以为爽爽过?房子越住越小 却越贵

2024年09月01日美国地产热点
【新唐人北京时间2024年09月01日讯】对世界上很多国家来说,美国人赚取的薪资似乎非常优渥,不管换算成人民币、新台币都是很大一笔数字。不过,事实上优渥的薪资,却可能还是负担不起生活开销。最新的数据表示,要在美国维持生计平均时薪要到达23美元,但是同时,房价却更贵、面积却更小,尽管租房比买房压力小,但是租金也是沈重负担。
根据美国人力资本管理公司和麻省理工学院的合作研究分析,在美国要维持生计,所需的时薪收入水平,在各地区、各都会区的差异都很大。

不同都会区 所需薪资差异很大

比如在北加州的硅谷一带,圣荷西、桑尼韦尔和圣塔克拉拉都会区,双薪家庭加上两个小孩,一个人的时薪收入标准,要达到约40美元。但对于休士顿都会区的双薪家庭来说,这个数字会降到25美元。
事实上,近几年美国全职员工的薪资都有大幅上涨,今年以来,每月的薪资年涨幅大约落在4%以上,接近5%附近;去年2023年,也大约有6%的表现。但最后通货膨胀的缘故,让原本疫情期间,超车物价的薪资,现在却被物价后来居上。
薪资研究报告显示,美国男性员工的薪资,有六成二可以维持生计;但是这个比例,在女性只有一半;如果是黑人或拉丁裔员工,更只有四成的比例。
以为爽爽过?房子越住越小 却越贵
虽然美国人薪资持续上涨,但是仍赶不上房价。(Shutterstock)

房价大涨 面积缩小

住房成本是高物价的罪魁祸首之一,根据《今日美国》最近的一项研究分析,与5年前相比,房屋面积中位数缩小了128平方英尺,价格却上涨了12万5,000美元。
全美只有18个都会区的房屋面积,在过去5年中有所扩大。但毫无疑问,每个人都看到价格上涨。基本上,现在房屋面积中位数缩小了6.4%,而整体中位数价格贵了39%,每平方英尺贵了52%。
从本质上讲,建造较小的房屋,并不能阻止每平方英尺价格的上涨,只是让房价的总金额看起来负担得起,给买家留下较小的房屋。不过,这也无法怪罪建筑商,他们别无选择,只能建造较小的房屋,来应对负担能力恶化的危机。
调查中,科罗拉多斯普林斯(Colorado Springs)的房屋缩水幅度最大,自 2019 年以来减少了22%,而挂牌价格则上涨了25%。房屋缩小最多的10个城市中,有7个位于美国南方,其中4个城市位于北卡罗来纳州,包括夏洛特和罗利。其它比较着名的都会区还有纽约、休士顿、檀香山和华盛顿特区。
另一方面,爱荷华州和伊利诺州边界的达文波特(Davenport),是房屋面积成长最多的都会区。在过去5年里,这里的房屋面积不断扩大,从2019年的1,520平方英尺,增加到2024年的1,684平方英尺,增加了近11%。不过,当地房价也在5年间涨了58%!
普遍来讲,这些房屋面积有增大的都会区,房价都比较低,除了加州的圣塔罗莎(Santa Rosa)已经到达百万以外,其馀像是俄亥俄州的杨斯敦(Youngstown)、克里夫兰(Cleveland)、阿克伦(Akron),多数都在二三十万的中位数房价区间,而且这些都会区的涨幅也比较大,因为疫情之前这些地方的房价更低,所以有更大的涨幅空间。

每平方英尺价格涨幅

过去五年,分析中的150个城市都在上涨,不管是房价中位数,或者是每平方英尺价格,更何况如今面积都在缩小,价格又上升,更是推升了每平方英尺的价格。就像晶片越做越小,但是还能塞下更多的积体电路,技术要求越来越高,成本也水涨船高。所以现在建筑师、室内设计师也是一样,要在越来越有限的空间,做到麻雀虽小五脏俱全,还要让屋主感觉空间很宽敞!
现在单位价格涨幅最大的地方,据调查报告是上周我们一直提到的佛罗里达州那不勒斯(Naples),每平方英尺中位数从238美元,涨到447美元,涨幅将近八成八;第二名是纽约,从302美元,涨到550美元;第三名是新泽西州的大西洋城(Atlantic City),从$148涨到$267;第四名是田纳西州的诺克斯维尔(Knoxville),从$126涨到$227。前四名城市都有80%以上的涨幅。
而且,这些单位价格涨幅最大的城市,除了田纳西州的两个城市以外,其馀都位在美国东岸沿海地区,从佛罗里达到乔治亚州、北卡州、新泽西州、纽约州再到缅因州。
不过,这不代表西岸的涨幅就很小喔!实际上,圣地亚哥的每平方英尺价格从$395上涨到$649;洛杉矶的每平方英尺价格从$452上升到$702;旧金山从也$546上升$702;圣荷西从$689涨到$857。华盛顿州的西雅图也从$303涨到$450。
这些涨幅都让很多美国人感到生活压力很大,就算不管数据,我自己就听到许多朋友在抱怨美国物价实在涨得太恐怖,以前的薪资还能好好生活,现在却过得有点缩衣节食。

销售持续下降的4个原因

近期所幸,抵押贷款利率持续下降中,最新的数据截至8月29日的一周时间,平均三十年固定利率来到6.35%,支付中位数房价的每月付款,已经比今年4月底创下的高点,下降了近三百美元。
不过,根据Redfin的数据显示,近期的销售量并没有起色,甚至还出现近一年来最大的跌幅!这是为什么呢?专家认为有4个原因:第一个原因是,大家之前都在等8月17日新的佣金费用规定生效。
第二个原因是,价格仍然很高,而且库存正在失去供应,待售房屋总数出现五个月以来的最小年增幅。第三个原因是,很多人在等待美联储9月份降息,希望会有更低的利率表现。
第四个原因是,现在正值美国总统大选的最后冲刺阶段,当然很多人都把目光放在川普和贺锦丽身上,共和党、民主党这次谁胜谁负,对房市、经济的影响都很大,当然也会影响很多美国人搬家的决定。
基于以上四大原因,尽管利率持续下走,但美国房市现在似乎正处在熄火状态。买房的贷款申请量比去年同期下降9%,房屋销售速度进一步放缓,房屋开价下降的比例出现新高。几乎所有数据都指出,房市非常低迷。

5年时间 租金也大幅上涨

即便,现在租房每月的付款,比买房便宜,但是租金也有很惊人上扬。根据个人理财科技公司Self Financial最近的一项研究,典型的美国租屋者在租屋期间,假设是从22岁到35岁,预计要支付超过33.3万美元。
换句话说,平均每年花费约25,000美元,或者是每月略高于2,000美元。但是,正如房地产市场的典型情况一样,这些租金因为地区的不同,也有很大的差异。例如,夏威夷是租屋最昂贵的地方,在短短十多年的时间里,租客预计要花费高达60万美元的租金。
同时,一些租金相对便宜的地方,包括德州,租金约为30.3万美元,明尼苏达州只有27.3万美元。
如果感觉现在的租金比几年前贵得多,事实确实如此。根据Realtor.com的2024年6月份的租金报告,租金中位数比2019年高出21%,相当于增加约305美元。今年6月份的租金中位数为1,743美元。
租金虽然比五年前上升不少,所幸情况已经出现改善,6月份报告是第11个月同比价格下降,比去年同期下降0.4%。尽管已连续第11个月出现下降,但租金中位数,仅比2022年8月的峰值低11美元。
今年6月,同比减少最显着的市场均位于南部,其中德州奥斯汀(Austin)下滑9.5%、圣安东尼奥(San Antonio)下滑8.2%、田纳西州纳什维尔(Nashville)下降8.1%。有鉴于这些地区新增租赁供应的大幅增加,下降趋势并不令人意外。
同时,中西部市场的整体租金持续成长。印第安纳州的印第安纳波利(Indianapolis)上涨4.4%、威斯康辛州密尔瓦基(Milwaukee)上涨3.7%、明尼苏达州的明尼阿波利斯(Minneapolis)上涨3.7%。
反观人口稠密的西部大都市,租金同比继续下降,洛杉矶下降1.9%、旧金山下降4.2%,而纽约市等东北沿海大都市的租金也继续下降。
其实过去五年来,几乎所有城市的租金都上涨了,只有旧金山出现了下滑,比 2019年6月低153美元,降幅5.2%。旧金山在疫情期间,受到人口外移、城市停摆,加上“零元购”的治安危机,使得它成为唯一一个租金下降的大城市。
加州首府沙加缅度,则成为五年来加州租金涨幅最高的城市,租金中位数为2,007美元,比疫情前的水准高出529美元,涨幅35.8%。沙加缅度靠近旧金山湾区,加上有更实惠的租金价格,使得很多人搬到沙加缅度享受更大的生活空间,帮助它保持了出租市场的增长,五年来租金涨幅排名全美第五名。
此外,五年来涨幅最多的,前两名都是佛州,一个是坦帕,增加496美元,涨幅39.5%;另一个是迈阿密,增加673美元,涨幅39.2%。纽约市是第七名,增加$693,增幅31.3%。

房市正在趋向平衡

展望到今年底,当前租金成长缓慢和优惠力度加大的现状可能会持续,或者租金会出现明显下降。最近的抵押贷款利率下降,可能会削弱租赁需求,因为有更多的家庭有能力购买房屋,加上就业市场放缓,也可能导致租金下降。
从近期的住房市场观察,市场确实有趋向平衡的迹象,降价越来越多,供给增加,利率下降等等。或许正如Zillow新上任的执行长杰瑞米・瓦克斯曼(Jeremy Wacksman)说的,我们已经过了飓风眼,住房危机最严重的时期可能已经过去。
(责任编辑:叶萍)