美国现久违的买方市场 这两州房价在下降

【新唐人北京时间2024年05月26日讯】现在美国买房很不容易，除了利率高、房价高之外，市场上的房源也不多，普遍都是卖方市场，买方都要经过披荆斩棘才能成为屋主！但是，随着很多买家退出市场，卖家等不到买主，有些地方已经悄悄出现买方市场，而且这些不是人烟稀少、缺乏就业的地方，都是之前的热点地区、吸引了大批人潮搬家！想知道在哪里吗？跟我一起来看看。

简单的说，卖方市场就是卖方握有主导权，有喊价优势，一般来说就是需求超过供给，造成竞价的行为；买方市场正好反过来，是买方有减价谈判的空间，卖方居于劣势，这时候往往就是供给大于需求，卖方盼着买方赶快出价来买房。

2023年 南部人口持续成长

今年5月16日，美国人口普查局公布了2023年，全美人口和住房单位估算，发现东北部和中西部地区有人口反弹的迹象，原本2022年，5万人口以上的城市数量平均下降0.3%和0.2%，但是2023年却增长了0.2%和0.1%，代表过去一年，有不少人搬到东北部和中西部，这和之前我跟踪报导的情况非常吻合，因为这两个地区的小城市房价低、相对便宜，所以在这个高房价、高利率时代，特别会受到欢迎。

不过，还有一地区更是受到欢迎，那就是南部地区！根据人口普查局的数据，从5千人到5万人的小城市，南部地区的增长都是四大地区中最多的，其中5千人到1万人的城市，和1万到5万人的城市，南部地区几乎都是数量最多的；5万人以上的城市，南部仅次于西部，以255个少于西部的295个。

其实，在人口2万以上的城市中，人口成长率最高的15个城市，有13个都位于南方，仅仅德州就有8个。名列榜首的是德州达拉斯附近的塞莱纳（Celina），人口成长26.6%，是全美人口成长率0.5%的53倍之多。而且，人口增长最快的前四名都是德州，除了塞莱纳以外，还有富尔希尔市（Fulshear city）、普林斯顿市（Princeton city）、安娜市（Anna city）。

同时，在人口数量增加最多的城市中，德州的圣安东尼奥（San Antonio）在2023年，增加了约22,000人，比任何城市都多，重新夺回了人口增加排名的第一名，而且总人口数已经很接近150万人的里程碑。

另外，在圣安东尼奥东北边，距离280英里处的沃斯堡（Fort Worth），属于大达拉斯都会区的一部分，这个城市也吸引了2万1千多人的增长，人口逐步逼近百万大关。第三名是北卡罗来纳州的夏洛特（Charlotte），人口增加了1万5千人左右，迈入90万人口的大城。

事实上，现在人口成长率最快速的城市，大部分都是人口在五万人以下的小城市，前15名德州就占了8名，名单中除了拉斯罗普市（Lathrop city）在加州属于西部，雅典市（Athens city）在俄亥俄州属于中西部，其馀都是南部地区的州。

如果是从增加的人口数量来看，增加最多的前15名大部分属于中大型城市，德州也占了7个，佛罗里达州占了3个，只有一个在哥伦比亚特区，其馀也都是南部地区的州。

好了，以上说了这么多，无非就是想给大家了解，现在的美国人口趋势，还是有很多人都在往南部移动，这当中以德州和佛罗里达州吸引最多人，所以这两州的城市人口增长都是名列前茅，尤其是德州，真的是大量吸纳人口，很惊人！

50大城市 房市热度评估

不过，不要以为吸引很多人口，当地的房地产市场就很火热。根据Zillow的5月份的新报告显示，全美50个最大的城市中，德州、佛州的大城市，正在成为买方市场！这两个疫情期间最热门的州，他们的房屋市场供应量正在超越需求。有趣的是，其它39个大城市，要么是卖方市场，不然就是强势卖方市场，跟德州、佛州形成了强烈对比。

为何德州、佛州会出现这样的差异呢？首先，我们先来了解Zillow是如何评估市场热度的，Zillow是观察了快速待过户房屋交易的比例，如果有很多这种快速交易的案例，当然市场就是比较火热，越是偏向卖方市场；再来，他们也观察上市房降价的比例，如果降价越多，代表进入买方市场；第三是观察上市房的数量，假如数量越多，让买方选择更多，也会偏向买方市场。

第四个，他们采用了一个新指标来评估热度，他们对卖家或买家进行民调，访问他们在交易中的感受，是不是有竞价、紧张或轻松的感受，藉此来评估一个地方的房市热度。

根据以上的主要指标的评估，德州和佛州的最大都会区，比如休士顿、奥斯汀、圣安东尼奥、杰克逊维尔、奥兰多、迈阿密和坦帕，都出现市场冷却的情况。以数字来说，100代表火热，数字越小市场就越冷，佛州大城市大约处在四十几分的程度，德州则大约在五十几分。

从数据上发现，其它南部以外大城市，都呈现深红色或是橘色的高分程度，呈现卖方市场，就连之前遭到人口流失的旧金山，现在热度都达到111分，再度成为最火热的城市之一。

为何德州、佛州房市降价？

为何德州、佛州房市会有这样的转变呢？其实这样的结果，不让人意外，这可以说是市场的一种平衡机制，过去涨太多，现在就得回来修正一些，符合正常的市场水平；那过去几年失落很多的城市，现在也需要涨一点回来，毕竟过了疫情期间不正常的房市表现，现在市场正在逐渐回到正常表现。

所以，德州、佛州现在过高的房价，正在让潜在买家吃不消，因为买房的热钱退去，剩下就知道谁是真金白银，谁是真正有实力买房的人。但不仅仅是过高的房价，和过高的利率在侵蚀买家的负担能力，现在连房屋保险都居高不下，还有连带高房价造成的房产税税基增加，都在打击当地的买房信心。

一但需求大量减少，滞留市场的房产就会持续增加，然后降价求售的房产也会增多。4月底，Redfin发布的住房报告中就显示，佛州西海岸的住房供应正在激增，而且卖家正在降低要价。

Nest Seekers International的首席经济学家，艾琳・赛克斯（Erin Sykes）认为，现在是前往南部地区的时候，因为可售房源持续增加，为买家提供更多选择，也更有谈判优势。像是赛克斯，他们最近的交易都比上市价低了百分十至百分之二十。这是很惊人的降价幅度！

另一个增加房源供应量的原因，是德州、佛州的新建筑非常多，这两个州的建筑法规相对宽松，所以盖房速度超级快。一位佛州屋主说他经常去奥兰多旅行，沿途最偏远地区，出现的房屋数量都让他感到惊讶。

另外，特别是在迈阿密和西棕榈滩，市场上新建公寓单元的数量令人震惊。然而，其中许多单位的售价超过200万美元。不过，这么贵的房产，实在让人难以下手，尤其在高利率、高通胀时代，房市中缺的不是高价豪华房，最缺的就是平价的经济适用房。如果这种情况不赶快改善，高价房长久卖不出去，对整体房价都会受到波及，如果导致高价房跳水求售，对中低房价冲击也会很大。

如果我们到Realtor.com查找降价房产数量，会发现迈阿密有1278个房产正在降价，降价从数千元到数十万美元都有，但同时迈阿密有8436个房产在上市，换句话说，降价比例大约是15%。再看到德州的圣安东尼奥，更是出现3306个房产在降价，而总体上市房有13,747，降价比例达到24%！

我们反观被评估为卖方市场的城市，查找圣荷西，当地只有139个房产在降价，但全部上市房也只有1406个，降价比例大约是9.8%。再到最火热的纽约州水牛城看看，降价房屋有107套，全部售房有1193，所以降价比例大约是8.9%，果然是比圣荷西更胜一筹！

全美房市表现

从Redfin看到全美的即时房市概况，截至5月19日的四周期间，全美销售房价中位数，年涨幅又涨4%，而且利率也涨了，交易量也出现大跌幅。所幸是新房源，和市场上的可售房供应量都有增加，只有3.2个月的供应量，整体都是偏向卖方市场，不过房屋降价的比例达到6.4%，已经是2022年11月以来的最高水平，显示卖方对销售缓慢，逐渐出现焦躁的反应，导致有更多人愿意降价。

从城市来看的话，德州的圣安东尼奥和沃斯堡，也如同上面我们分析的情况，是降价幅度最大的城市，销售价中位数的降幅分别跌1%和0.6%的比例。不过，佛州的西棕榈滩还有12%的升值。所以，大家要留意，并非所有的德州、佛州都会区都在降价，地区性的市场情况差别仍然很大，但是也要留意，不同数据的统计情况也会有所差异。

另外，新房源增加最多的出现在圣荷西、宾州的蒙哥马利县、凤凰城、西雅图和圣地牙哥。看得出来，西部房市的热度重返非常明显，比之前是不可同日而语了！

（转自大纪元/责任编辑：叶萍）