好消息！ 美国春季房市有望朝向买方市场

【新唐人北京时间2025年03月04日讯】2025年已经进入3月份了，代表天气要进入春季，房地产市场也要迈入一年中的热潮——春季市场。但是，今年房市到底会不会继续受到高利率、高房价，还有供应短缺的拖累呢？本集我们一起来探讨2025年美国的春季房地产市场。

从装修行业看房市

房地产市场好不好？看装修行业的业绩，可以略知一二。

Home Depot的财务长理查德‧麦克菲尔（Richard McPhail）在近日接受媒体采访时表示，虽然市场继续受到高利率的冻结，不过Home Depot的销售额在去年第四季年增长14.1%，在美国近八成的地区都有增长。这让该公司认为，美国人可能逐渐把现在的利率水平，视为一种常态。

换句话说，可能有越来越多的人放弃等待利率会降下来，逐渐地接受这种利率环境。因此，该搬家的还是得搬家，该换房的还是得换房。毕竟利率从2022年升高之后，如今已经迈入第三年，利率都不曾降到5%以下。

首付款比例增加

根据Redfin数据，去年12月份，美国房屋销售中位数年增6.3%，达到约42万8000美元。中位数房价的买家，平均首付款为16.3%，大约是63,188美元，这些数字都比2023年的同期还要高，主要原因还是房价依然在上涨，加上抵押贷款利率高达7%左右，买家支付的首付比例相对较高，而且一些买家愿意预先支付更多金额，用来降低每月的利息支出。

从全现金买房的比例来看，去年底有31%，这一数字低于2023年同期的33.8%。如果按年来计算，2024年的房屋销售中，有32.6%是以现金支付的，这是近3年来的最低比例，然而这个数字，在2023年达到峰值，因为那时后利率达到峰值，接近8%的20年来新高。在利率较高时期，以全现金支付，可以避免每月高额的利息支付，从长远来看可以省下不少钱

东北部房价领涨

根据2月底发布的凯斯席勒房价指数，12月份，房价较上年同期上涨3.9%，涨幅高于11月3.8%的涨幅。东北地区的房价领先其它地区的成长，波士顿的房价创下历史新高，是去年第四季唯一创下这项纪录的市场。

纽约再次成为美国20个最大城市中，年涨幅最高的城市，12月涨幅为7.2%，其次是芝加哥，涨幅为6.6%；波士顿的涨幅为6.3%。

中西部和东北部市场继续看到大量需求，导致12月份价格持续上涨，而南部和西部地区则继续走软。其中，佛罗里达州坦帕市的房价，年跌幅为1.1%，表现最大回落。

如果我们看20个最大都会地区的房价综合指数，凯斯席勒指数显示年增4.5%，高于前一个月4.3%的涨幅。不过，总的来说，2024年房屋销售已降至近30年来的最低水平。

标普道琼斯指数公司大宗商品、实体和数位资产主管布莱恩・路克（Brian D. Luke）预测：今年下半年房价将停滞，西部市场下跌速度最快。他认为，旧金山是2020年以来表现最差的市场，2025年下半年房价将下跌了4.5%，其次是西雅图，将下跌3%。

现在，旧金山的房价，比2022年5月的历史最高价，低了11%。还有，圣地牙哥和坦帕，等先前在疫情中表现优异的城市，在去年下半年也分别经历了2.9%和2.7%的下滑。

顽固的利率

时间来到今年1月份，由于抵押贷款利率持续在7%以上，加上恶劣的天候，导致房市销售放缓，为新的一年奠定了惨淡的开始。全美房地产经纪人协会（NAR），近日报告称，1月二手房销售量较12月下降4.9%，经季节性调整后的年率为408万套。不过实际上，1月份的销售额，比去年同期成长了2%。

据房地美称，今年迄今为止，抵押贷款利率一直在接近7%的窄幅区间内徘徊，1月份平均为6.96%，而12月份为6.72% 。

NAR首席经济学家劳伦斯・云（Lawrence Yun）表示：“尽管美联储多次下调短期利率，但抵押贷款利率数月来仍未变动。”“再加上房价上涨，住房负担能力仍然是一个重大挑战。”

好消息：供应量增加趋势

今年伊始，尽管市场冷冷清清，不过，有3个好消息可望会带动市场活络起来。

第一个好消息是，随着春季销售季节的来临，二手房供应量已经开始增加，1月底，待售房屋总库存为118万套，比12月增长3.5%，比去年同期增长16.8%。以目前的销售速度计算，未售出库存可供应3.5个月，高于12月的3.2个月，和去年同期的3个月。

根据Redfin的即时数据，截至2月23日的四周内，市场上的供应量已经来到4.6个月，比1月份还要多出一个月，也高于去年同期的4个月。这显示市场逐渐偏向买方市场，不过很多买家显然不会认同，因为房价接近历史高位，利率也没有降到可以接受的程度。

但是就供应量来说，确实出现近一步的改善，尤其在阳光州地带：在佛罗里达州开普科勒尔（Cape Coral）位居榜首，1月供应量为11.6个月，高于去年同期的8.6个月；接下来是迈阿密供应量为11.4个月，同比增长3个月；德州麦卡伦（McAllen）供应量为10.5个月；佛州劳德代尔堡（Fort Lauderdale）供应量为10.3个月；和佛州西棕榈摊（West Palm Beach），供应量为9.96月。

所以，现在佛州已经是100%的买方市场。因为疫情引发的建筑热潮增加了住房供应，而由于相对缺乏负担能力，导致买家需求枯竭，加上天灾风险增加，保险成本随之上升，买家对持有房屋存在疑虑，大量降低了需求。对于买家来说，这代表有更多的机会对价格和条件进行谈判。

不过对于东北部的买家来说，市场还是严峻，因为买方需求较高，因此供应有限。纽约州罗彻斯特（Rochester）1月的供应量只有1.1个月，这是分析中的100个城市中，供应量最少的。接下来是纽约州布法罗（Buffalo），供应量为1.2个月，同比下降0.2个月；康涅狄格州哈特福德（Hartford）供应量为1.4个月，同比下降0.3个月；密西根州大急流城（Grand Rapids），供应量为1.5个月；和马萨诸塞州伍斯特（Worcester），供应量为1.6个月。

除了二手房供应，新建房的供应也在增加市场上的房源，尤其在那些土地使用限制较少、建筑监管不复杂的地方，新房的供应量特别突出。根据美国人口普查局的数据，2021年新屋开工总数达到160万套，其中单户住宅开工数量，自2007年以来首次超过100万套。这些地区，包括德州、佛州的多个城市，还有凤凰城、亚特兰大、夏洛特和纳什维尔。相反，对于那些建筑监管严格的地方，仍然面对房源不足的麻烦。

总体来说，全美供应量有所增加，但是不同地区很大的差异，西部与南部有较多的房源，但是东北部和中西部相对较少。

好消息：利率下降

另一个好消息是，大家最想听到的利率下降。2月27日，“抵押贷款每日新闻”显示当日平均三十年固定利率是6.79%，比一个月前和一年前都还要低，利率下降给购房者带来了更多的购买力。

如果每月预算为3000美元的买家，6.8%的利率，可以负担44万9500美元的房屋；利率一但升到7.1%，只能负担43万9000万美元的房屋，购买力下降超过一万美元。

未来利率是不是还有可能进一步下降呢？目前有许多因素都在起作用，除了经济与就业因素，川普的移民政策、关税和联邦政府裁员也在起着微妙的作用，局势在明朗之前，一切都很难说。

好消息：房价成长放缓

第三个好消息，房价随着冬季以来的缓慢销售，平均上市天数56天，是2020年3月份以来的最长时间。足够的时间，让买家有时间向卖方讨价还价，也让卖方明显感受到市场热度不再，愿意放下一点身段，和买家谈判成交的可能性。

在佛州的西棕榈滩、劳德代尔堡和迈阿密，中位数房价的房屋，售价比开价低5%，这是美国50个人口最多的大都会区中，降幅最大的一次。另外，坦帕和杰克逊维尔的房屋销售价格比要价低约4%。根据Rocket的另一份报告，在迈阿密-戴德县，1月份的房屋销售中有78%的房屋，以低于要价的价格成交。

截至2月23日的四周内，高于开价出售的房屋比例，只有21.7%，而去年同期是24%，事实上今年以来，该比例都低于2024年同期表现。而且，平均来说，售价到达开价的98.1%。假如开价100万，大约售价是98万，也比去年同期稍低。

根据Realtor.com的即时数据，2月份降价房源比例为16.8%，高于2024年2月的14.6%。房屋在市场上销售了66天，比去年多了5天。这一趋势可能预示价格成长会放缓。所以，我们现在看到，2月份全美房屋挂牌均价，跌破去年同期水准，下降0.8%，来到41万2,000美元。

不过要留意的是，尽管上市天数与去年相比有所拉长，但是全美四大地区的上市时间仍等于或快于疫情前的水平。在西部地区，房屋在市场上待售的时间与2017年至2019年2月的平均时间相同。在南部，减少了8天；在中西部和东北部，速度仍比疫情前的水平快得多，分别减少了19天和24天。

对买方来说 2025年春季市场大有可为

以上综合来看，2025年的春季市场对买方来说大有可为，可以说是几年来相对较好的机会，但还是得留意当地市场的供需情况，但房价肯定回不到疫情前，不过有机会回落到去年，甚至前年的价位，如果不是特别抢手的房屋，买家会有更好的谈判权。卖家则是要把握机会、善用优势，抓住春季销售的时机。

至于利率，在短时间内不容易等到5%，对买房、换房有需求的人而言，或许要尽早习惯这个利率水平，不如积极谈判价格，以降低每月负担，或是增加首付款，以降低利率，会来得更实际一些。

（转自大纪元/责任编辑：叶萍）