱點

【新唐人北京時間2024年07月22日訊】「存夠錢，再來買房」，這句話沒有錯，但是自從疫情發生以來，這句話變得越來越遙不可及！隨著房價不斷加碼，房貸利率居高不下，使「存夠錢」這句話的定義，就像永遠都爬不到的山頂，讓購房者心很累！那麼疫情之前的買房的所需薪資，和疫情之後的所需薪資，到底差距多大？我們一起來看看。

疫情前後買房負擔能力比較

根據美國人口普查局的數據，2022年實際家庭年收入中位數，約7.5萬美元。在2022年初，全美房價中位數，大約是38.5萬美元，但是今年6月的上市價格中位數，已經來到大約44.5萬美元。換句話，2022年初到今年6月，全美房價又漲了將近15.6%。

2024年4月，全美範圍薪資較上一年同月，增加4.87%。如果從長時間觀察，從1960年至2024年，美國薪資年成長率平均為6.19%。比較特殊的是2021年4月，薪資漲幅達到歷史最高點的15.28%。不過這樣還是追不上房價的速度，房價就像是開汽車跑，但是薪資就好像是騎自行車，費了好大勁，結果房價卻無情地把我們拋在腦後。

如果根據Realtor.com的數據，2022年初，假設購買一套美國中位數房價的房屋，以每月還款只能占家庭收入的三成來計算，需要的家庭年收入大約7.9萬美元。所以，2022年初的家庭年收入中位數，大概還能負擔全美的中位數房價。不過，到今天為止，現在這個住房成本已經截然不同了。

同樣以全美範圍來說，抵押貸款利率，已經在2022年開始逐漸往上調整，家庭年收入中位數的家庭，買房就容易陷入負擔沉重的問題，使每月住房負擔超過三成。到2024年6月，買房所需收入已攀升至約12萬美元，但是同時家庭收入中位數，只有漲到8.4萬美元左右，本來小小的差距，突然變成了驚人的3.6萬美元赤字。這表示購買中位數房價的最低收入要求，比實際中位數收入高出近四成三。

如果將今天的買房負擔能力，和2016年的時候相比，會發現哪些驚人差距呢？當時的三十年固定抵押貸款利率大部分都在4%以下，房價中位數剛剛到達三十萬美元。

買房薪資差距最大的城市

如今，顯而易見，在最昂貴的沿海城市是負擔能力變化最大的。買當地中位數房價房子所需的收入水平，與家庭收入中位數的差距不斷擴大，差距最大的城市中，加州就占據了前三大市場。

首先，差距最大的城市是洛杉磯。8年前，洛杉磯的房價中位數約為75萬美元。如今，這一數字跳到125萬美元，所需的收入也從約15.2萬美元，躍升至33.5萬美元。儘管洛杉磯的中位收入在過去幾年中都有成長，但是卻遠遠追不上房價。

2016年6月，在洛杉磯想買房的家庭，已經平均面臨約8.6萬美元的收入赤字，當時的家庭收入中位數接近6.6萬美元，但是卻需要15.2萬美元的年收入，才有辦法負擔當地的中位數房價。

如今，125萬美元的中位數房價，需要至少33.5萬的年收入，但是今年6月，家庭收入中位數，只到達約9.5萬美元，差距擴大到24萬美元，真是令人驚掉下巴！

雖然，在疫情期間對許多沿海大城市來說，需求不是那麼旺盛，很多人搬到郊區，甚至是跨州搬家。但是很不幸的是，房源的供應量更少，而且在疫情之後，沿海大城市的需求再度回歸了，使得房價只能一直一直出現創紀錄的局面。

接著我們來看買房收入差距最大的第二名，是北加州的聖荷西（San Jose），也就是硅谷核心城市。2016年當地房價中位數約98萬美元，家庭收入的最低需求，接近二十萬美元，但實際上中位數家庭收入只有11萬美元，兩者相差9萬美元。

時間來到2024年6月，房價已經到達約144萬美元，需要接近39萬美元的收入才負擔得起，但是實際上家庭收入中位數，只有16.2萬，差距擴大到22.8萬美元。

再來看第三名，同樣是加州城市，聖地牙哥。2016年，房價中位數是近67萬，家庭收入的差距是6.5萬美元。到了2024年，房價已經破百萬，收入差距也擴大到17.4萬美元。

接下來收入差距最大的城市還有波士頓，收入差距從2.3萬，變成12.3萬。然後是紐約，收入差距從1.9萬，變成11.1萬。

這些城市入選收入差距最大的城市，實在讓人一點都不意外，要在這些一線大城生活本來就不容易，更何況是買房了。不過，即便收入差距很大，有些人還是願意節衣縮食去買房。

其實大城市裡還是有許多不同價位的房產，耐心等待、把握時機或許就能實現夢想，而且有很多人買房的資金不一定都來自薪資，更有可能來自父母、股票或是其它投資、貸款。所以，即便年輕人在大城市裡買房看似很不容易，但只要有心，夢想還是很可能會實現的。一旦買房開始建立家庭資產，以後就能有機會換到更大、更好的房產，就算不換房，房產也很容易隨著時間不斷升值。

「存夠錢，再買房」這句話的定義標準越來越高。(Shutterstock)

從可負擔變成不可負擔

接著我們繼續看哪些城市從可負擔得起，變成負擔不起的窘境。就是說本來家庭收入中位數，足以購買當地的中位數房價，但是到了2024年卻變成赤字了！

這些城市大部分位在東北部或中西地區，因為疫情前房價比較低，當地薪資負擔得起，但疫情之後，吸引很多外州、外地人搬家進駐之後，房價的飆升，開始使得當地的薪資水平追不上房價了。

華盛頓DC是名單中的第一位，2016年，原本家庭收入中位數比買房最低需要的收入，還高出約6,000美元，但是到了2024年，最低收入要求卻比實際收入還要多出3.9萬美元。中位數房價從44萬美元，上升到63萬美元，升幅約有43%，但是收入升幅只有約35%。

名單中的第二名是密蘇裡州的堪薩斯城（Kansas City），中位數收入原本高出最低需求約1.4萬，但是現在已經變成不足3.2萬。房價漲了82.5%，但薪資只有漲了36%，同樣被房價遠遠甩了幾條街。

第三名是康乃狄克州的哈特福德（Hartford），收入原本也妥妥地高出1.7萬，但是現在已經變成負2.7萬。第四名的維吉尼亞州首府裡奇蒙（Richmond），也從原本的負擔得起，變成負擔不起，收入差距到達3.6萬。

第五是威斯康辛州的米爾瓦基（Milwaukee），從正1.4萬，變成負3萬。米爾瓦基也是這五個城市中，房價和薪資水平最低的城市，原本平靜美好的生活也被疫情給打亂了。

建築商應對高房價時代

因為房價的不斷上漲，超過美國人的負擔能力，現在美國建築商也在努力應對這種局面，解決方法就是把新房面積不斷縮小。根據約翰‧博恩斯顧問公司（John Burns Research & Consulting）的數據，2023年有四分之一的新房，縮小規模以降低房價，不過根據人口普查局的資料，2023年的新房價格還是上漲了2.5%，到達44.1萬美元的高峰。

要降低房價，要麼就是建造較小房子，要麼就是建造更高密度的住宅。在台灣現在同樣面臨這樣的危機，房價越來越高，單位價格不斷上漲，建築商就縮小住房面積，壓低總價格，讓人買得起，但是大家卻越住越小，形成小宅當道的局面。

因此，住房空間現在都要講究多功能使用，不能再像以往餐廳就是餐廳、客廳就是客廳。所以現在美國建築商也在玩空間遊戲，透過減少走廊面積，和使用靈活空間來實現小住宅的可居住性。

而且，隨著時代改變，在家辦公的需求越來越多，對客房的需求卻越來越少。事實上，大家都希望家裡多一間客房，但是對現在的購房者來說，可辦公空間會比客房更來得更實際一些。

不過對不同世代的人來說，需求可能會很不同，大家或許都買不起更大的房子，但是對千禧世代的人而言，多功能空間會是他們可以接受的選項。而對嬰兒潮世代的人來說，他們可能會更傾向於額外的存放空間，以儲存多年來的心愛物品。

另外，我也看到許多微型住宅、附屬住宅單位和其它緊湊型住房越來越盛行。這種小尺寸住房，更容易興建，建造速度更快，對大城市而言是一個快速解決住房危機的方式，不過對建築商卻利潤微薄，所以興建的數量甚少，並沒有對整體房市起到明顯的效果。