【新唐人北京时间2024年08月30日讯】有发现最近抵押贷款利率一直在下降吗！现在利率已经从今年的高点，接近8%，降到6.5%以下，下降超过一个百分点。这是什么讯号呢？是不是“锁定效应”准备要解锁了？是有这个可能。这一次内容我就要和大家来看看，哪些地区更有可能会提早解锁，让屋主愿意卖房，买家愿意进场买房。
利率下降 购房者回温
在Redfin最新的报告中显示，截至8月18日的四个星期内，美国每月抵押贷款支付的中位数为2,587美元，这个数字是今年2月份以来的最低水平，较去年同期下降0.1%。虽然下降幅度很小，但要知道这个数字标志着四年来每月付款首次下降！每周平均抵押贷款利率，现在处于15个月以来的最低点，略低于6.5%。这个近期难得的低点，已经激励不少购房者进入市场。上周我虽然没有更新地产视频，不过我在一篇报导中已经写到：专家建议，想要买房的人，不要等到美联储降息，现在就赶快进入市场。
抵押贷款利率近期持续下降，给房市的“锁定效应”带来解锁的机会。（Shutterstock）
专家认为，如果等到美联储开始降息，假设抵押贷款利率下降一个百分点，到时候会有更多人涌入市场抢房，房价的升幅肯定会更高，一定也没有现在好买房。现在我们也看到了，从年初的高利率，到现在相对低的利率，两个时间点的交易量有不同的表现。
Realtor.com的报告中显示，7月份房屋销售量年成长虽然还是下降2.5%，但是月成长1.3%，已经出现回温，而且市场上在售房屋数量达到了五年来的最高水平，这是近年来难得出现的场景。
Redfin的即时市场报告也显示，截至8月18日当周，购屋者需求指数较一个月前上涨4%，而且网上搜寻“待售房屋”关键字的比例，也比上一季上升了8%，表示现在有更多人想要进入市场买房，而不是放弃买房。
自从抵押贷款利率从3%一路升到7%以上，房地产市场就被“锁定效应”给困住，尽管房价上涨，但是销售量一直都很低迷。如今利率难得下降了，而且还有可能随着降息，出现更低的利率，那么到时锁定效应就会逐渐解除，甚至有些地区有机会更早的出现解锁的迹象，因为有些地区的屋主有比较高比例的高利率抵押贷款。
因为现在利率终于出现比6.5%还低的水平，所以当一个地区有比较多的屋主持有6.5%以上的贷款，他们就更有机会卖房，或者是申请再融资把利率降低。那么有哪些城市有比较高比例的高利率贷款呢？
这些城市的屋主更有可能卖房
根据Realtor.com的统计，佛罗里达州的那不勒斯（Naples）是第一名，估计该地区有15.2%的抵押贷款高于6.5%，而全美平均仅为5.3%的比例。所以对那不勒斯的这些高利率屋主来说，更有可能吸引他们换房，或者是提出再融资申请。数据分析师认为，这些高利率的屋主很大一部分都是近期才买房的，而且他们也推动当地的房价大幅上涨，例如那不勒斯的房价从2020年到2023年上涨69%，7月开价中位数77万美元，真的不太便宜。不过也因为这些屋主可能都是刚刚换房，短时间再次换房的机率不高，再融资机率会高一些。
佛罗里达在名单上还有两个城市也有提早解锁的机会，那就是第四名的珊瑚角（Cape Coral），和第五名的迈阿密，这三个城市全都位于南佛罗里达，也是这个名单中唯一有三个城市上榜的州。
珊瑚角又名开普科乐尔，在这次的统计中有12.4%的比例高于6.5%，开价中位数近45万美元；迈阿密有11.7%的利率高于6.5%，开价中位数53.5万美元。所以想要买要搬到佛州的人，欢迎到南佛州找找新家吧！
名单的第二名是密苏里州的圣路易斯（St. Louis），有13.9%的利率高于6.5%，这个中西部的城市，开价中位数是313,900美元，房价是本次名单中最便宜的城市。
第三名是南卡罗来纳州的莫特尔海滩（Myrtle Beach），6.5%以上抵押贷款的比例是13.4%，开价中位数近34万美元。第四名、第五名我们刚刚说过了，所以直接跳到第六名，是新墨西哥州的阿尔伯克基（Albuquerque），有11.6%的比例高于6.5%，开价中位数近42万美元。
接下来还有密苏里州的堪萨斯城（Kansas City）、印第安纳州的韦恩堡（Fort Wayne）、俄克拉荷马州的俄克拉荷马城（Oklahoma City），都有10%以上的比例高于6.5%，开价中位数在32万美元到43万美元之间。
其实这些城市都是在疫情期间受到热捧的城市，不断地有人口移入，但是随着利率升高，有些人赶上了搬家的末班车，虽然没有享受到低利率的优惠，但是房价的涨幅在这两年期间还是微幅的升值。
接下来，很快就要9月了，9月17、18两日举行联邦市场公开会议，就要揭晓降息的幅度，到时候对抵押贷款的影响也会逐渐明朗化。普遍认为，贷款利率会跟着往下调整，只是说下修的幅度有多大，调整速度快或者是慢，这都让人难以预测。
豪宅市场也在“解锁”中
如果你是有钱的买房者，接下来你可能会更感兴趣。我们来看一些已经大幅降价的豪宅房市。因为受到高利率和经济方面不稳定的影响，现在某些豪宅市场受到冲击，例如以海滩吸引买家的高端房市，正在受到比较大的打击。首先佛罗里达州又再度上榜了，位于东南沿岸的迈阿密、劳德代尔堡（Fort Lauderdale）和庞帕诺海滩（Pompano Beach），这三个相邻的城市，其中豪宅中位数开价在今年6月下降了22%，到达250万美元，同时上市天数拉长了5天，买家在网络上寻找当地豪宅的浏览量减少了44%。
佛罗里达的豪宅市场因为市场买气衰退，价格受到冲击。（Shutterstock）
一位迈阿密的房地产经纪就说，2022年夏天一位客户找他买顶层公寓，当时美国房市正从疫情高点进行价格调整，还是一个比较偏高的价位。虽然当时已经找到适合的公寓，也和卖家达成价格共识，但是最后买家决定暂缓购买。
两年后，相同买家、卖家，终于完成这笔交易，交易价格比当初减少了一成五！所以，假如你是豪宅购买者，现在或许是进场的好时机。
再来，降价幅度第二名的一样在佛罗里达州，也是刚刚上面我们讲到的那不勒斯到马可岛一带地区，第二季豪宅中位数开价下降了18%，来到400万美元，同期豪宅的网络搜索量减少11%。当地的经纪说，现在已经度过了疫情期间的狂热期，对买家来说，耐心寻找将可以找到价格不错的豪宅。
降价第三名的是夏威夷州的檀香山，豪宅开价中位数下降了近10%，到达234万美元。6月份，豪宅上市天数中位数比去年同期下降了11天，而同一时间内，豪宅的网络搜索量下降了31%。
一位檀香山的经纪指出，有意购买檀香山豪宅的买家，可以关注日本卖家的顶级房产。檀香山聚集了许多亚洲人，但是目前日圆疲软，意味着一些日本业主可能会选择出售房产，并将资金兑换回日圆，这对卖家来说会是一个额外的红利。
公寓房型遇冷
最后，我要提醒，虽然刚刚我们讲到很多佛州的房地产，如果你对佛州房产有兴趣，要特别留意佛州房屋管理费用HOA，比去年增加不少，其中坦帕、奥兰多和劳德代尔堡的涨幅到达一成六或一成七。这是由于天然灾害的频繁发生，使得房屋保险飙升，加上对公寓楼的安全检查新要求，使得管理成本大幅上升。管理费用的增加也导致公寓销售价格都在下降，杰克逊维尔的房价比一年前下降了7%，这是Redfin分析的都会区中降幅最大的，坦帕也下降了5%。另外在加州，圣荷西和沙加缅度的管理费用也分别增加了9%和13%，所以也可以看到，它们公寓价格出现下降。如果你有意购买公寓房型，这可能也是一个机会。
（转自大纪元/责任编辑：叶萍）
