【新唐人北京時間2024年09月01日訊】對世界上很多國家來說，美國人賺取的薪資似乎非常優渥，不管換算成人民幣、新台幣都是很大一筆數字。不過，事實上優渥的薪資，卻可能還是負擔不起生活開銷。最新的數據表示，要在美國維持生計平均時薪要到達23美元，但是同時，房價卻更貴、面積卻更小，儘管租房比買房壓力小，但是租金也是沈重負擔。
根據美國人力資本管理公司和麻省理工學院的合作研究分析，在美國要維持生計，所需的時薪收入水平，在各地區、各都會區的差異都很大。
不同都會區 所需薪資差異很大
比如在北加州的硅谷一帶，聖荷西、桑尼韋爾和聖塔克拉拉都會區，雙薪家庭加上兩個小孩，一個人的時薪收入標準，要達到約40美元。但對於休士頓都會區的雙薪家庭來說，這個數字會降到25美元。事實上，近幾年美國全職員工的薪資都有大幅上漲，今年以來，每月的薪資年漲幅大約落在4%以上，接近5%附近；去年2023年，也大約有6%的表現。但最後通貨膨脹的緣故，讓原本疫情期間，超車物價的薪資，現在卻被物價後來居上。
薪資研究報告顯示，美國男性員工的薪資，有六成二可以維持生計；但是這個比例，在女性只有一半；如果是黑人或拉丁裔員工，更只有四成的比例。
雖然美國人薪資持續上漲，但是仍趕不上房價。（Shutterstock）
房價大漲 面積縮小
住房成本是高物價的罪魁禍首之一，根據《今日美國》最近的一項研究分析，與5年前相比，房屋面積中位數縮小了128平方英尺，價格卻上漲了12萬5,000美元。全美只有18個都會區的房屋面積，在過去5年中有所擴大。但毫無疑問，每個人都看到價格上漲。基本上，現在房屋面積中位數縮小了6.4%，而整體中位數價格貴了39%，每平方英尺貴了52%。
從本質上講，建造較小的房屋，並不能阻止每平方英尺價格的上漲，只是讓房價的總金額看起來負擔得起，給買家留下較小的房屋。不過，這也無法怪罪建築商，他們別無選擇，只能建造較小的房屋，來應對負擔能力惡化的危機。
調查中，科羅拉多斯普林斯（Colorado Springs）的房屋縮水幅度最大，自 2019 年以來減少了22%，而掛牌價格則上漲了25%。房屋縮小最多的10個城市中，有7個位於美國南方，其中4個城市位於北卡羅來納州，包括夏洛特和羅利。其它比較著名的都會區還有紐約、休士頓、檀香山和華盛頓特區。
另一方面，愛荷華州和伊利諾州邊界的達文波特（Davenport），是房屋面積成長最多的都會區。在過去5年裡，這裡的房屋面積不斷擴大，從2019年的1,520平方英尺，增加到2024年的1,684平方英尺，增加了近11%。不過，當地房價也在5年間漲了58%！
普遍來講，這些房屋面積有增大的都會區，房價都比較低，除了加州的聖塔羅莎（Santa Rosa）已經到達百萬以外，其餘像是俄亥俄州的楊斯敦（Youngstown）、克裡夫蘭（Cleveland）、阿克倫（Akron），多數都在二三十萬的中位數房價區間，而且這些都會區的漲幅也比較大，因為疫情之前這些地方的房價更低，所以有更大的漲幅空間。
每平方英尺價格漲幅
過去五年，分析中的150個城市都在上漲，不管是房價中位數，或者是每平方英尺價格，更何況如今面積都在縮小，價格又上升，更是推升了每平方英尺的價格。就像晶片越做越小，但是還能塞下更多的積體電路，技術要求越來越高，成本也水漲船高。所以現在建築師、室內設計師也是一樣，要在越來越有限的空間，做到麻雀雖小五臟俱全，還要讓屋主感覺空間很寬敞！現在單位價格漲幅最大的地方，據調查報告是上週我們一直提到的佛羅裡達州那不勒斯（Naples），每平方英尺中位數從238美元，漲到447美元，漲幅將近八成八；第二名是紐約，從302美元，漲到550美元；第三名是新澤西州的大西洋城（Atlantic City），從$148漲到$267；第四名是田納西州的諾克斯維爾（Knoxville），從$126漲到$227。前四名城市都有80%以上的漲幅。
而且，這些單位價格漲幅最大的城市，除了田納西州的兩個城市以外，其餘都位在美國東岸沿海地區，從佛羅裡達到喬治亞州、北卡州、新澤西州、紐約州再到緬因州。
不過，這不代表西岸的漲幅就很小喔！實際上，聖地亞哥的每平方英尺價格從$395上漲到$649；洛杉磯的每平方英尺價格從$452上升到$702；舊金山從也$546上升$702；聖荷西從$689漲到$857。華盛頓州的西雅圖也從$303漲到$450。
這些漲幅都讓很多美國人感到生活壓力很大，就算不管數據，我自己就聽到許多朋友在抱怨美國物價實在漲得太恐怖，以前的薪資還能好好生活，現在卻過得有點縮衣節食。
銷售持續下降的4個原因
近期所幸，抵押貸款利率持續下降中，最新的數據截至8月29日的一週時間，平均三十年固定利率來到6.35%，支付中位數房價的每月付款，已經比今年4月底創下的高點，下降了近三百美元。不過，根據Redfin的數據顯示，近期的銷售量並沒有起色，甚至還出現近一年來最大的跌幅！這是為什麼呢？專家認為有4個原因：第一個原因是，大家之前都在等8月17日新的傭金費用規定生效。
第二個原因是，價格仍然很高，而且庫存正在失去供應，待售房屋總數出現五個月以來的最小年增幅。第三個原因是，很多人在等待美聯儲9月份降息，希望會有更低的利率表現。
第四個原因是，現在正值美國總統大選的最後衝刺階段，當然很多人都把目光放在川普和賀錦麗身上，共和黨、民主黨這次誰勝誰負，對房市、經濟的影響都很大，當然也會影響很多美國人搬家的決定。
基於以上四大原因，儘管利率持續下走，但美國房市現在似乎正處在熄火狀態。買房的貸款申請量比去年同期下降9%，房屋銷售速度進一步放緩，房屋開價下降的比例出現新高。幾乎所有數據都指出，房市非常低迷。
5年時間 租金也大幅上漲
即便，現在租房每月的付款，比買房便宜，但是租金也有很驚人上揚。根據個人理財科技公司Self Financial最近的一項研究，典型的美國租屋者在租屋期間，假設是從22歲到35歲，預計要支付超過33.3萬美元。換句話說，平均每年花費約25,000美元，或者是每月略高於2,000美元。但是，正如房地產市場的典型情況一樣，這些租金因為地區的不同，也有很大的差異。例如，夏威夷是租屋最昂貴的地方，在短短十多年的時間裡，租客預計要花費高達60萬美元的租金。
同時，一些租金相對便宜的地方，包括德州，租金約為30.3萬美元，明尼蘇達州只有27.3萬美元。
如果感覺現在的租金比幾年前貴得多，事實確實如此。根據Realtor.com的2024年6月份的租金報告，租金中位數比2019年高出21%，相當於增加約305美元。今年6月份的租金中位數為1,743美元。
租金雖然比五年前上升不少，所幸情況已經出現改善，6月份報告是第11個月同比價格下降，比去年同期下降0.4%。儘管已連續第11個月出現下降，但租金中位數，僅比2022年8月的峰值低11美元。
今年6月，同比減少最顯著的市場均位於南部，其中德州奧斯汀（Austin）下滑9.5%、聖安東尼奧（San Antonio）下滑8.2%、田納西州納什維爾（Nashville）下降8.1%。有鑑於這些地區新增租賃供應的大幅增加，下降趨勢並不令人意外。
同時，中西部市場的整體租金持續成長。印第安納州的印第安納波利（Indianapolis）上漲4.4%、威斯康辛州密爾瓦基（Milwaukee）上漲3.7%、明尼蘇達州的明尼阿波利斯（Minneapolis）上漲3.7%。
反觀人口稠密的西部大都市，租金同比繼續下降，洛杉磯下降1.9%、舊金山下降4.2%，而紐約市等東北沿海大都市的租金也繼續下降。
其實過去五年來，幾乎所有城市的租金都上漲了，只有舊金山出現了下滑，比 2019年6月低153美元，降幅5.2%。舊金山在疫情期間，受到人口外移、城市停擺，加上「零元購」的治安危機，使得它成為唯一一個租金下降的大城市。
加州首府沙加緬度，則成為五年來加州租金漲幅最高的城市，租金中位數為2,007美元，比疫情前的水準高出529美元，漲幅35.8%。沙加緬度靠近舊金山灣區，加上有更實惠的租金價格，使得很多人搬到沙加緬度享受更大的生活空間，幫助它保持了出租市場的增長，五年來租金漲幅排名全美第五名。
此外，五年來漲幅最多的，前兩名都是佛州，一個是坦帕，增加496美元，漲幅39.5%；另一個是邁阿密，增加673美元，漲幅39.2%。紐約市是第七名，增加$693，增幅31.3%。
房市正在趨向平衡
展望到今年底，當前租金成長緩慢和優惠力度加大的現狀可能會持續，或者租金會出現明顯下降。最近的抵押貸款利率下降，可能會削弱租賃需求，因為有更多的家庭有能力購買房屋，加上就業市場放緩，也可能導致租金下降。從近期的住房市場觀察，市場確實有趨向平衡的跡象，降價越來越多，供給增加，利率下降等等。或許正如Zillow新上任的執行長傑瑞米・瓦克斯曼（Jeremy Wacksman）說的，我們已經過了颶風眼，住房危機最嚴重的時期可能已經過去。
（責任編輯：葉萍）
