【新唐人2014年3月5日讯】（新唐人记者柳青综合报导）近日，不管从市场表现还是从资金面来看，三四线城市的楼市，不断传出面临着整体严重下滑，甚至是崩盘、泡沫破灭的趋势。一时间，“地产崩溃论”声音再起。陆专家提醒，警惕中国经济四大风险共振。
据《财新网》发表署名作者邵宇的“中国经济：警惕四大风险共振”文章称，新年还没有结束，部分三四线城市地产崩盘、开发商跑路的传言就开始在业内传得沸沸扬扬，接着是杭州部分楼盘降价、银行停贷传言、其他城市跟风降价等等。一时间，“地产崩溃论”的声音再起，持续十多年的地产景气周期似乎一夜之间就要一路向下了。
文章指，债务偿付的高峰期逐步临近，信托兑付危机的信息频频出现，债务违约风险及相应的传导也给未来经济走势带来更多的不确定性；在持续小幅震荡升值的通道中，人民币兑美元汇率前期突然出现连续数天的大幅贬值，很容易让人联想起是不是资本开始出现大规模逃离；央行持续通过大规模正回购操作回收流动性，让人担心央行货币政策操作的倾向。
如果将这些悲观的猜想串在一起，形成共振，那就可怕了。
地产崩溃，对整个产业链条上的相关利益方，上到地方政府下到建材商等，都会产生巨大冲击。地方政府土地出让收入占比会下降，加剧地方债务还本付息的压力，进而地方政府通过增加基建投资托底经济的能力也会受到影响；而地产投资及相关的数十个相关产业链条也都会受到巨大冲击。资产价格缩水，会与资本外逃互相加强，资本外逃与汇率贬值互相加强，再叠加上债务集中到期的压力释放，如果四股负面力量真实存在，并形成共振，势必将中国经济拖入硬着陆的境地。
四大悲观猜想中，地产的逻辑相比而言波及面更广，影响也更为深远。事实上，部分城市供给过剩或者泡沫化程度严重的问题，前几年就已经在陆续暴露了，典型的代表包括温州、鄂尔多斯，局部城市地产泡沫的破裂并没有妨碍更多城市房价上涨的趋势，背后的原因在于城镇化进程中庞大的刚需支撑。
据中国证券报·中证网报导，2014年1月份，25个三线城市新建住宅成交量为11.22万套，连续3个月走低，创6个月新低，14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套，创下11个月新低。根据中国指数研究院的监测，典型三线城市的住宅可售面积创历史新高，平均出清时间达到37个月，而一、二线重点城市的出清时间都在10个月以内。同时，三、四线楼市价格出现下跌范围扩大的征兆，据中国指数研究院统计，今年1月，全国100个典型城市中有37个城市的房价环比下跌，比2013年12月增加5个城市。
资金面的变化对三四线城市的影响会更大。除三大城市群外，在绝大多数三四线城市，开发商都为中小企业，一般采取边开发、边销售的经营模式，开发资金来源严重依赖销售回款、非正规融资。2014年，随着销售额严重下滑，以及影子银行（如信托、民间借贷等）对于风险的规避，这些城市的中小开发商将面临严重的资金链问题。近期市场和社会各界关于三四线城市的楼市泡沫破灭的舆论风潮并非空穴来风。
《财新网》的文章认为，不同地区的政府负债类型区别较大，面临的债务偿付压力也不同。各类债务融资成本差别较大，银行贷款成本高于债券融资成本，而信托融资和BT融资成本又高于银行贷款成本，这就使得那些高融资成本债务类型占比较高的省份出现偿付危机的概率较高。
再一个近期热议的问题就是，人民币汇率的持续大幅贬值。2005年7月汇改之后，人民币兑美元汇率一直处于“小幅升值，逐步释放升值压力”的状态。金融危机期间，为稳定宏观经济金融形势，人民币兑美元汇率一度处于基本稳定的状态，随后在2010年下半年再次进入小幅升值的通道中。市场已经习惯了人民币单边升值的情形，对此次出现连续数日的大幅贬值有些茫然，各种担忧与猜忌迭起。
文章指出，近期持续的正回购操作，使得市场担忧央行转向偏紧的货币政策，并加剧地产市场的恶化与债务风险的暴露。
据《财新网》发表署名作者邵宇的“中国经济：警惕四大风险共振”文章称，新年还没有结束，部分三四线城市地产崩盘、开发商跑路的传言就开始在业内传得沸沸扬扬，接着是杭州部分楼盘降价、银行停贷传言、其他城市跟风降价等等。一时间，“地产崩溃论”的声音再起，持续十多年的地产景气周期似乎一夜之间就要一路向下了。
文章指，债务偿付的高峰期逐步临近，信托兑付危机的信息频频出现，债务违约风险及相应的传导也给未来经济走势带来更多的不确定性；在持续小幅震荡升值的通道中，人民币兑美元汇率前期突然出现连续数天的大幅贬值，很容易让人联想起是不是资本开始出现大规模逃离；央行持续通过大规模正回购操作回收流动性，让人担心央行货币政策操作的倾向。
如果将这些悲观的猜想串在一起，形成共振，那就可怕了。
地产崩溃，对整个产业链条上的相关利益方，上到地方政府下到建材商等，都会产生巨大冲击。地方政府土地出让收入占比会下降，加剧地方债务还本付息的压力，进而地方政府通过增加基建投资托底经济的能力也会受到影响；而地产投资及相关的数十个相关产业链条也都会受到巨大冲击。资产价格缩水，会与资本外逃互相加强，资本外逃与汇率贬值互相加强，再叠加上债务集中到期的压力释放，如果四股负面力量真实存在，并形成共振，势必将中国经济拖入硬着陆的境地。
四大悲观猜想中，地产的逻辑相比而言波及面更广，影响也更为深远。事实上，部分城市供给过剩或者泡沫化程度严重的问题，前几年就已经在陆续暴露了，典型的代表包括温州、鄂尔多斯，局部城市地产泡沫的破裂并没有妨碍更多城市房价上涨的趋势，背后的原因在于城镇化进程中庞大的刚需支撑。
据中国证券报·中证网报导，2014年1月份，25个三线城市新建住宅成交量为11.22万套，连续3个月走低，创6个月新低，14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套，创下11个月新低。根据中国指数研究院的监测，典型三线城市的住宅可售面积创历史新高，平均出清时间达到37个月，而一、二线重点城市的出清时间都在10个月以内。同时，三、四线楼市价格出现下跌范围扩大的征兆，据中国指数研究院统计，今年1月，全国100个典型城市中有37个城市的房价环比下跌，比2013年12月增加5个城市。
资金面的变化对三四线城市的影响会更大。除三大城市群外，在绝大多数三四线城市，开发商都为中小企业，一般采取边开发、边销售的经营模式，开发资金来源严重依赖销售回款、非正规融资。2014年，随着销售额严重下滑，以及影子银行（如信托、民间借贷等）对于风险的规避，这些城市的中小开发商将面临严重的资金链问题。近期市场和社会各界关于三四线城市的楼市泡沫破灭的舆论风潮并非空穴来风。
《财新网》的文章认为，不同地区的政府负债类型区别较大，面临的债务偿付压力也不同。各类债务融资成本差别较大，银行贷款成本高于债券融资成本，而信托融资和BT融资成本又高于银行贷款成本，这就使得那些高融资成本债务类型占比较高的省份出现偿付危机的概率较高。
再一个近期热议的问题就是，人民币汇率的持续大幅贬值。2005年7月汇改之后，人民币兑美元汇率一直处于“小幅升值，逐步释放升值压力”的状态。金融危机期间，为稳定宏观经济金融形势，人民币兑美元汇率一度处于基本稳定的状态，随后在2010年下半年再次进入小幅升值的通道中。市场已经习惯了人民币单边升值的情形，对此次出现连续数日的大幅贬值有些茫然，各种担忧与猜忌迭起。
文章指出，近期持续的正回购操作，使得市场担忧央行转向偏紧的货币政策，并加剧地产市场的恶化与债务风险的暴露。
