【新唐人北京時間2024年07月16日訊】不少房地產專家一直將美聯儲降息，視為一種可能使住房更負擔得起的槓桿。較低的借貸成本確實會讓抵押貸款利率下降。但是，短時間內希望重現2%、3%的貸款利率，這應該不會出現在劇本上。
事實上，美聯儲更有可能讓基金利率維持在一定的高位，即便降息，市場也不太容易將房貸利率，降低到足以壓低房價的程度。為什麼呢？請看往下分析。
現在，很多人會認為抵押貸款利率很高，是因為美聯儲升息的結果，那麼就等美聯儲降息，房貸利率下來了，再去買房。不過，這很可能只是一廂情願的期望，難以實現。
第一個原因：抵押貸款利率可能不會很快下降
基本上，有兩個主要原因，就算抵押貸款利率下降了，房價也不會跳水。第一個原因：其實利率的下降速度可能不會很快，即便開始降息，三十年固定利率保持在6%的機率還是很大。有專家認為利率降到5.5%將引發購買潮，但是美國銀行認為，有效利率和當前的利率差距太大，還是不足以使人們去購買房屋。
摩根士丹利的全球首席經濟學家，塞思·卡彭特（Seth Carpenter）在最近的播客中也表示，美國的房地產市場可能不會很快變得更便宜。
在今年6月的美聯儲會議上，官員已經公布2024年可能會降息一次。所以，如果美聯儲到時真的實行溫和的貨幣寬鬆，那麼抵押貸款利率也將會下降，但這種下降也會是溫和的，不會是斷崖式的。
因此，即使利率差距縮小，也不會大幅的縮小。也就是說，全美多數屋主還是持有3%、4%的低利率，但是，之後的抵押貸款利率，還是很有機會高於5.5%或6%以上。最終，可能將會發生的情況是，房價升值將會放緩，但房價不會徹底下跌。
房地產市場現在告訴我們，貨幣政策對房市的抑制效果比歷史水平要差一些，但其實不是貨幣政策不起作用。摩根士丹利的專家認為，只是整體房地產市場並沒有崩潰的風險，但貨幣政策正在以我們非常熟悉的方式抑制經濟活動，減緩房市的銷售力道，但卻沒辦法降低房價。
美聯儲對降息的最新看法
房地產專家一直都在專注，美聯儲的基金利率如將會如何影響房市。但其實，美聯儲不會去設定抵押貸款利率，它的決定也不會像儲蓄帳戶和定期存款利率等其它金融產品那樣，直接影響抵押貸款利率。相反，抵押貸款利率往往與10年期公債殖利率同步變化。儘管，美聯儲的政策確實為抵押貸款利率定下了整體基調。貸款人和投資者會密切關注央行，而抵押貸款市場對美聯儲行動的解讀，造成利率的起伏，就會影響買家為房屋貸款支付的金額。2022年，美聯儲7次升息，導致抵押貸款利率從1月的3.4% 一路飆升至10月的7.12%。2023年，抵押貸款利率持續走高，一度觸及8%。
今年7月初，美聯儲主席鮑威爾在向國會報告貨幣政策時說：最新數據顯示，勞動市場狀況現在已較兩年前大幅降溫。在7月5日公布的失業率顯示，已經連續第三個月上升，到達4.1%。就業市場降溫的跡象越來越多，這也給美聯儲官員帶來何時該啟動放鬆貨幣政策的壓力。
鮑威爾強調，降息太早或太多，都可能會阻礙或逆轉通脹進展。通脹數據「個人消費支出物價指數（PCE）」，已經從2022年6月的高峰7.1%，降至截至今年5月的2.6%。這些數據讓美聯儲官員又放下心中的大石頭，表明繼年初物價意外上漲後，通脹再次放緩，但一些官員也表示，他們需要更有信心，希望在降低借貸成本之前，這種趨勢將持續下去。
不過，許多經濟學家警告稱，就業市場正在放緩，情況可能會進一步惡化。6月尋找工作的時間，達到15週以上的人數，上升至2022年初以來的最高水平。所以現在找工作已經不是那麼好找了，隨著就業放緩，找工作也漸漸在拉長時間。
現在美聯儲面臨的問題將不再只是通脹，也會加強對失業率的關注。民主黨人在週二（7/9）警告鮑威爾，推遲降息可能對經濟造成風險，並導致失業率上升、住房成本上升和製造業放緩。對這些論點，共和黨人基本上是認同的。
不少經濟學家都指出，很明顯勞動力市場已經大幅降溫，警鐘現在還沒有敲響，但肯定已經朝向那個方向了。所以，該如何顧及持續降低通脹，另一方面又要避免失業率大幅增加，給美聯儲帶來了難題。
雖然，聯邦公開市場委員會不太可能在7月30日至31日舉行的會議上降息。不過，9月降息一碼的機率，目前還是最高的。7月12日，根據「芝商所FedWatch工具」的預測，約有90%的機率降息一碼。
所以說降息的速度很關鍵，其實就算降息一碼，甚至無法降息，對抵押貸款利率的影響大概不會有太大。根據「抵押貸款每日新聞」的數據，7月10日的三十年固定利率平均是6.99%，雖然已經從今年以來的高峰下降，但還是十分接近7%。
很慶幸的是，根據7月11日的6月份通脹CPI數據，顯示年增率來到3%，比5月時的3.3%又進一步下降。隨著通脹降低，為美聯儲的降息又再度鋪平道路，而且也給抵押貸款利率有調降的空間。
第二個原因：降利率再度引發買家、賣家進場
那麼降息可能無法降低房價的第二個原因：有些人認為，一旦抵押貸款利率下降，賣家可能會湧入市場，房價就會飆升——這對任何想買房自住的人來說都不是好事。另一方面，Redfin經濟研究負責人陳鑷（Chen Zhao）認為，抵押貸款利率的下降，將使買家和賣家都回到市場，這可能會加速價格上漲，但也可能會拉低價格，具體取決於誰回來的力度更大。假設賣家回來得更快，價格可能會降溫；但如果買家回來得更快，價格可能會上漲。
房地產巨頭Compass的聯合創始人兼首席執行官，羅伯特・雷夫金（Robert Reffkin）最近表示，他認為三十年固定利率如果出現6.5%，會讓他感覺不錯，但神奇的數字是5.9999，他會告訴全世界，這是他們應該去購買房產的利率水平了。
換句話說，利率的降速將可會不會很快，當利率接近6%左右的時候，專家建議這會是一個很好的進場時機點。不過，今年如果利率緩慢下降，對房市的供應量大概不會起到更大程度的影響，因為對現有屋主來說，利率差還是太大了，不足以推動他們去換房。
另外，對個別因為銷售低迷而增加供應量的市場，或者是新房供應量比較多的市場，房價還是有下降的機會，尤其是那些在疫情期間，市場過熱的地方，越容易碰到市場回調的情況。
不管怎麼樣，這一切都取決於美聯儲降息速度有多快；如果今年真的只有降息一碼，對抵押貸款利率的影響或許沒有那麼大，但是如果在8月份，我們可以再度看到不錯的通脹表現，降息兩次或許也不是不可能，到時候對貸款利率的影響就會比較大，就有可能來到6%的水平，而上一次接近6%的水平已經是2023年1月底的事情。
利率降低與房市的季節
今年7月5日以來的一週，抵押貸款利率保持在7%附近，再度減緩了對貸款的需求，申請量較一週前下降0.2%，再融資指數較前一週下降 2%。回去看去年1月底時，貸款利率曾觸及6%的水平，當時抵押貸款的申請量出現起伏，即便當時屬於房市淡季，但確實有購買增加的趨勢。
請大家留意的是，房市的季節性，與利率的走勢很可能會同步發展。也就是說，假設當利率大幅降低時，有很大的機會出現在房市淡季，這在過去兩年裡也經常發生。今年不少專家都預測年底隨著降息，通脹放緩，利率會下降，但是這時也逐漸進入年末節日季節，對買家、賣家可能都會陷入很糾結的情緒，到底該不該進入市場呢？或許可以依個人情況，或是市場上有沒有喜愛的房源再來進一步判斷。
降息卻引發房價下降的可能原因
所以，降息真的不會引發房價下降嗎？或許還是有可能的，首先，這取決於降息的幅度有多大？對貸款利率的影響又有多大？如果下降的幅度足以吸引買賣雙方大量進入市場，我想房價也未必會下降；但如果下降的幅度不夠大，持續嚴重影響買家的負擔能力，房地產市場在長時間的疲軟之下，累積的庫存越來越多，反而在某些地方會使價格進一步出現下跌。（轉自大紀元/責任編輯：葉萍）
