洛杉磯野火災區房地產 買賣家應注意什麼

【新唐人北京時間2025年02月22日訊】侵襲洛杉磯的大火已經落幕，考驗當地房地產市場的時刻卻正要開始，經過烈火摧殘的天使之城，到底會不會浴火重生？此刻斷下定論，可能為言尚早。

不過我已經在災區的市場上，看到有房產銷售的記錄，確實讓人感到有點驚訝！到底銷售如何呢？假如想買這種損害嚴重的房地產，能不能撿到便宜呢？又該注意什麼呢？讓我帶大家一起來瞧一瞧！

受災戶立馬出售土地

馬上我們就來看一個銷售案例，位在伊頓大火燃燒的災區，95 W. Calaveras Street這處房產在地圖上，已經可以看到被燒成一片灰燼，但是它旁邊的一棟房子竟然看起來是還完好無缺！總之，95號這處房產，之前一直被用作出租房，但是燒毀之後，房東在1月30日將它上市，開價44.9萬美元，但是在2023年的時候，它曾經售價96.5萬美元。

不過，在上市不到兩週時間，它已經以55萬的全現金賣出！是不是很驚人，光是9,109平方英尺的土地，已經沒有房產，還是能立馬賣出55萬。據賣方經紀表示，44.9萬的開價相當有吸引力，每天都會接到多達20通的電話詢問，而且因為這塊土地雖然在丘陵上，但是土地非常平整，對於開發商或是房屋翻新的投資人來說很有價值。

話雖如此，但是該名賣方經紀還是很訝異會收到這麼多報價，最後竟然超過10萬開價賣出！

我這裡做一個簡單的估算，假設在這個地塊上重建，面積2,000平方英尺的房屋，每平方英尺的重建成本以500美元來計算，重建總價就是100萬，加上土地成本55萬，到時候轉售開價200萬都是很正常的。

據當地的房地產經紀描述，加州是房屋建築監管最嚴格的州，加上現有的勞動力短缺，重建成本最終或許達到每平方英尺500至600美元左右，這代表購買一塊地之後，一棟2000平方英尺的房子的起價就要100萬美元。

帕利賽德大火的受災戶

在看另一個大火中被摧毀的房產，17126 Avenida De La Herradura，土地9,932平方英尺，這裡原本是一棟4間臥室、3間浴室的住宅，現在同樣只剩下廢墟。房產記錄顯示，原屋主於2005年以154萬美元購買了這個房子，據說從那時起就一直住在那裡。

痛心的屋主1月16日就以99.9萬美元的價格掛牌出售，幾乎是以最快的速度拋售，完全不考慮重建。

這處房產在掛牌幾天後就找到了買家，且價格超過百萬，目前交易正在進行中。據賣方經紀說，買家也是一位投資人，而且是外地人，是他們透過打了許多電話找到的買家。

災區的可銷售房產多嗎？

目前在這次大火被摧毀的房產，並且在出售的房地產其實很少，因為當地還在清理殘骸、灰燼，有許多地方根本無法進入，所以想要現在趁低買入的人，可以說都是敢於冒險的投資者，尤其像帕利賽德地區的房產，基本都是數百萬美元的價位，如果今天只剩土地，能以百萬美元的價位買入，重建後可能獲利還是很可觀。

到二月初為止，伊頓和帕利塞德大火的範圍內，已有約100棟房地屋掛牌出售。整個洛杉磯縣今年迄今已有8,426處可供銷售的房源，換句話說，這些火災房產，約占今年房源的1.3%，比例不算多，也不算少。因為以全洛杉磯縣的房產數量來看，這兩個地區的房產數量，占據0.9%。也就是說現在當地出售的數量，略高於總數占比。

居民會回到社區嗎？

不過，目前需要擔心的是——在大災難之後，人們還願不願意回到原來的社區？

著名美國歌手約翰‧傳奇（John Legend），就正在考慮離開洛杉磯的家，回到紐約。最近山火的「創傷」讓他們懷疑，加州是否是他們安全的家？2022年，約翰・傳奇一家從紐約搬到了洛杉磯，目前和他們的四個孩子住在西好萊塢一棟價值600萬美元的豪宅中。不幸中的大幸，他們的房子沒有被摧毀，不過約翰認為下一次自然災害的威脅一直存在，讓他們在西海岸的未來產生了懷疑。

而在剛剛說到的伊頓大火，所在社區阿爾塔迪納（Altadena），其實是傳統的黑人中產階級社區，據加州大學洛杉磯分校的研究人員稱，阿爾塔迪納的黑人家庭，在伊頓大火中遭受破壞的可能性更高。最終，至少2,800個黑人家庭被迫撤離。

因此，當地就有發起「阿爾塔迪納不出售」和「阿爾塔迪納堅強」的社區運動，他們的目標是重建社區，恢復到火災前的樣子，而不是用另一個社區來取代它。不過，事實上或許很難。

當地房地產經紀人布洛克・哈裡斯（Brock Harris）估計，阿爾塔迪納至少有三分之一到一半的屋主，不願意或無法重建房屋，或是用1033稅收遞延政策購買下一個家園，他們不願承擔存在許多不確定性的新建房。哈裡斯也跟很多老年人進行了交談，這些人沒有能力重建房屋，也沒有能力等幾年的時間，建造新房再去出租，所以他們大多樂意把房子留給別人，拿著錢搬走。

另一方面，是不是會有大型的開發商來大規模重建新房，哈裡斯說，他沒有聽到這樣的消息，他也沒有接過建築商的來電，當地都是單塊土地的銷售。他認為，阿爾塔迪納還是有一半的城區的房產是完好的，價位還是很有競爭力。

購買火災房產需小心

買土地是一回事，不過要買災區的損壞房產，還是需要有大心臟。專家警告不要在沒有先目視評估的情況下，購買被火災損壞的房屋，因為房屋的損壞程度各不相同，恐怕會買到超過維修預算的瑕疵房。

一家專門購買火災損壞房產的投資公司表示，買家可能會遭遇以下四種類型的房屋損壞：

第一、表面損傷。其中包括煙霧和灰燼問題，需要深度清潔和小規模整修。這算是火災中最小的傷害。

第二、中等程度損壞。這種損壞可能由於熱變形、電氣損壞或框架損壞，而需要部分重建。

第三、重大損失。這種情況發生在「土地徹底損失，只剩下土地或地基」的時候。這就如同這次洛杉磯大火中，很多房子被燒毀，只剩下土地價值。這時候的重建，就要考慮清理和當地的建築成本。

第四、水損害。最後，還有因為撲滅火災的消防造成的水損害，通常會增加修復的複雜性，要找出被水侵害的地方，甚至是滅火用的化學物質的侵害。

而且，專家會建議買家聘請了解此類特定損壞的房屋檢查員，或者更好的是，聘請保險理賠員，他們的眼睛可以敏銳地發現這類損壞，可能比普通檢查員能看到更多的貓膩，保險理賠員還可以估算重建費用，並幫助確定投資是否具有財務的合理性。

如果你是一名想要尋找這類受災房產的買家，有多種方法可以找到受損財產，最簡單的方式就是，在上市房源系統上標記「原樣as is」或「拆除機會tear-down opportunities」，來發掘投資機會，很快就能發現那些受災房屋的銷售。

另外，你也可以和當地房地產經紀人、承包商和城市規劃者建立聯繫，可以讓你了解尚未上市的房產的消息，搶先別人一步，就發現潛在寶石。一位資深投資人表示：「購買被燒毀的房屋不是膽小的人能做到的，但只要經過正確的盡職調查，它可以帶來很好的投資機會。

火災屋主該如何出售房地產？

另一方面，以受災屋主來說，想要出售房屋該怎麼做，可能有以下三個選項：

第一、將房屋以原樣出售。一種情況是交給當地的房地產經紀，就像上述的案例，以他們專業角度去評估還價值多少錢。另一種方式，是請專門購買火損房產的投資公司來收購，一般來說他們會給一個現金估價，如果屋主願意，他們很快就會完成收購手續。這裡會建議屋主貨比三家，在網路上尋找一下，會有不少這種公司。雖然這個選項，對屋主來說最輕鬆，但是也要做好房屋價值較低的現實。

第二、出售前進行全面修復。這種類型可能屬於比較輕度的損壞，屋主可以和承包商和保險公司打交道，把房屋修繕好再出售，好處是經過完全修復的房屋可以賣出更高的價格，並吸引更多的潛在買家。缺點就是屋主要花心力進行修繕，需要進行評估，修復的成本是不是值得砸下資金。可以和有經驗的房地產經紀人討論看看。

第三、拆除後出售土地。如果火災後損害嚴重，乾脆就整間拆掉可能會比較乾脆。透過出售土地，房主可以為買家提供在空地上建造夢想家園的機會。在考慮這個選項時，必須考慮拆除和清除碎片的成本，以及銷售加州土地的具體法規。此外，土地的價值還取決於其位置、面積，以及曾經建築的結構，例如有些土地有局部的限制，都要清楚披露。

（轉自大紀元/責任編輯：葉萍）