【新唐人2014年3月5日訊】（新唐人記者柳青綜合報導）近日，不管從市場表現還是從資金面來看，三四線城市的樓市，不斷傳出面臨著整體嚴重下滑，甚至是崩盤、泡沫破滅的趨勢。一時間，「地產崩潰論」聲音再起。陸專家提醒，警惕中國經濟四大風險共振。
據《財新網》發表署名作者邵宇的「中國經濟：警惕四大風險共振」文章稱，新年還沒有結束，部分三四線城市地產崩盤、開發商跑路的傳言就開始在業內傳得沸沸揚揚，接著是杭州部分樓盤降價、銀行停貸傳言、其他城市跟風降價等等。一時間，「地產崩潰論」的聲音再起，持續十多年的地產景氣周期似乎一夜之間就要一路向下了。
文章指，債務償付的高峰期逐步臨近，信託兌付危機的信息頻頻出現，債務違約風險及相應的傳導也給未來經濟走勢帶來更多的不確定性；在持續小幅震蕩升值的通道中，人民幣兌美元匯率前期突然出現連續數天的大幅貶值，很容易讓人聯想起是不是資本開始出現大規模逃離；央行持續通過大規模正回購操作回收流動性，讓人擔心央行貨幣政策操作的傾向。
如果將這些悲觀的猜想串在一起，形成共振，那就可怕了。
地產崩潰，對整個產業鏈條上的相關利益方，上到地方政府下到建材商等，都會產生巨大衝擊。地方政府土地出讓收入佔比會下降，加劇地方債務還本付息的壓力，進而地方政府通過增加基建投資托底經濟的能力也會受到影響；而地產投資及相關的數十個相關產業鏈條也都會受到巨大衝擊。資產價格縮水，會與資本外逃互相加強，資本外逃與匯率貶值互相加強，再疊加上債務集中到期的壓力釋放，如果四股負面力量真實存在，並形成共振，勢必將中國經濟拖入硬著陸的境地。
四大悲觀猜想中，地產的邏輯相比而言波及面更廣，影響也更為深遠。事實上，部分城市供給過剩或者泡沫化程度嚴重的問題，前幾年就已經在陸續暴露了，典型的代表包括溫州、鄂爾多斯，局部城市地產泡沫的破裂並沒有妨礙更多城市房價上漲的趨勢，背後的原因在於城鎮化進程中龐大的剛需支撐。
據中國證券報·中證網報導，2014年1月份，25個三線城市新建住宅成交量為11.22萬套，連續3個月走低，創6個月新低，14個四線城市新建住宅成交僅1.63萬套，創下11個月新低。根據中國指數研究院的監測，典型三線城市的住宅可售面積創歷史新高，平均出清時間達到37個月，而一、二線重點城市的出清時間都在10個月以內。同時，三、四線樓市價格出現下跌範圍擴大的徵兆，據中國指數研究院統計，今年1月，全國100個典型城市中有37個城市的房價環比下跌，比2013年12月增加5個城市。
資金面的變化對三四線城市的影響會更大。除三大城市群外，在絕大多數三四線城市，開發商都為中小企業，一般採取邊開發、邊銷售的經營模式，開發資金來源嚴重依賴銷售回款、非正規融資。2014年，隨著銷售額嚴重下滑，以及影子銀行（如信託、民間借貸等）對於風險的規避，這些城市的中小開發商將面臨嚴重的資金鏈問題。近期市場和社會各界關於三四線城市的樓市泡沫破滅的輿論風潮並非空穴來風。
《財新網》的文章認爲，不同地區的政府負債類型區別較大，面臨的債務償付壓力也不同。各類債務融資成本差別較大，銀行貸款成本高於債券融資成本，而信託融資和BT融資成本又高於銀行貸款成本，這就使得那些高融資成本債務類型佔比較高的省份出現償付危機的概率較高。
再一個近期熱議的問題就是，人民幣匯率的持續大幅貶值。2005年7月匯改之後，人民幣兌美元匯率一直處於「小幅升值，逐步釋放升值壓力」的狀態。金融危機期間，為穩定宏觀經濟金融形勢，人民幣兌美元匯率一度處於基本穩定的狀態，隨後在2010年下半年再次進入小幅升值的通道中。市場已經習慣了人民幣單邊升值的情形，對此次出現連續數日的大幅貶值有些茫然，各種擔憂與猜忌迭起。
文章指出，近期持續的正回購操作，使得市場擔憂央行轉向偏緊的貨幣政策，並加劇地產市場的惡化與債務風險的暴露。
據《財新網》發表署名作者邵宇的「中國經濟：警惕四大風險共振」文章稱，新年還沒有結束，部分三四線城市地產崩盤、開發商跑路的傳言就開始在業內傳得沸沸揚揚，接著是杭州部分樓盤降價、銀行停貸傳言、其他城市跟風降價等等。一時間，「地產崩潰論」的聲音再起，持續十多年的地產景氣周期似乎一夜之間就要一路向下了。
文章指，債務償付的高峰期逐步臨近，信託兌付危機的信息頻頻出現，債務違約風險及相應的傳導也給未來經濟走勢帶來更多的不確定性；在持續小幅震蕩升值的通道中，人民幣兌美元匯率前期突然出現連續數天的大幅貶值，很容易讓人聯想起是不是資本開始出現大規模逃離；央行持續通過大規模正回購操作回收流動性，讓人擔心央行貨幣政策操作的傾向。
如果將這些悲觀的猜想串在一起，形成共振，那就可怕了。
地產崩潰，對整個產業鏈條上的相關利益方，上到地方政府下到建材商等，都會產生巨大衝擊。地方政府土地出讓收入佔比會下降，加劇地方債務還本付息的壓力，進而地方政府通過增加基建投資托底經濟的能力也會受到影響；而地產投資及相關的數十個相關產業鏈條也都會受到巨大衝擊。資產價格縮水，會與資本外逃互相加強，資本外逃與匯率貶值互相加強，再疊加上債務集中到期的壓力釋放，如果四股負面力量真實存在，並形成共振，勢必將中國經濟拖入硬著陸的境地。
四大悲觀猜想中，地產的邏輯相比而言波及面更廣，影響也更為深遠。事實上，部分城市供給過剩或者泡沫化程度嚴重的問題，前幾年就已經在陸續暴露了，典型的代表包括溫州、鄂爾多斯，局部城市地產泡沫的破裂並沒有妨礙更多城市房價上漲的趨勢，背後的原因在於城鎮化進程中龐大的剛需支撐。
據中國證券報·中證網報導，2014年1月份，25個三線城市新建住宅成交量為11.22萬套，連續3個月走低，創6個月新低，14個四線城市新建住宅成交僅1.63萬套，創下11個月新低。根據中國指數研究院的監測，典型三線城市的住宅可售面積創歷史新高，平均出清時間達到37個月，而一、二線重點城市的出清時間都在10個月以內。同時，三、四線樓市價格出現下跌範圍擴大的徵兆，據中國指數研究院統計，今年1月，全國100個典型城市中有37個城市的房價環比下跌，比2013年12月增加5個城市。
資金面的變化對三四線城市的影響會更大。除三大城市群外，在絕大多數三四線城市，開發商都為中小企業，一般採取邊開發、邊銷售的經營模式，開發資金來源嚴重依賴銷售回款、非正規融資。2014年，隨著銷售額嚴重下滑，以及影子銀行（如信託、民間借貸等）對於風險的規避，這些城市的中小開發商將面臨嚴重的資金鏈問題。近期市場和社會各界關於三四線城市的樓市泡沫破滅的輿論風潮並非空穴來風。
《財新網》的文章認爲，不同地區的政府負債類型區別較大，面臨的債務償付壓力也不同。各類債務融資成本差別較大，銀行貸款成本高於債券融資成本，而信託融資和BT融資成本又高於銀行貸款成本，這就使得那些高融資成本債務類型佔比較高的省份出現償付危機的概率較高。
再一個近期熱議的問題就是，人民幣匯率的持續大幅貶值。2005年7月匯改之後，人民幣兌美元匯率一直處於「小幅升值，逐步釋放升值壓力」的狀態。金融危機期間，為穩定宏觀經濟金融形勢，人民幣兌美元匯率一度處於基本穩定的狀態，隨後在2010年下半年再次進入小幅升值的通道中。市場已經習慣了人民幣單邊升值的情形，對此次出現連續數日的大幅貶值有些茫然，各種擔憂與猜忌迭起。
文章指出，近期持續的正回購操作，使得市場擔憂央行轉向偏緊的貨幣政策，並加劇地產市場的惡化與債務風險的暴露。
