【新唐人北京時間2024年10月05日訊】這次的「美國地產熱點」，邀請到房地產經紀人來到節目中訪談。Maggie Chen是在舊金山灣區專門代理Palo Alto周邊城市房產的高端房地產經紀，也是當地著名經紀公司Delon Realty（德立昂地產）旗下的買方房地產經紀。
其實，現在住房市場的傭金制度已經改變，但是還是有很多人搞不明白，雖然我在之前也做過報導，不果這次我想請Maggie再跟大家說明一下，傭金制度到底有什麼變化了，我相信由Maggie實際的經驗來說明一定更加清楚。
Maggie：這段時間以來，確實有很多買家都會問我關於傭金的問題，其實傭金的本質是沒有改變的，也就是說，當初傭金預設是由賣家來支付，但是現在買家的這部分傭金，不一定由賣家支付，而有可能由買家來支付。
因此，整個流程就多了一些手續，以前默認賣家統一支付的做法，已經不能再這樣做了。現在買家在買房之前，要與買方經紀簽訂一份合約——Buyer Brokerage Agreement（買家代理合約）。這份合約是規定買家一定要簽的，所以如果現在有經紀人拿著這份合約要你簽，千萬不要覺得他在「陷害」你！
這只是在程序上有所改變，過往買家和賣家的傭金，合在一起大概是5%~6%，今天也是這個比例，只不過當初是由賣家來支付，現在則有可能由買家來支付買方傭金。那最後到底是誰來支付，就要具體看每套房子的情況，買家經紀要致電賣家經紀了解是否願意支付？願意支付多少？
另外，買家在簽訂買家代理合約時有幾個變量：第一個是區域，想在哪裡買房；第二是時間，可以是一個月或三個月，是可以商量的；第三是傭金，如果你要一個專業的經紀代理，當然大家都會希望把費用談妥寫進合約裡，以免到後來出現爭端。
問：作為買家如何和買家經紀確定傭金費用？
Maggie：以往預設是2.5%，行業內都是這樣做。現在新的制度，就是要看市場上面的變化，有人會簽2%或2.5%，由市場來決定。但無論如何，一個好的經紀在房地產交易中是非常重要的。當然買家還會以購買的總額，來去考量最終經紀人的服務會值多少傭金費用。我的建議是買家可以多面試幾位經紀人，其實，在8月17日之前（新制度生效前），有很多買家會找幾個經紀人來看房，看看誰可以幫他找到適合的房產，最後才決定選用哪位經紀。但現在這個方法就不太實際了，因為買方經紀在帶看房之前，會需要買家簽訂買家代理合約，如果找了三位經紀就要三份合約，這並不實際。所以最好的辦法就是，面試找到一位專業經紀來代表買家。
買家在尋找房地產經紀，誠信是第一個要考量的重點，你覺得這個人是不是會保護你的利益，是以你的利益最為第一、還是以他的傭金作為第一？這是一個最主要的考量。
第二要考量的是，這位經紀是否對本地市場非常了解，而且是有一定交易量的經紀。比如說我上一週下了4個報價，今天也下了兩個報價，所以有一定交易量的經紀對市場上細微的變化都會非常了解。尤其是房子在上市時的價格、市場競爭的情況、最終成交的價格，假如是很投入的經紀人會對這些信息非常敏感。
第三點要注意這個經紀人專注的地方在哪裡。例如德立昂地產就是以Palo Alto爲中心，延伸到Atherton、Los Altos、Los Altos Hills、Mountain View、Sunnyvale、Menlo Park、Portola Valley等幾個城市，比如在Palo Alto可以細分到社區、街道不同的區域，它入場價大概多少、競爭情況如何，這對於整個購房過程是非常有幫助的。所以買家最後付出的傭金才會物有所值，因為買家最後會以合適的價格，買到心儀的房地產。
現在雖然市場情況還不是很確定，利率在下降、股市不明朗，再加上選舉等等的因素不穩定，但是對於硅谷房市，我看到的情況還是在搶房。所以有經驗、能夠提供各種數據的經紀對買家是很有幫助的。
問：市場上買家對新的傭金改變有什麼看法嗎？
Maggie：我想大部分人是感到很迷茫的，不知道到底是怎麼一回事。上個週末我剛剛有一個Open house在Palo Alto，很好的地點，大概兩天內吸引了100組買家進來看房，最後有10組買家要爭搶這套房產。這其中大部分買家在談到傭金的時候都感到很困惑，不知道要如何處理這個問題。其實這部分傭金不一定要由買家來支付，可以在遞報價的時候，要求賣家支付。對賣家來說，最後他想看的是到口袋裡的錢是多少，如果買家的報價夠高的話，賣家會很樂意給買家經紀人傭金的。
所以對買家來說，現在到底誰來支付傭金會感到很困惑。但只要在買家代理合約中寫明傭金是多少，這是看房前一定要簽的，至於誰來支付傭金，這不一定由買家來支付，大部分情況下還是可以要賣家來支付，只不過在雙方談判的時候多了一個變量，這個變量就是要賣家支付多少傭金的問題。尤其對需要貸款的買家，如果還需要把傭金納入貸款裡，或者是多拿一些現金支付傭金，確實會有一些困難，甚至會影響到整個交易。不過這部分買家其實可以放心，在遞交報價中，是可以要求賣家支付傭金的。
問：作為賣家要如何判斷是否要給買家傭金呢？要給的話，須要給多少？不給的話，會不會擔心減少潛在買家？
Maggie：這個我想是看情況而定，有些賣家會直接遵循以往的做法，直接提供買家全部的傭金，這種類型的賣家主要是希望吸引更多的買家經紀人來看房、競價。另外一種情況是，賣家不給傭金，但是買家可以在交報價時要求給傭金，給多少要看雙方的談判。我覺得現在賣家還是很願意支付買方傭金的。至於在德立昂地產有提供一個買家方案，只要買家找德立昂的買家經紀，購買德立昂的上市房，便可以免除買家傭金費用。如果是外面的雙邊（同時代表買賣兩邊）經紀人一定是會收取雙方的傭金，不可能完全免費為買家服務。
這個買家方案並不是在新的傭金制度生效才開始的，其實我們已經實行有8年時間了，這個商業模式幫助過很多的買家減輕費用，而且有大約一半以上的上市房都是經由這個方式銷售出去的。
所以，如果我的買家看中德立昂的房子是非常有優勢的。就像我今天報價的這個房子，它價值350萬，假如買方傭金2.5%，已經高達8.75萬。對相同來競爭的買家中，如果是德立昂的買方經紀來的報價，等於比別人多出了近9萬元優勢；而非德立昂的買家，還需要考慮支付近9萬的傭金，自然比較吃虧。
而且，德立昂的上市房也相當的多，可以從150萬左右的房產，到四五千萬的房產都有，每週都有新的房產上市，遍佈硅谷地區，所以可以選擇的空間非常大。
問：最近利率下降不少，現在三十固定利率接近6%，給市場帶來什麼變化？
Maggie：歷史上利率下降，肯定對房地產是利好的。不管是買家或是賣家，在利率下降的時候，尤其是賣家更願意賣房，可以升級到另一個新房，並且鎖定低利率。對買家來說，如果現在選擇7年可調整式利率，甚至可以有五點多的利率，和之前兩年的高利率相比相當有吸引力，更能夠負擔購房。我現在也可以明顯感覺到，週末看房的人更多。所以，美聯儲進入降息週期，房價可能會慢慢往上漲，因為灣區房市始終就是供不應求，尤其是獨立屋、入門級房產的需求。
有幾類人群，像是科技業人士通常對獨立屋、聯排屋需求比較大；還有高淨值人群，公司裡的高管或有大量股票的人；也有從中國、台灣、香港、新加波過來的投資客在尋求海外的資產配置；或者是小孩要來讀書，就會特別找學區房。所以，到目前來看，硅谷以Palo Alto為中心向外輻射出去，對入門級房產，兩三百萬的房產是相當火熱的，都會收到多個報價來競爭。
所以我會建議，如果買自住房任何時候都會是好時間，有一句話說：最好的買房時機就是五年前。五年前買的房，任何一套到現在都已經增值很高。
現在開始降息，如果沒有其它的黑天鵝事件、不可預測事件，接下來我們估計房市還是會越來越火熱。
（轉自大紀元/責任編輯：葉萍）
