美国房市冷清 购房者等待:谁当选总统?

2024年10月24日美国地产热点
【新唐人北京时间2024年10月24日讯】今年9月份的美国房市有回温现象,不过这应该是回光返照,最近几周抵押贷款利率又回到高位,势必没有人愿意再进场。但是,除了利率因素之外,其实还有一个重要因素在冻结市场,让人不想进行买卖!是什么因素呢?请看我往下分析。

潜在首购族的担忧

根据房地产网站Redfin最新的调查,在491名潜在的首购房者,有23%近四分之一的人表示,他们会等到总统大选之后,看经济如何发展,再做购房打算。当中贺锦丽的支持者有20.4%是这样的看法,川普(特朗普)的支持者则有25%。
另外,有26.1%的人表示,他们正在等待贺锦丽的住房负担能力计划是否生效;15.9%的人也正在观望如果川普当选,他的住房计划是否颁布。
首次购房者买房通常会比较谨慎小心,尤其现在美国的负担能力恶化,大家都想等到局势比较稳定,政府有推出购房补助时再进场。
事实上,今年前8个月,只有2.5%的美国房屋进行交易,这是几十年来的最低周转率。在这份民调的受访者中,推迟购房的最常见原因都与“时机”有关,30.3%的受访者表示,“他们正在储蓄,预计在明年购买房屋,但不是现在。”第二个最多的原因,有28.9%是希望继续等待“这样结果会更好”。
很显然大家都觉得现在不是买房的好时机,至少对首购族来说,房价太贵、利率太高、负担太大。所以,民调中另有18.3%的人,在等待美联储(联准会)明年继续降息,带来更大的抵押贷款利率下降;另有也有相同比例的人,在等待联邦政府是否颁布经济适用房计划;还有23.6%的受访者表示,他们正在等待城市或者州政府,是否会推动更多经济适用房倡议。
总的来说,从这份民调中可以看出,除了现在时机不对,显然大多数人都在等待各种经济援助的到来,例如有不少的比例,在等待胜出的候选人推出购房计划,或者是等待政府推动经济房型,还有一些人正在向一些政府单位,或非营利机构申请购房援助。
这份民调比较有趣的是,显示有近八分之一(12.2%)的受访者表示,他们是移民或签证持有者,担心选举后“如果移民政策变得不那么有利,他们是否能长期留在美国”。有这个疑虑的,很明显在川普这一边比较多,因为川普一向支持阻止非法移民,对移民项目采取比较紧缩的做法。

租屋者和屋主 关注哪些议题?

除了这一份针对首次购房者的民调之外,Redfin还针对租屋者和屋主进行调查,这份调查更为广泛,有894名美国租屋者,和805名年龄在18—65岁之间的美国房主。他们被问到:“当您选择支持哪位候选人时,请对这14个问题的重要性如何进行排序?”
大致上来说,租屋者和房主在大多数问题上的反应都很相似,但只有住房负担能力问题持有不同看法。整体受访者最关心的问题是经济,近一半(46%)的受访者将其列为前三大问题,接下来的是通货膨胀问题(40.4%)、医疗保健(26.3%)、住房负担能力(25.1%),以及犯罪和安全(23.5%)。
唯独在“住房负担能力”问题上,近三分之一(31.6%)的租屋者把这个议题列为前三个重要的问题。相比之下,屋主在这方面的比例只有17.1%。
这个结果也非常能够理解,毕竟屋主已经有房产,对买房的需求比较小,而且他们已经有一套房作为资产,相比租屋者还需要辛苦地存下首次买房的头期款。所以在这个住房严峻的时期,多数租屋者自然会把住房负担能力列为主要问题。
而且超过一半(52.1%)的受访房主表示,他们的经济状况比四年前更好,而租屋者的比例只有44.2%。这种差异的部分原因是房价飙升,帮助房主建立了大量资产。
另外,Redfin也分析,贺锦丽的选民,比川普的选民更有可能将住房负担能力列为首要议题。计划投票给贺锦丽的受访者中有四分之一(25.1%)将住房负担能力列为前三名的问题,而计划投票给川普的受访者只有20.4%。Redfin的首席经济学家认为,这可能是因为民主党人更有可能住在昂贵的沿海地区。
但是,笔者个人还认为,民主党选民中有更多的租房支持者,他们一向是比较保护租客,而共和党往往被视为与屋主关系比较好。

谁更有助于维持房价?

对于屋主,Redfin还提出另一个问题:“无论您打算投票给谁,你认为哪位候选人最有利于维持高房价?”
对于房主来说,保持较高的房屋价值通常是一件好事,因为他们的大部分财富与房屋净值相关。所以大约五分之二(41.6%)的美国房主认为,川普是保持高房价的最佳人选,而35.3%的人认为贺锦丽才是最佳人选。
不过,据统计,三分之一的美国人没有自己的房子,所以在这个调查中,又询问了一个问题:他们认为哪位候选人最适合他们买房子。近一半的美国租屋者认为贺锦丽更适合让住房变得更便宜;而有31%的人认为川普会更好。

贺锦丽的住房竞选广告

8月底贺锦丽才将住房负担能力危机,作为竞选的核心议题,发布了一支广告,宣布了新的税收抵免和激励措施,要刺激更多新房的建设,并帮助首次购房者支付首付。
她在住房竞选广告中说:“在我童年的大部分时间里,我们都是租屋者,我母亲存了十多年钱才买了一栋房子。当这一天终于到来时,我还是个十几岁的孩子,我清楚地记得她当时有多兴奋。”
贺锦丽还说,拥有住房的梦想“对太多美国家庭来说是遥不可及的”,同时她将问题归咎于“企业房东”抢购房产,又以极高的价格出租出去。
这位民主党人发誓要“打击”这种做法,她提到对一项联邦法案的支持,该法案将取消对购买大量独立住宅的投资者的关键税收优惠。而且,强调如果当选,她将在第一个任期内建造300万套新房屋。
该广告正在关键摇摆州投放,包括内华达州和亚利桑那州,这些州的住房负担能力,明显落后于全美平均水平。

川普回应:副总统任期 没有解决问题

不过,贺锦丽的新广告发布一天后,川普竞选团队就用自己的电视广告回击贺锦丽。
川普的广告主要由新闻片段组成,强调近年来房价与抵押贷款利率的惊人上涨,随后是川普和他的竞选搭档,参议员J.D.万斯的说话片段。他们质疑贺锦丽担任副总统任内,为何还没有就这个问题采取行动。
川普:“卡马拉(指贺锦丽)就任的第一天是三年半前”,万斯则补充说:“你这段时间到底在做什么?”
在社群媒体平台X,川普还直接回应了贺锦丽的帖子,该帖文是宣传她为首次购房者提供25,000美元首付援助的提议。
川普则引用了她的帖子,并添加了福克斯新闻片段的萤幕截图,显示从2021年1月到2024年6月,现有房屋的中位数销售价格上涨了39%。
这两则竞选广告突显了双方关于住房负担能力的主要主题,贺锦丽提议采取全面的政策行动来修复住房市场,而川普则指出她过去的任期内,并没有做出行动,也将危机归咎于民主党。
贺锦丽宣布了有关住房的重大政策举措,但细节很少。对于她提出的25,000美元首付援助计划,目前尚不清楚到底谁有资格获得,也不清楚这些资金是作为前期援助,还是延迟税收抵免。
经济学家还警告,该计划可能会推高房价,尽管贺锦丽竞选团队表示,在税收抵免之后将错开对买家的援助,可以促进住房建设,平衡市场的供需情况。

川普的住房诉求

不过,川普在住房问题上的大部分言论,也仅限于强调高房价和抵押贷款利率,给购房者带来的痛苦,并将责任归咎于贺锦丽和总统乔‧拜登。
他的竞选团队表示,川普将透过停止非法移民,和开放部分联邦土地用于建设来降低住房成本。川普还表示,他应该能够向美联储施压,要求降低利率,将通膨控制在3%以下。

摇摆州将朝哪边摆?

现在距离大选日11月5日,已经一步步逼近,在本次选举中被认为具有竞争力的7个关键摇摆州中,Realtor.com分析认为,亚利桑那州、乔治亚州和北卡罗来纳州吸引了共和党购房者。同时,威斯康星州和内华达州似乎更受民主党购房者的欢迎。
剩下的两个摇摆州,密歇根州和宾夕法尼亚州,结果好坏参半,并没有显示任何一种明显的趋势。如果其它摇摆州,最终按照他们报告中指出的党派路线进行投票,这可能意味着,这两个州可以决定选举结果。
Realtor.com首席经济学家认为,迁移搬家对选举结果的影响,是一个引人注目的话题,有可能人口流动会重塑政治格局。而且,随着越来越多的人跨越州界,他们的投票习惯可能会影响选举,特别是在关键的摇摆州,即使选民的微小变化也可能会左右选举结果。
(转自大纪元/责任编辑:叶萍)