【新唐人北京时间2024年10月28日讯】9月份房地产市场报告，没有意外交易量表现亮眼，买卖量是去年以来最大增长，原因当然就是9月份房贷利率出现了近期的低点。但是，让我很意外的是，不是近期房价跟着上涨，而是进入10月份，虽然出现利率弹升，结果销售量却没有随着下降。到底是为什么呢？让我们一起来探究。
即时美国房市数据表现
我们先来看两组最近的美国房市数据，第一组是Redfin，在截至10月20日的四个星期内，美国待售房屋销量年增3.5%，创三年来最大增幅。在美国人口最多的50个大都市中，有35个城市的待过户房屋交易数量有所增加。房价方面，售价中位数接近38.5万美元，上市中位价近四十万美元，都比去年同期分别上涨4.7%、6.1%，一个呈现今年3月来的最大涨幅，一个是近两年来最大涨幅。
供应量方面，新上市房比去年同期增加2.2%，可供销售的上市房源增加15.2%，几乎都是近期最小的增幅，不过供应量仍然达到4.1个月的库存量，表示市场正在趋向供需平衡的局面。同时上市天数有拉长、高于要价的比例有下降，也都显示美国房地产市场正在达到一种买卖双边的稳定，不再只是偏向卖方市场。
我们再来看Realtor.com的统计数据，截止至10月19日的一周时间。这里要留意，这是一周的统计，和上面Redfin四周的统计不一样。
数据显示，上市天数拉长了8天，所以现在一般来说，买家一直在观望，等待更实惠的住房条件。新上市房和一年前相比增加了4.7%，数量已从前一周的米尔顿飓风所带来的下降中反弹，恢复了上升趋势。不过，利率的波动可能会进一步阻碍卖家出售房屋。
可供销售房源方面，比去年同期成长28.7%，这是自2023年11月起，连续50周同比增长。本周增速低于上周，是房源增加放缓的第5周，也是今年4月以来的最低年度增长。库存的增加，在很大程度上是由于卖家活动多于买家活动，但是上市数量在过去几周已经稳定，这表示买家活动可能会开始跟上。
价格方面，上市价中位数没有变化，不过事实上这已经是连续第21周低于或等于2023年同期的水平。可以说卖家正在不断调整价格，用来吸引购屋者的注意。9月份，降价房源占比上升至18.6%，较去年同期上升0.9个百分点。
房市正在趋于平衡
虽然两个房市数据看起来不相同，但确实有一个相同的趋势，显示房市正在趋于平衡，也就是说卖方正在增加，买方同步在减少，使原本卖方严重失衡的情况得到缓解。因此，现在买方也比较有谈价空间，更有时间考虑不同的房屋、条件，相对来说，就比较不容易因为抢房产生冲动购买，买到不适合自己的房产。不过，考虑到近期升高的利率、和即将到来的选举的不确定性，其实销售表现并没有衰弱，反而出乎意外地好。Redfin经济学家表示，“债券市场的投资者尤其担心大选后政府债务增加的可能性”，“他们担心一个政党最终可能同时控制白宫和国会，这将增加政府支出。这种担忧加上强劲的经济数据，正在推高10年期公债收益率和抵押贷款利率。”
利率不会很快下降
因此，不少潜在买家认为，利率不可能很快下跌，更担忧大选后利率不降反升，对有买房硬需求的人来说，不如趁早买好离手。一位亚特兰大的房地产经纪人就表示，尤其是那些位于理想地段、拥有高评价学校和税收较低的房屋，仍然有买气，但是越来越多的买家正在就价格进行谈判，要求卖家做出让步，并为成交成本提供资金。有些买家会要求房屋进行小幅修改或升级；还有许多人放弃选择三十年固定利率，选择可调整利率或更短的贷款期限。这或许会让很多支持或希望房价赶快下降的人感到失望。当然，我也相信不同的房市数据，更会有不一样的表现，甚至出现相反的趋势，但是截至目前为止，我们确实没有看到房地产市场的崩盘。
房贷机构房利美的总裁阿莫德瓦（Priscilla Almodovar），在近日接受财经网站MarketWatch采访时就表示，现在的房地产市场与2008年的金融海啸完全不一样。当时有很多的供应，加上银行的烂贷，导致系统崩溃。但是今天供应量根本不足够，即便利率很高，保险也变贵了，很多人还是很希望尽快买到房子。
从未见过的房地产市场
阿莫德瓦更直言，疫情期间的3%低利率，可能在我们这一辈子都不会再见到了！而房价站上二十年来的新高，供不应求，她真的没见过这样的市场。要解决供应面的问题，她认为需要来自联邦、州政府和地方政府的通力合作，才有办法解决。为何民众和投资机构现在还很热衷于购买房地产？其实近日“商业内幕”才发表一篇文章，表示高盛和摩根大通都对股票和债券的回报，越来越持怀疑态度，他们认为这两个市场所带来的回报，可能不会是投资者预期的数字，但是他们都认为，那些寻求投资机会的人，应该考虑房地产，甚至可以在商业地产的下降周期进场抢低价。
华尔街机构认为股市债市获利减弱
首先，高盛预测美国股市在未来十年内，每年只会上涨3%，低于过去10年13%的年均涨幅。高盛的理由是基于更具挑战性的背景，其特点是估值过高、市场最大股票异常高度集中、经济衰退风险增加、利润下降和利率上升。高盛表示，股市长达十年的黄金时代很快就会成为过去。该公司投资组合策略研究团队的一份新报告预测，未来10年标普500指数的年化报酬率将只达到3%。高盛的数据显示，这将使它的表现排在1930年以来的第7位。
分析师认为，投资者应该为未来十年的股票回报做好准备，股票回报将接近典型业绩的下限。高盛也认为未来10年股票的表现，将难以跑赢其它资产，到2034年，标普500指数有大约72%的可能性，落后于债券；有33%的可能性落后于通胀。
首先，股市估值处于历史高点，意味着未来回报率较低。其次，市场集中度接近100年来的最高水准。分析师认为，当股市集中度很高时，总指数的表现很大程度上，取决于少数股票的前景，而不是更广泛的经济表现。
虽然有些人可能会争论，为什么科技股将保持成长势头。但高盛表示，标普500指数公司的营收成长，10年后将大幅下滑，历史表明任何公司，都很难在持续一段时间内，保持高水平的销售增长和利润。
高盛也预计未来十年经济将更频繁地收缩，美国在此期间或十分之一的季度内，将出现四次GDP收缩。最后，由于投资者在一系列强劲的经济数据报告，重新调整降息的预期，10年期公债殖利率已超过4%，使得科技公司股价进一步受到打击。换句话说，将通膨控制在2%的目标，可能需要比预期花更长的时间，这将限制未来的降息幅度，对公司获利来说不是好事。
此外，摩根大通资产管理公司的高层也一致认为，根据其10月21日发布的年度长期资本市场假设报告，预计未来10至15年，美国大盘股将以每年6.7%的速度升值。但是，摩根大通预测，全球股市在同一时期内，每年将上涨7.2%至8.1%。
尽管，美国大型股的中位数年涨幅不容小觑，但与两年前的7.9%和去年的7%相比将大幅下降。对于这种稍微温和的前景，摩根大通解释：美国股市一直在上涨，尽管标普500指数的优异业绩记录，让一些多头信心十足，但该公司的策略师担心，市场已经拉动了未来的涨幅，换句话说，增长的动力很可能已经提前消耗殆尽。
考虑到通货膨胀因素后，摩根资产管理公司预计，标准的60-40投资组合长期回报率将低于5%，大盘股和债券也是如此。虽然这样的收益可能会让一些人感到满意，但投资者需要16年以上的时间，才能将资金翻倍。
投资商业地产可能是好机会
美国核心房地产的收益率预计将接近6%，高于几年前的略高于4%，也远高于10年期公债殖利率4.2%。尽管房地产确实不便宜，但摩根的投资组合策略师认为，如果你看看总收益率，从起点到总价值估值，那正是一个大家在寻找的世代投资机会。摩根的策略师尤其看好商业房地产，他们认为商业空间的需求从疫情以来一直受到了巨大打击。不过，风险已反映在价格上。而且在多户住宅、学生宿舍、手机讯号塔和资料中心，这些商业建筑上都有庞大的需求，这可能都是现在进入商业房地产的好机会。
（转自大纪元/责任编辑：叶萍）
