【新唐人北京時間2024年04月02日訊】「到底要買房、還是租房？」每年這一個問題都會困擾著許多人，尤其是首次購房的人，想要從租房者晉身成屋主，心中想必有許多忐忑，擔心自己是不是負擔得起、擔心買了之後房價會不會下跌等等，有各種顧慮。
最近美國各大房地產報導，也確實有一波討論，因為房租連續出現降溫，但是房價卻還在漲，每月租金和買房的每月還款，持續擴大當中，甚至達到上千美元之多！所以，現在我們到底要買房好、還是租房好呢？我就以最新的數據來和大家探討看看。
3月27日，標普-凱斯席勒房價指數，顯示美國房價1月份同比上漲 6%；較上個月上漲5.6%，已經創下2022年以來最快的年度漲幅。目前，美國房屋的平均售價為492,300美元；30年期的固定抵押貸款平均利率為6.91%。
根據凱投宏觀（Capital Economics）的數據，貸款買一個美國中位數房價的房產，貸款八成，每月的還款大約會落在3,021美元。但是，全美的平均租金為2,055美元，這比買房足足少了近970美元，差距56%。而在現實中，這個差距可能會更大，因為養房子還有各種費用，而且不要忘記了還有保險費用。
如果是看Realtor.com最新發布的每月租金報告，全美50個最大的都會區中，租一套入門房，比購買也是更實惠的選擇。報告指出：今年2月購買房產的每月成本，比租房成本高出1,027美元，多出60.1%。
不過，請大家留意，這不代表我現在認為租房比買房是更好的選擇，我只是陳述這樣一個實際情況。到底是要租還是買，讓我們繼續看下去。
先來看租金的漲跌幅度，今年2月，前50大城市，1至2房房型的租金中位數為1,708美元，是連續第七個月同比下降，下跌了0.4%，與今年1月下降0.3%的幅度類似。雖然是連續七個月同比下降，其實只比2022年8月的峰值，減少50美元，也就是下滑2.8%，幅度微小。而且，仍然比2020年同期，在新冠疫情之前，高出252美元，漲幅達17.3%。
在不同房型上，工作室房型的中位數租金是：1,426美元，比去年減少21美元，下跌幅度1.5%；單臥室房型中位數租金是：1,587美元，同比減6美元，下降0.4%；雙臥室房型是：1,889美元，減少15美元，同比下降0.8%。
兩房單位的中位數租金雖然已經連續下降，但還是比四年前高出306美元，上漲19.3%，是三種房型中上漲最多的。單臥室房型，比四年前也多了228美元，上漲16.8%，近期它的下降幅度也相對較小，因為單臥室既比雙臥室便宜，空間又比工作室更好運用，所以會有比較多的租客喜愛。
至於工作室房型，也比四年前高出134美元，上漲10.4%。不過，由於它的空間最小，近期的下跌幅度也是最大的。
租金正在趨於正常化
另外一方面，租房網站Zumper三月份的數據顯示，租金有所上升，報告中67個城市的租金出現上漲。單臥房租金1,487美元，上漲0.3%；兩臥房租金上漲0.5%，達到1,847美元。Zumper認為，經過過去幾年非典型的租賃趨勢後，市場已經恢復到比較傳統的模式：也就是需求在冬季降溫，春季再次回升，夏季和秋季達到頂峰。Zumper記錄到的租金情況，和Realtor.com有所不同，租金在連續五個月下降後再次上漲。這是全美一房和兩房租金，在6個月以來，首次出現月增漲。但從年度的漲跌情況來看，單臥房小幅下降0.5%，兩房還是上漲0.8%。
Zumper的報告也顯示，與上個月相比，美國前100大房地產市場中，有三分之二的租金上漲，而有19個城市則是持平。另外，有15個大都市區，實際上租金是變得更便宜，其中許多位於西南部或南部地區。
綜合來看，全美房租正在趨於溫和和正常化，這對租房者來說的確是一件事好事，尤其像是在田納西州的孟菲斯、德州的奧斯汀、喬治亞州的亞特蘭大、田納西州的納什維爾，還有密蘇裡州的聖路易斯，這五個都會區是Realtor.com記錄到租金降幅最大的，分別有下降百分之五，到近百分之四的幅度。其中孟菲斯，2月份租金中位數是1,251美元，是價位最低，降幅也最多的城市。
購房負擔能力依舊嚴峻
再來看到房價和負擔能力的表現。根據Redfin的數據，今年二月份，美國購房者需要賺取年薪11萬4,000美元，才能購買中位數房價的房屋，這比現在美國的中位數家庭收入84,072 美元，高出了35%。但這比去年10月的情況有所改善，當時買家需要年薪達到創紀錄的12萬1,000美元才有辦法購買，比中位數家庭收入，高出足足有51%。二月份購房者的每月房屋付款中位數，為2,838美元，低於去年10月創紀錄的3,012美元，當時的抵押貸款利率接近8%。雖然現在每月還款額降低了，但還是比2021年2月增加了74%，那時後的利率接近歷史最低點。
房價居高不下的原因
美國房價之所以在疫情之後會屢創新高，其實是有幾個因素，才形成今天這場「完美風暴」。最重要的就是供應量不足的問題，在不同的統計中，美國大約缺少三百到五百萬套住房，所以疫情開始之後，大家要買房搶不到，房價就開始飆升。再加上，疫情開始之後，美國政府大量印鈔票，又降低基礎利率，使得熱錢流通非常快速。還有碰上供應鏈危機，也導致物價上漲，致使通脹率一度高達9%。房價經過一連串加溫，接著碰到為了對抗通脹的激進升息措施，連同抵押貸款利率的上揚，產生所謂的鎖定效應，把以前拿到低利率的屋主，鎖在現在的房子裡不敢出來賣房，加劇了市場上賣房的供應量的不足。
但是在疫情期間還沒有得到緩解的需求量，卻遠遠多於供應量，最終導致，從2022年第四季開始交易量低迷，但房價卻仍然在屢創新高的局面。這也就是為何今天，我們還看到凱斯席勒房價指數，又出現同比上漲6%的原因了。
租金比房價低 差距擴大中
今天，首次購屋者面臨的常見問題是，繼續租屋或買屋？最重要的考慮因素是租房與買房的財務成本和收益，一種方法是比較租房和買房的每月成本。透過這種成本比較，我們可以確定市場是否有利於租賃或者是購買。因為首次購屋者計劃有較低的首付款，我們假設首付為8%，並使用30年期固定抵押貸款利率，來計算每月貸款還款額。也計算平均的HOA費、稅費和房屋保險等作為成本的一部分。然後，我們將購買成本與每個都會區的租金中位數進行比較，找出每月租或買的費用差異。
上面剛剛我們已經講過了，從全美排名前50大的都會區來看，購買一套入門房產的成本，比租一套高出1,027美元，買房比租房每個月會多出60.1%的費用。去年前50大都會區有45個，租比買更優惠，今年50大都會區已經全部「淪陷」，田納西州孟菲斯、阿拉巴馬州伯明罕、賓州匹茲堡、密蘇裡州聖路易，和馬裡蘭州的巴爾的摩，都退出買比租更優惠的行列。
尤其在租金比買房更優惠的前十大都會區中，買房的平均每月付款，甚至比租金高出1,950美元，等於多出95.6%，每月還款幾乎是租金的兩倍。這與去年8月的統計結果類似，這些租房比買房更節省的大都市，大多是科技工作者和高收入者較為集中的市場。這些市場的平均租金成本，和購買成本都是高於全美平均水平的。
租比買差距最大的都會區
其中最誇張的是德州奧斯汀，在奧斯汀購買一套入門房的每月成本為3,695美元，比每月1,530美元的租金，高出141.5%。換句話，租房每月可節省2,165美元。這真的是一筆大數字！其它差距最大的還有，西雅圖：租金要$2,000，買房要$4,422；亞利桑那州的鳳凰城：租金要$1,543，買房要$3,071；舊金山：租房要$2,815，買房$5,504。其它還有洛杉磯、加州聖荷西、田納西州納什維爾、俄勒岡州波特蘭、加州首府沙加緬度和德州休士頓。它們的差距至少都高達百分之八十以上，其中休士頓是租房和買房最實惠的地方，租金1,379美元，買房2,482 美元，相差1,103美元。
租房真的更劃算嗎？
如果從成本差異來看，現在的市場租房確實比買負擔更小，不過到底是要買，還是要租？還要根據每個人不同的情況而定，如果你打算在一個地方待個兩三年，那麼現在租房應該會是很適合的方式。那麼如果，你是想居住更長時間，五年甚至十年，或許你可以考慮買房。用一個簡單的算法，假設租比買每月節省1,027美元，租房五年就節省$61,620，看起來很劃算。但如果考慮到房價的升值，以平均漲幅來計算，美國房價平均每年漲5%，假設購買41萬美元的典型房產，五年後將會升值到52.32萬，升值了11.32萬。
雖然買房感覺讓人多付出了，但往往房產價值日後也會回報給屋主，而且時間越長報酬率越高，這也是在美國最好累積財富的方法之一。
所以，要租、還要要買？這就要看你個人的需求和選擇了，沒有絕對的對或錯，市場也會是變動的，不同地區計算數據也不同，今天計算的數字，或許兩個月後就變了，所以誰也沒有保證的答案。今天的分享也只是就現在的統計數字做出陳述，提供讀者們作為投資參考而已，要買還是要租，還是得依個案考量。
（責任編輯：劉明湘）
