【新唐人北京时间2024年01月08日讯】由于全美待售房屋的持续缺乏，2023年10月份，标普-凯斯席勒房价指数又出现新高点，全美指数年涨幅达到4.8%。11月份，销售量也因为利率走低，出现回暖迹象。怎么办！难道美国房价又要飙起来吗？！新年一开始，我们马上来看一下，去年底的美国房地产市场表现，观察新年，看看市场到底会不会又砸下一个震撼弹！
房价指数创新高
另外，在10个最大城市和20个最大城市的综合指数表现，分别也上涨5.7%和4.9%。但是，3个指数的环比增幅有些放缓，不过同比涨幅均高于9月份。10月份的数据同时也追踪了8月和9月，在这个期间的抵押贷款利率，从8月的6.9%，大幅攀升至10月底的7.8%。因为利率飙升，阻挡了许多买家的动力，直接导致10月份的成屋销售量，跌至13年来的新低点。
我们看到房价成长最快的地区，通常出现在东北部和中西部的市场，其中底特律已经连续两个月位居榜首，10月份年涨幅达到8.1%。另外，圣地亚哥达到7.2%、纽约是7%，分别位居房价涨幅的第二、第三名。
标普-凯斯席勒还指出，10月份10大城市、20大城市和全美房价指数，都保持在历史高位，而且20大城市中有8个城市，也创下历史新高，分别是：迈阿密、亚特兰大、芝加哥、波士顿、底特律、夏洛特、纽约和克利夫兰。
就连在西南部地区的凤凰城和拉斯维加斯，这两个城市在2022年利率狂涨之后，就一直面临房价下降的风险，但是如今它们的涨幅已经实现同比增长的情况，凤凰城上涨.0.9%，拉斯维加斯上涨0.1%。
10月份唯一一个房价指数下跌的城市，是俄勒冈州的波特兰，房价指数小幅下降0.6%。
以上这些城市涨幅，与房地产市场的最新趋势，例如Realtor.com的11月最热门市场报告，以及租赁市场的观察结果是一致的。
负担能力改善的主要原因
Realtor.com的11月份租金趋势报告显示，更强劲的当地经济，还有更有利的负担能力，都在推动这些地区的价格上涨。推动负担能力改善的主要原因，其实就是最近连续好几周以来的利率下降。最近几周抵押贷款利率发生了重大转变， 30年固定利率从10月底开始显着下滑，至7%以下。这个下降幅度跟2022年11月到2023年2月的降幅有点相似，期间利率相差一个百分点，今年也有相同的情况，而且陡降幅度更大。
联准会要降息了吗？
不过，两者下降的时空背景并不相同，今年的下调主要跟美国通货膨胀的显着下降很有关系，市场正在预期联准会开始降息，根据1月3日，联准会发布的议息会议纪录显示，联邦基金利率可能处于或接近峰值，将在一段时期内继续保持限制性，但预期今年年底前将会有多次减息。不过先别太早高兴，联准会的官员也讨论了何时给出调整资产负债表政策的讯号，但是，纪录同时也指出政策路径的“高度不确定性”，一些官员认为，如果通胀不符预期，可能有必要将利率维持在较高水平，根据经济情况的发展，仍然有可能会进一步加息。
在1月3日截稿前，公布的美国12月ISM制造业指数由46.7升至47.4，超预期的47.1，其中ISM销售价格指数由49.9大跌至45.2，新订单由48.3跌至47.1，低于预期的49.1。就业指数由45.8升至48.1；美国12月职位空缺由885.2万缩至879万，低于预期的882.1万。简单说，这几项经济数据是好坏参半，美国经济软着陆的可能性还是颇大。
换句话说，联准会降息的机率就会再往前一步。所以，目前看芝商所（CME）的利率预测，今年三月降息一码的机率一度高达66.5%，到五月再降息一码的机率是58%。
但是，今年的经济还是受到地缘政治、股债市等因素的影响，存在很高的不确定性，有待观察后续的发展，才能确定升降息的可能性。
买气上涨 供给改善
话说回来，这波抵押贷款利率的下降，尚未转化为房市销售的大幅复甦，但11月成房销售，已经出现5个月来的首次增长。这表明如果利率能够保持近期的下降，买家需求可能足以推动房屋销售，出现年末到年初房市淡季的强劲表现。根据全美房地产经纪人协会11月的销售报告显示，成屋销售较上个月微升0.8%，经季节性调整后的年率达到382万套，结束了连续5个月的下降。但是，销售量仍然较一年前下降7.3%。
至于，成屋销售价格中位数比2022年11月上涨4.0%，至387,600美元，也出现连续第5个月的价格同比上涨。
11月底，成房库存较上个月下降1.7%，有113万套可售房产，相当于3.5个月的供应量，还是一个偏向卖方市场的格局。
再来，我们可以观察11月份的前瞻房市数据，待过户交易数量（Pending home sales）的表现，11月待过户房屋销售量与10月相同，比去年同期下降5.2%，东北部、中西部和西部地区的交易量出现月增长，而南部地区则出现亏损。不过，所有四个地区的交易量均较去年同期下降。
这样的数据代表什么讯号呢？其实我认为是市场相对强劲的表现，因为我们要知道越接近年底，市场通常会逐渐衰弱，但是今年并没有走弱，而是出现11月的房屋成交成长，而且待过户持平发展。
房市旺季提前开始了吗？
全美房地产经纪人协会的首席经济学家劳伦斯・云（Lawrence Yun）认为，虽然抵押贷款利率下降，并没有促使更多购房者在11月份提交正式合同，但它引发了购房者的兴趣，导致待过户交易没有出现减少的局面。另外，CoreLogic的首席经济学家塞尔玛・赫普（Selma Hepp）也认为，随着抵押贷款利率的下降，2024年初的房屋需求可能会出现强劲表现，而且会再次对价格构成压力，类似于2023年初观察到的趋势。
而且，她认为，2023年底的房价，到今年初会有一段加速升幅，然后才会放缓，大多数市场将在2024年继续创下房价新高。
是不是真如赫普所讲的这样呢？我们先来看一个早期数据，根据Redfin统计，截止至12月24日的四周以来，销售价中位数来到364,250 美元，同比上涨4.5%，是2022年10月以来的最大增幅。
另外，房市增温的表现，还出现在供应量的增加，两周内交易的房屋数量比上一年同期还多，平均上市天数也更少，还有售价高于要价的比例也有上升。
价格上涨的关键还是供应量的缺乏，虽然利率在下滑，但是仍然处在高位，很少有房主有兴趣出售房屋，放弃自己持有的3%或4%的抵押贷款利率，这样导致二手房库存的持续短缺。结果在利率下滑的同时，购房者已经开始蠢蠢欲动。在这样的背景之下，今年还没有开春，全美房市的旺季很有可能会提早报到，或者应该说，已经开始进行中了！
（转自大纪元/责任编辑：叶萍）
