终于要爆了？下一步该银行害怕了！（秦鹏观察）

2022年07月14日秦鹏政经观察

【秦鹏直播】中国房地产三声惊雷明星扎堆卖房

秦鹏政经观察

【新唐人北京时间2022年07月14日讯】观众朋友们大家好，欢迎收看《时事天天聊》。今天是美东时间7月13日，京港台时间7月14日。

今天焦点：中国房地产三声惊雷：买房者集体停贷潮，明星扎堆卖房，八大房产公司被剔出香港恒生指数，终于要爆了？下一步该银行害怕了！

最近两天，平地一声雷，惊呆全国网民：大量烂尾楼的业主公开发布告知书，通知地方政府和银行，要集体停止偿还房贷。跟进的各地业主越来越多，这会引发什么后果？谁会是最终受害者呢？

与此同时，张艺谋、李连杰、董卿等明星在扎堆卖房，发生了什么？港股八家重要房地产企业，被剔除出香港恒生指数，又意味着什么呢？

江西星火燃遍全国烂尾楼盘惊现停贷潮

中国的停贷潮来了。打响第一炮的是江西景德镇的恒大龙庭的楼盘，业主称该项目去年5月就已经全面停工，后在地方政府的主导下陆续复工，但今年6月1日再次全面停工。项目从2021年1月底开盘之后，已经预售了900多户。业主们维权无效，在发现开发商的监管资金已经消耗殆尽之后，于今年6月底发出了《强制停贷告知书》。

我们来看一下这份告知书，通知对象是景德镇市政府、景德镇城乡建设局、景德镇市银监会以及各贷款银行。前面三段叙述了事情原委和楼盘烂尾的情况，然后说“经全体已售楼业主一致决定”：

（一）、龙庭应该于2022年10月10日前全面复工，如果不能，则全体已售房业主停止还贷，直至全面复工；

（二）、强制停贷造成的损失，“由所有违规放贷的银行、资金监管不力的政府相关单位、转移资金的恒大江西分公司、龙庭项目等相关利益方共同承担。”

这样一份独特的《强制停贷告知书》，最近几天在中国的网络刷屏，随后，全国陆陆续续的有多个烂尾楼项目的业主效仿，也发布了他们自己的《强制停贷告知书》。发展之迅速，从各媒体和自媒体汇总的名单就可以看出来。

有的报导刚说，已经有32个楼盘集体停贷了，很快就有人发布了一份52楼盘名单，随后又有一份87个楼盘名单，截至北京时间昨天半夜，我看到的最新数字，是来自豹变公众号的，称：截至7月‭‮31‬‬日，全国18省47城101个烂尾楼项目‭‮主业‬‬已抱团“强行‭‮贷停‬‬”，仅郑州一城‭‮制强‬‬停贷项目占23.7%。

保守估计，已经停贷的业主至少有10万户以上，涉及房贷金额高达几千亿。

从目前传出的不完整名单，我们可以看出，项目包括了一些省会城市和一线城市，其中郑州、长沙、武汉这三个城市首当其冲，还有南昌，沈阳，南宁，太原，济南，深圳，西安，甚至还有上海。从时间来看，烂尾时间大多都是从去年年中开始的。

集体停贷的时间，则看起来更惊人，绝大部分是最近三天！这意味着这波停贷潮正在快速蔓延，可能会出现滚雪球式的迅猛发展！

也因此，大陆各大媒体都进行了报导。《证券时报》还发出了警告，称要“谨防烂尾楼盘停供风险扩散”，认为这会引得更多烂尾楼盘业主效仿，“如果这股风潮蔓延开来，有可能对楼市造成负面冲击，对楼盘销售更为不利，也不利于金融系统稳定。”

消息在网上引发了广泛的同情和支持，连习惯于叼盘的《环球时报》前主编胡锡进，也难得说了几句人话：1. 个体业主是最弱势的群体，也是最无辜的，公共力量应当对他们给与保护；2. 停贷实属无奈，大量出现是中国的经济秩序出了问题，3. 政府不应该用传统的维稳模式对待房主，而应该加强监管，努力让烂尾楼完工；4. 提醒中央政府避免体系性风险。

那么，现在的这个停贷潮是如何产生，又将如何发展呢？我们今天来想进一步讨论一下：

首先看，停贷潮的产生，有两大原因：

1. 房地产开发商的资金链出了问题：房子卖不动，中共央行为了防止系统风险设立的“三条红线”又卡住了它过去从银行获取的资金来源。至于为啥房子卖不动，其实大家都知道，因为供大于求，也因为老百姓也没钱了或者不敢购买：疫情下的清零、对私营企业网际网络大厂和教育培训行业打击、共同富裕……都对经济造成很大影响。

2. 中国的房屋预售制存在问题，政府和银行监管不力甚至同流合污。也因此，我们看到在这波停贷潮中，出现一个非常罕见现象：烂尾楼房主们不再像以前那样，单纯把房地产开发商作为维权对象，同时可怜巴巴地央求地方政府协助解决，而是直接把矛头指向了当地政府的银监会和银行。

说到这里，我们就需要谈一下中国的房屋预售制。

今年3月，全国政协委员、中国财政科学研究院院长刘尚希，对预售制以及背后的不公平，做了一个形象的描述：“对于老百姓而言，房子还没看到，就得先交钱。对于开发商而言，没有钱也可以干，只要是有一块地，就可以从银行贷到款，然后就可以画图纸。有了图纸就可以预售，可以收钱。”

在这样的模式下，银行、政府和开发商，都轻轻松松先赚了两笔钱：

1. 银行获取了业主的房贷，也给开发商贷款，在房价相对稳定的情况下，利用高利息赚钱，即使业主违约，也可以拍卖，然后给业主上征信；

2. 政府卖出了土地，一年进帐5万亿～8万亿人民币，还赚了房屋销售税、印花税等，据地产商任志强说，房价的70%被政府拿走了；

3. 而开发商呢，只要能够弄到地，既获得了银行的金融信贷，又能够获得建筑商等供应商的商业信贷，只用很小的资金就撬动了动辄几个亿、几十亿的项目。房地产的高杠杆由此而来，风险也由此而来。

在这种由政府主导的房地产经济模式下，唯独购房人需要承担更多代价和风险。在预售制模式下，从购房到房屋交付，少则1年，多则2年～3年。但是从购房开始，就需要缴纳房贷了，这明显加重了购房人的义务、负担，将面临交房时间不确定、房屋质量难保证等风险，与开发商之间经常纠纷不断。

在房地产高速发展时期，楼房烂尾相对来说还是个别现象。但是从2020年开始，中国的房屋供大于求，地产商资金链断裂、建筑成本上升等原因导致大量楼盘停工，预售制风险也暴露得越来越明显。越来越多的人，用一辈子的积蓄、甚至六个钱包的钱，只买了一个烂尾楼和一肚子的气。

当然，很多人可能想，购房合同不履行是房主和开发商的问题，贷款合同是房主和银行的问题，为什么在这一次的集体停贷潮中，业主要政府、银行以及监管机构承担责任呢？这不是两个合同吗？

这是因为，在当前预售制度下，购房人预付的购房款，包括首付款和银行按揭贷款等，一次性全额转入房地产开发企业名下的预售资金监管账户。而这个帐号，是由地方政府和银行监管的。

如果严格按照监管规则进行，房子也是很难烂尾的。然而，事实上，绝大多数的楼盘烂尾，是工程还没有做完，业主买房的钱、也就是监管帐户的钱，就已经没有了。那么，钱哪去了呢？

我们先来看看要从政府和银行监管的帐户取钱有多难。以福州的《预售监管账户资金提取报备流程》举例，想要提取资金就要有：授权委托书、申请报告、工程进度节点相关证明材料、监管帐户银行流水。

这里工程进度节点是最关键的一环，要提供单体竣工验收报告。早在2003年，中共央行出台的“121号文件”中就明确表示，建筑不封顶，银行是不允许发放贷款的。等开发商准备好这些材料之后，审核通过，它才能提取监管帐户的资金。

规定是这样严格，所以在业主们看来，如果出现监管帐户被取空，只有一个原因，那就是政府和银行没有尽好监管义务。所以，不找你们找谁？这也是我们看到告知书中，业主理直气壮地指出它们应该承担责任。

业主们这样做，也能从中共现行的法律和判例中，找到有力的依据。

比如，今天，《新京报》记者邀请三位资深律师回答了《烂尾楼强制停贷8问：购房人能否停贷？银行、开发商该担何责？》其中问题2：如果银行违反规定，存有过错，购房人是否可以不还贷？

律师答：对于银行而言，依约既享有抵押权，又享有债权，但却违规放贷，疏于监管甚至为开发商“开绿灯”，依法应当承担监管责任。

他举了2018年广东省高级法院审判的一个案件。招商银行惠州分行，因与被申请人黄一婷以及一审第三人光耀集团有限公司（简称“光耀公司”）金融借款，发生了纠纷。在该案中，银行没有将贷款支付到预售款专用帐户，而是转到开发商的另一个帐户，导致资金被挪用，项目烂尾。广东省高院从公平原则出发，以缔约过失责任，维持一审、二审的判决：开发商交房前，购房人可以不还贷，购房人已付的贷款银行不需要退回。

问题3：面对楼盘停工甚至烂尾，购房人是否有权单方面停止履行贷款合同义务？

律师答：如果购房人起诉要求解除购房合同以及贷款合同，根据情况，法院可能会判决剩馀贷款不再由购房人偿还；对于已偿还部分以及首付部分，应由开发商偿还购房人；开发商不再履行对购房人交付房屋的义务。对于后续贷款的偿还，如果解除购房合同以及贷款合同，根据情况，法院可能会判决剩馀贷款不再由购房人偿还，而是由开发商偿还银行。

律师认为，这方面可以参考中共最高人民法院民事判决书（2019）最高法民再245号案例：因为开发商未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还贷款银行和购房人，而购房者不负有返还义务。

也就是说，中共最高法院和广东高院的这两个案例，确定了：如果是银行的问题造成了烂尾，银行应该承担责任；即使不是银行造成，是开发商造成的，那么业主也可以解除合同，随后的责任应该由开发商和银行之间来履行。显然，法律角度，对银行和房地产开发商以及地方政府来说，都是不利的。

那么，这波停贷潮会导致什么结果呢？我认为会产生四大方面的后果：

1. 星星之火，可以燎原，集体停贷将全国性蔓延。目前，各地房地产开发商的潜在烂尾项目数量巨大，之前恒大爆雷时就有机构统计过，仅恒大可能烂尾的房屋，高达上百万套。

2. 银行将出现爆雷潮。虽然理论上，停贷是会影响业主的征信、上黑名单，几乎影响到个人的未来一生。但是，在这些集体《告知书》中，我们可以看到，很多业主说，根本不在乎了。“大批业主失业在家，生活无比艰难，已无法承受每个月的按揭月供，如果都活不下去，我们只能铤而走险走向断供道路，饭都吃不上，还在乎征信？”房地产开发商躺平，如果政府和银行也不作为，那么业主也只能摆烂了。

一个楼盘按照1,000～3,000户计算，每户贷款100万，也高达10亿～30亿元，这将对地方银行造成严重影响。如果数量再扩大，中国金融系统也将受到严重冲击。

3. 对买房人是两败俱伤，也会加剧房地产市场的恶化，越来越多的人会不敢再买房子，房地产销售会加速下滑。

4. 中国疯狂的预售房制度可能发生改变。

今年二会期间，中共党媒人民网转载了《工人日报》的一篇文章，历数了预售房制的弊端，显然是想有所作为，但是因为这里面牵扯了政府、银行和开发商的巨大利益，所以，迟迟未能解决。

然而，如果集体停贷继续在全国加速扩散，那么必将引发系统性金融风险，当局依然不得不出面解决。

经济学者马光远（微博@光源看经济）今天说，“强制停贷这事是大事，必须引起重视，可别以影响征信等等来吓唬这些准业主，房子烂尾了，还要每个月还房贷，这事大多数人都不会干。”他说，根源在于房地产开发商的资金链没有解决，以及“罄竹难书的期房预售”。“这种不合理的制度早该废除，但我们一再错失时机，在房价上涨的时候，是废除这种制度最好的机会，可惜，可惜。现在一旦停贷成潮，大家就都输了。”

不过，我查了一下，@光源看经济的这一条微博现在已经被删了。这应该意味着，不管是马光远还是胡锡进（胡编）的逆耳忠言，在当局看来都是妄议，中共极可能依然通过封杀消息、打压受害者等手段，来解决这个问题。

最终会带来什么呢？我这里有一份出事的房地产企业的名单，大家可以欣赏一下。不知道大家看了什么感受？反正，我是听到了风雷阵阵。