豪宅房經紀:傭金其實沒有變

2024年10月05日美國地產熱點
【新唐人北京時間2024年10月05日訊】這次的「美國地產熱點」,邀請到房地產經紀人來到節目中訪談。Maggie Chen是在舊金山灣區專門代理Palo Alto周邊城市房產的高端房地產經紀,也是當地著名經紀公司Delon Realty(德立昂地產)旗下的買方房地產經紀。
其實,現在住房市場的傭金制度已經改變,但是還是有很多人搞不明白,雖然我在之前也做過報導,不果這次我想請Maggie再跟大家說明一下,傭金制度到底有什麼變化了,我相信由Maggie實際的經驗來說明一定更加清楚。
Maggie:這段時間以來,確實有很多買家都會問我關於傭金的問題,其實傭金的本質是沒有改變的,也就是說,當初傭金預設是由賣家來支付,但是現在買家的這部分傭金,不一定由賣家支付,而有可能由買家來支付。
因此,整個流程就多了一些手續,以前默認賣家統一支付的做法,已經不能再這樣做了。現在買家在買房之前,要與買方經紀簽訂一份合約——Buyer Brokerage Agreement(買家代理合約)。這份合約是規定買家一定要簽的,所以如果現在有經紀人拿著這份合約要你簽,千萬不要覺得他在「陷害」你!
這只是在程序上有所改變,過往買家和賣家的傭金,合在一起大概是5%~6%,今天也是這個比例,只不過當初是由賣家來支付,現在則有可能由買家來支付買方傭金。那最後到底是誰來支付,就要具體看每套房子的情況,買家經紀要致電賣家經紀了解是否願意支付?願意支付多少?
另外,買家在簽訂買家代理合約時有幾個變量:第一個是區域,想在哪裡買房;第二是時間,可以是一個月或三個月,是可以商量的;第三是傭金,如果你要一個專業的經紀代理,當然大家都會希望把費用談妥寫進合約裡,以免到後來出現爭端。

問:作為買家如何和買家經紀確定傭金費用?

Maggie:以往預設是2.5%,行業內都是這樣做。現在新的制度,就是要看市場上面的變化,有人會簽2%或2.5%,由市場來決定。但無論如何,一個好的經紀在房地產交易中是非常重要的。當然買家還會以購買的總額,來去考量最終經紀人的服務會值多少傭金費用。
我的建議是買家可以多面試幾位經紀人,其實,在8月17日之前(新制度生效前),有很多買家會找幾個經紀人來看房,看看誰可以幫他找到適合的房產,最後才決定選用哪位經紀。但現在這個方法就不太實際了,因為買方經紀在帶看房之前,會需要買家簽訂買家代理合約,如果找了三位經紀就要三份合約,這並不實際。所以最好的辦法就是,面試找到一位專業經紀來代表買家。
買家在尋找房地產經紀,誠信是第一個要考量的重點,你覺得這個人是不是會保護你的利益,是以你的利益最為第一、還是以他的傭金作為第一?這是一個最主要的考量。
第二要考量的是,這位經紀是否對本地市場非常了解,而且是有一定交易量的經紀。比如說我上一週下了4個報價,今天也下了兩個報價,所以有一定交易量的經紀對市場上細微的變化都會非常了解。尤其是房子在上市時的價格、市場競爭的情況、最終成交的價格,假如是很投入的經紀人會對這些信息非常敏感。
第三點要注意這個經紀人專注的地方在哪裡。例如德立昂地產就是以Palo Alto爲中心,延伸到Atherton、Los Altos、Los Altos Hills、Mountain View、Sunnyvale、Menlo Park、Portola Valley等幾個城市,比如在Palo Alto可以細分到社區、街道不同的區域,它入場價大概多少、競爭情況如何,這對於整個購房過程是非常有幫助的。所以買家最後付出的傭金才會物有所值,因為買家最後會以合適的價格,買到心儀的房地產。
現在雖然市場情況還不是很確定,利率在下降、股市不明朗,再加上選舉等等的因素不穩定,但是對於硅谷房市,我看到的情況還是在搶房。所以有經驗、能夠提供各種數據的經紀對買家是很有幫助的。

問:市場上買家對新的傭金改變有什麼看法嗎?

Maggie:我想大部分人是感到很迷茫的,不知道到底是怎麼一回事。上個週末我剛剛有一個Open house在Palo Alto,很好的地點,大概兩天內吸引了100組買家進來看房,最後有10組買家要爭搶這套房產。
這其中大部分買家在談到傭金的時候都感到很困惑,不知道要如何處理這個問題。其實這部分傭金不一定要由買家來支付,可以在遞報價的時候,要求賣家支付。對賣家來說,最後他想看的是到口袋裡的錢是多少,如果買家的報價夠高的話,賣家會很樂意給買家經紀人傭金的。
所以對買家來說,現在到底誰來支付傭金會感到很困惑。但只要在買家代理合約中寫明傭金是多少,這是看房前一定要簽的,至於誰來支付傭金,這不一定由買家來支付,大部分情況下還是可以要賣家來支付,只不過在雙方談判的時候多了一個變量,這個變量就是要賣家支付多少傭金的問題。尤其對需要貸款的買家,如果還需要把傭金納入貸款裡,或者是多拿一些現金支付傭金,確實會有一些困難,甚至會影響到整個交易。不過這部分買家其實可以放心,在遞交報價中,是可以要求賣家支付傭金的。

問:作為賣家要如何判斷是否要給買家傭金呢?要給的話,須要給多少?不給的話,會不會擔心減少潛在買家?

Maggie:這個我想是看情況而定,有些賣家會直接遵循以往的做法,直接提供買家全部的傭金,這種類型的賣家主要是希望吸引更多的買家經紀人來看房、競價。另外一種情況是,賣家不給傭金,但是買家可以在交報價時要求給傭金,給多少要看雙方的談判。我覺得現在賣家還是很願意支付買方傭金的。
至於在德立昂地產有提供一個買家方案,只要買家找德立昂的買家經紀,購買德立昂的上市房,便可以免除買家傭金費用。如果是外面的雙邊(同時代表買賣兩邊)經紀人一定是會收取雙方的傭金,不可能完全免費為買家服務。
這個買家方案並不是在新的傭金制度生效才開始的,其實我們已經實行有8年時間了,這個商業模式幫助過很多的買家減輕費用,而且有大約一半以上的上市房都是經由這個方式銷售出去的。
所以,如果我的買家看中德立昂的房子是非常有優勢的。就像我今天報價的這個房子,它價值350萬,假如買方傭金2.5%,已經高達8.75萬。對相同來競爭的買家中,如果是德立昂的買方經紀來的報價,等於比別人多出了近9萬元優勢;而非德立昂的買家,還需要考慮支付近9萬的傭金,自然比較吃虧。
而且,德立昂的上市房也相當的多,可以從150萬左右的房產,到四五千萬的房產都有,每週都有新的房產上市,遍佈硅谷地區,所以可以選擇的空間非常大。

問:最近利率下降不少,現在三十固定利率接近6%,給市場帶來什麼變化?

Maggie:歷史上利率下降,肯定對房地產是利好的。不管是買家或是賣家,在利率下降的時候,尤其是賣家更願意賣房,可以升級到另一個新房,並且鎖定低利率。對買家來說,如果現在選擇7年可調整式利率,甚至可以有五點多的利率,和之前兩年的高利率相比相當有吸引力,更能夠負擔購房。
我現在也可以明顯感覺到,週末看房的人更多。所以,美聯儲進入降息週期,房價可能會慢慢往上漲,因為灣區房市始終就是供不應求,尤其是獨立屋、入門級房產的需求。
有幾類人群,像是科技業人士通常對獨立屋、聯排屋需求比較大;還有高淨值人群,公司裡的高管或有大量股票的人;也有從中國、台灣、香港、新加波過來的投資客在尋求海外的資產配置;或者是小孩要來讀書,就會特別找學區房。所以,到目前來看,硅谷以Palo Alto為中心向外輻射出去,對入門級房產,兩三百萬的房產是相當火熱的,都會收到多個報價來競爭。
所以我會建議,如果買自住房任何時候都會是好時間,有一句話說:最好的買房時機就是五年前。五年前買的房,任何一套到現在都已經增值很高。
現在開始降息,如果沒有其它的黑天鵝事件、不可預測事件,接下來我們估計房市還是會越來越火熱。
(轉自大紀元/責任編輯:葉萍)