好消息！ 美國春季房市有望朝向買方市場

【新唐人北京時間2025年03月04日訊】2025年已經進入3月份了，代表天氣要進入春季，房地產市場也要邁入一年中的熱潮——春季市場。但是，今年房市到底會不會繼續受到高利率、高房價，還有供應短缺的拖累呢？本集我們一起來探討2025年美國的春季房地產市場。

從裝修行業看房市

房地產市場好不好？看裝修行業的業績，可以略知一二。

Home Depot的財務長理查德‧麥克菲爾（Richard McPhail）在近日接受媒體採訪時表示，雖然市場繼續受到高利率的凍結，不過Home Depot的銷售額在去年第四季年增長14.1%，在美國近八成的地區都有增長。這讓該公司認為，美國人可能逐漸把現在的利率水平，視為一種常態。

換句話說，可能有越來越多的人放棄等待利率會降下來，逐漸地接受這種利率環境。因此，該搬家的還是得搬家，該換房的還是得換房。畢竟利率從2022年升高之後，如今已經邁入第三年，利率都不曾降到5%以下。

首付款比例增加

根據Redfin數據，去年12月份，美國房屋銷售中位數年增6.3%，達到約42萬8000美元。中位數房價的買家，平均首付款為16.3%，大約是63,188美元，這些數字都比2023年的同期還要高，主要原因還是房價依然在上漲，加上抵押貸款利率高達7%左右，買家支付的首付比例相對較高，而且一些買家願意預先支付更多金額，用來降低每月的利息支出。

從全現金買房的比例來看，去年底有31%，這一數字低於2023年同期的33.8%。如果按年來計算，2024年的房屋銷售中，有32.6%是以現金支付的，這是近3年來的最低比例，然而這個數字，在2023年達到峰值，因為那時後利率達到峰值，接近8%的20年來新高。在利率較高時期，以全現金支付，可以避免每月高額的利息支付，從長遠來看可以省下不少錢

東北部房價領漲

根據2月底發布的凱斯席勒房價指數，12月份，房價較上年同期上漲3.9%，漲幅高於11月3.8%的漲幅。東北地區的房價領先其它地區的成長，波士頓的房價創下歷史新高，是去年第四季唯一創下這項紀錄的市場。

紐約再次成為美國20個最大城市中，年漲幅最高的城市，12月漲幅為7.2%，其次是芝加哥，漲幅為6.6%；波士頓的漲幅為6.3%。

中西部和東北部市場繼續看到大量需求，導致12月份價格持續上漲，而南部和西部地區則繼續走軟。其中，佛羅裡達州坦帕市的房價，年跌幅為1.1%，表現最大回落。

如果我們看20個最大都會地區的房價綜合指數，凱斯席勒指數顯示年增4.5%，高於前一個月4.3%的漲幅。不過，總的來說，2024年房屋銷售已降至近30年來的最低水平。

標普道瓊斯指數公司大宗商品、實體和數位資產主管布萊恩・路克（Brian D. Luke）預測：今年下半年房價將停滯，西部市場下跌速度最快。他認為，舊金山是2020年以來表現最差的市場，2025年下半年房價將下跌了4.5%，其次是西雅圖，將下跌3%。

現在，舊金山的房價，比2022年5月的歷史最高價，低了11%。還有，聖地牙哥和坦帕，等先前在疫情中表現優異的城市，在去年下半年也分別經歷了2.9%和2.7%的下滑。

頑固的利率

時間來到今年1月份，由於抵押貸款利率持續在7%以上，加上惡劣的天候，導致房市銷售放緩，為新的一年奠定了慘淡的開始。全美房地產經紀人協會（NAR），近日報告稱，1月二手房銷售量較12月下降4.9%，經季節性調整後的年率為408萬套。不過實際上，1月份的銷售額，比去年同期成長了2%。

據房地美稱，今年迄今為止，抵押貸款利率一直在接近7%的窄幅區間內徘徊，1月份平均為6.96%，而12月份為6.72% 。

NAR首席經濟學家勞倫斯・雲（Lawrence Yun）表示：「儘管美聯儲多次下調短期利率，但抵押貸款利率數月來仍未變動。」「再加上房價上漲，住房負擔能力仍然是一個重大挑戰。」

好消息：供應量增加趨勢

今年伊始，儘管市場冷冷清清，不過，有3個好消息可望會帶動市場活絡起來。

第一個好消息是，隨著春季銷售季節的來臨，二手房供應量已經開始增加，1月底，待售房屋總庫存為118萬套，比12月增長3.5%，比去年同期增長16.8%。以目前的銷售速度計算，未售出庫存可供應3.5個月，高於12月的3.2個月，和去年同期的3個月。

根據Redfin的即時數據，截至2月23日的四週內，市場上的供應量已經來到4.6個月，比1月份還要多出一個月，也高於去年同期的4個月。這顯示市場逐漸偏向買方市場，不過很多買家顯然不會認同，因為房價接近歷史高位，利率也沒有降到可以接受的程度。

但是就供應量來說，確實出現近一步的改善，尤其在陽光州地帶：在佛羅裡達州開普科勒爾（Cape Coral）位居榜首，1月供應量為11.6個月，高於去年同期的8.6個月；接下來是邁阿密供應量為11.4個月，同比增長3個月；德州麥卡倫（McAllen）供應量為10.5個月；佛州勞德代爾堡（Fort Lauderdale）供應量為10.3個月；和佛州西棕櫚攤（West Palm Beach），供應量為9.96月。

所以，現在佛州已經是100%的買方市場。因為疫情引發的建築熱潮增加了住房供應，而由於相對缺乏負擔能力，導致買家需求枯竭，加上天災風險增加，保險成本隨之上升，買家對持有房屋存在疑慮，大量降低了需求。對於買家來說，這代表有更多的機會對價格和條件進行談判。

不過對於東北部的買家來說，市場還是嚴峻，因為買方需求較高，因此供應有限。紐約州羅徹斯特（Rochester）1月的供應量只有1.1個月，這是分析中的100個城市中，供應量最少的。接下來是紐約州布法羅（Buffalo），供應量為1.2個月，同比下降0.2個月；康涅狄格州哈特福德（Hartford）供應量為1.4個月，同比下降0.3個月；密西根州大急流城（Grand Rapids），供應量為1.5個月；和馬薩諸塞州伍斯特（Worcester），供應量為1.6個月。

除了二手房供應，新建房的供應也在增加市場上的房源，尤其在那些土地使用限制較少、建築監管不複雜的地方，新房的供應量特別突出。根據美國人口普查局的數據，2021年新屋開工總數達到160萬套，其中單戶住宅開工數量，自2007年以來首次超過100萬套。這些地區，包括德州、佛州的多個城市，還有鳳凰城、亞特蘭大、夏洛特和納什維爾。相反，對於那些建築監管嚴格的地方，仍然面對房源不足的麻煩。

總體來說，全美供應量有所增加，但是不同地區很大的差異，西部與南部有較多的房源，但是東北部和中西部相對較少。

好消息：利率下降

另一個好消息是，大家最想聽到的利率下降。2月27日，「抵押貸款每日新聞」顯示當日平均三十年固定利率是6.79%，比一個月前和一年前都還要低，利率下降給購房者帶來了更多的購買力。

如果每月預算為3000美元的買家，6.8%的利率，可以負擔44萬9500美元的房屋；利率一但升到7.1%，只能負擔43萬9000萬美元的房屋，購買力下降超過一萬美元。

未來利率是不是還有可能進一步下降呢？目前有許多因素都在起作用，除了經濟與就業因素，川普的移民政策、關稅和聯邦政府裁員也在起著微妙的作用，局勢在明朗之前，一切都很難說。

好消息：房價成長放緩

第三個好消息，房價隨著冬季以來的緩慢銷售，平均上市天數56天，是2020年3月份以來的最長時間。足夠的時間，讓買家有時間向賣方討價還價，也讓賣方明顯感受到市場熱度不再，願意放下一點身段，和買家談判成交的可能性。

在佛州的西棕櫚灘、勞德代爾堡和邁阿密，中位數房價的房屋，售價比開價低5%，這是美國50個人口最多的大都會區中，降幅最大的一次。另外，坦帕和傑克遜維爾的房屋銷售價格比要價低約4%。根據Rocket的另一份報告，在邁阿密-戴德縣，1月份的房屋銷售中有78%的房屋，以低於要價的價格成交。

截至2月23日的四週內，高於開價出售的房屋比例，只有21.7%，而去年同期是24%，事實上今年以來，該比例都低於2024年同期表現。而且，平均來說，售價到達開價的98.1%。假如開價100萬，大約售價是98萬，也比去年同期稍低。

根據Realtor.com的即時數據，2月份降價房源比例為16.8%，高於2024年2月的14.6%。房屋在市場上銷售了66天，比去年多了5天。這一趨勢可能預示價格成長會放緩。所以，我們現在看到，2月份全美房屋掛牌均價，跌破去年同期水準，下降0.8%，來到41萬2,000美元。

不過要留意的是，儘管上市天數與去年相比有所拉長，但是全美四大地區的上市時間仍等於或快於疫情前的水平。在西部地區，房屋在市場上待售的時間與2017年至2019年2月的平均時間相同。在南部，減少了8天；在中西部和東北部，速度仍比疫情前的水平快得多，分別減少了19天和24天。

對買方來說 2025年春季市場大有可為

以上綜合來看，2025年的春季市場對買方來說大有可為，可以說是幾年來相對較好的機會，但還是得留意當地市場的供需情況，但房價肯定回不到疫情前，不過有機會回落到去年，甚至前年的價位，如果不是特別搶手的房屋，買家會有更好的談判權。賣家則是要把握機會、善用優勢，抓住春季銷售的時機。

至於利率，在短時間內不容易等到5%，對買房、換房有需求的人而言，或許要儘早習慣這個利率水平，不如積極談判價格，以降低每月負擔，或是增加首付款，以降低利率，會來得更實際一些。

（轉自大紀元/責任編輯：葉萍）