美国买房所需收入vs.实际收入差距有多大

【新唐人北京时间2024年07月22日讯】“存够钱，再来买房”，这句话没有错，但是自从疫情发生以来，这句话变得越来越遥不可及！随着房价不断加码，房贷利率居高不下，使“存够钱”这句话的定义，就像永远都爬不到的山顶，让购房者心很累！那么疫情之前的买房的所需薪资，和疫情之后的所需薪资，到底差距多大？我们一起来看看。

疫情前后 买房负担能力比较

根据美国人口普查局的数据，2022年实际家庭年收入中位数，约7.5万美元。在2022年初，全美房价中位数，大约是38.5万美元，但是今年6月的上市价格中位数，已经来到大约44.5万美元。换句话，2022年初到今年6月，全美房价又涨了将近15.6%。

2024年4月，全美范围薪资较上一年同月，增加4.87%。如果从长时间观察，从1960年至2024年，美国薪资年成长率平均为6.19%。比较特殊的是2021年4月，薪资涨幅达到历史最高点的15.28%。不过这样还是追不上房价的速度，房价就像是开汽车跑，但是薪资就好像是骑自行车，费了好大劲，结果房价却无情地把我们抛在脑后。

如果根据Realtor.com的数据，2022年初，假设购买一套美国中位数房价的房屋，以每月还款只能占家庭收入的三成来计算，需要的家庭年收入大约7.9万美元。所以，2022年初的家庭年收入中位数，大概还能负担全美的中位数房价。不过，到今天为止，现在这个住房成本已经截然不同了。

同样以全美范围来说，抵押贷款利率，已经在2022年开始逐渐往上调整，家庭年收入中位数的家庭，买房就容易陷入负担沉重的问题，使每月住房负担超过三成。到2024年6月，买房所需收入已攀升至约12万美元，但是同时家庭收入中位数，只有涨到8.4万美元左右，本来小小的差距，突然变成了惊人的3.6万美元赤字。这表示购买中位数房价的最低收入要求，比实际中位数收入高出近四成三。

如果将今天的买房负担能力，和2016年的时候相比，会发现哪些惊人差距呢？当时的三十年固定抵押贷款利率大部分都在4%以下，房价中位数刚刚到达三十万美元。

买房薪资差距最大的城市

如今，显而易见，在最昂贵的沿海城市是负担能力变化最大的。买当地中位数房价房子所需的收入水平，与家庭收入中位数的差距不断扩大，差距最大的城市中，加州就占据了前三大市场。

首先，差距最大的城市是洛杉矶。8年前，洛杉矶的房价中位数约为75万美元。如今，这一数字跳到125万美元，所需的收入也从约15.2万美元，跃升至33.5万美元。尽管洛杉矶的中位收入在过去几年中都有成长，但是却远远追不上房价。

2016年6月，在洛杉矶想买房的家庭，已经平均面临约8.6万美元的收入赤字，当时的家庭收入中位数接近6.6万美元，但是却需要15.2万美元的年收入，才有办法负担当地的中位数房价。

如今，125万美元的中位数房价，需要至少33.5万的年收入，但是今年6月，家庭收入中位数，只到达约9.5万美元，差距扩大到24万美元，真是令人惊掉下巴！

虽然，在疫情期间对许多沿海大城市来说，需求不是那么旺盛，很多人搬到郊区，甚至是跨州搬家。但是很不幸的是，房源的供应量更少，而且在疫情之后，沿海大城市的需求再度回归了，使得房价只能一直一直出现创纪录的局面。

接着我们来看买房收入差距最大的第二名，是北加州的圣荷西（San Jose），也就是硅谷核心城市。2016年当地房价中位数约98万美元，家庭收入的最低需求，接近二十万美元，但实际上中位数家庭收入只有11万美元，两者相差9万美元。

时间来到2024年6月，房价已经到达约144万美元，需要接近39万美元的收入才负担得起，但是实际上家庭收入中位数，只有16.2万，差距扩大到22.8万美元。

再来看第三名，同样是加州城市，圣地牙哥。2016年，房价中位数是近67万，家庭收入的差距是6.5万美元。到了2024年，房价已经破百万，收入差距也扩大到17.4万美元。

接下来收入差距最大的城市还有波士顿，收入差距从2.3万，变成12.3万。然后是纽约，收入差距从1.9万，变成11.1万。

这些城市入选收入差距最大的城市，实在让人一点都不意外，要在这些一线大城生活本来就不容易，更何况是买房了。不过，即便收入差距很大，有些人还是愿意节衣缩食去买房。

其实大城市里还是有许多不同价位的房产，耐心等待、把握时机或许就能实现梦想，而且有很多人买房的资金不一定都来自薪资，更有可能来自父母、股票或是其它投资、贷款。所以，即便年轻人在大城市里买房看似很不容易，但只要有心，梦想还是很可能会实现的。一旦买房开始建立家庭资产，以后就能有机会换到更大、更好的房产，就算不换房，房产也很容易随着时间不断升值。

从可负担 变成不可负担

接着我们继续看哪些城市从可负担得起，变成负担不起的窘境。就是说本来家庭收入中位数，足以购买当地的中位数房价，但是到了2024年却变成赤字了！

这些城市大部分位在东北部或中西地区，因为疫情前房价比较低，当地薪资负担得起，但疫情之后，吸引很多外州、外地人搬家进驻之后，房价的飙升，开始使得当地的薪资水平追不上房价了。

华盛顿DC是名单中的第一位，2016年，原本家庭收入中位数比买房最低需要的收入，还高出约6,000美元，但是到了2024年，最低收入要求却比实际收入还要多出3.9万美元。中位数房价从44万美元，上升到63万美元，升幅约有43%，但是收入升幅只有约35%。

名单中的第二名是密苏里州的堪萨斯城（Kansas City），中位数收入原本高出最低需求约1.4万，但是现在已经变成不足3.2万。房价涨了82.5%，但薪资只有涨了36%，同样被房价远远甩了几条街。

第三名是康乃狄克州的哈特福德（Hartford），收入原本也妥妥地高出1.7万，但是现在已经变成负2.7万。第四名的维吉尼亚州首府里奇蒙（Richmond），也从原本的负担得起，变成负担不起，收入差距到达3.6万。

第五是威斯康辛州的米尔瓦基（Milwaukee），从正1.4万，变成负3万。米尔瓦基也是这五个城市中，房价和薪资水平最低的城市，原本平静美好的生活也被疫情给打乱了。

建筑商应对高房价时代

因为房价的不断上涨，超过美国人的负担能力，现在美国建筑商也在努力应对这种局面，解决方法就是把新房面积不断缩小。根据约翰‧博恩斯顾问公司（John Burns Research & Consulting）的数据，2023年有四分之一的新房，缩小规模以降低房价，不过根据人口普查局的资料，2023年的新房价格还是上涨了2.5%，到达44.1万美元的高峰。

要降低房价，要么就是建造较小房子，要么就是建造更高密度的住宅。在台湾现在同样面临这样的危机，房价越来越高，单位价格不断上涨，建筑商就缩小住房面积，压低总价格，让人买得起，但是大家却越住越小，形成小宅当道的局面。

因此，住房空间现在都要讲究多功能使用，不能再像以往餐厅就是餐厅、客厅就是客厅。所以现在美国建筑商也在玩空间游戏，透过减少走廊面积，和使用灵活空间来实现小住宅的可居住性。

而且，随着时代改变，在家办公的需求越来越多，对客房的需求却越来越少。事实上，大家都希望家里多一间客房，但是对现在的购房者来说，可办公空间会比客房更来得更实际一些。

不过对不同世代的人来说，需求可能会很不同，大家或许都买不起更大的房子，但是对千禧世代的人而言，多功能空间会是他们可以接受的选项。而对婴儿潮世代的人来说，他们可能会更倾向于额外的存放空间，以储存多年来的心爱物品。

另外，我也看到许多微型住宅、附属住宅单位和其它紧凑型住房越来越盛行。这种小尺寸住房，更容易兴建，建造速度更快，对大城市而言是一个快速解决住房危机的方式，不过对建筑商却利润微薄，所以兴建的数量甚少，并没有对整体房市起到明显的效果。

最新房市数据 露出希望

根据最新房地产数据，Zillow报告6月份有24.5%的卖家降低价格，而且因为随着交易减少，房源的库存也比去年低点高出23%，尽管还是比疫情之前缺乏，不过这样的回归确实让人振奋，市场逐渐向买方靠拢。而且抵押贷款利率出现下降趋势，7月18日，三十年固定利率平均来到6.81%，逐渐远离7%，令人感到兴奋。

（转自大纪元/责任编辑：叶萍）