美联储降息 如何牵动房地产市场 ?

2024年09月22日美国地产热点
【新唐人北京时间2024年09月22日讯】周三(9月18日),美联储终于降息了,而且一次降两码,也就是0.5%,终结之前各路专家对降息幅度的争论。那么抵押贷款利率这几个月以来,也出现连续下降的趋势,近日三十年固定利率已经越来越接近6%。这些利率在未来几个月,会如何牵动美国房地产市场呢?让我们一起看下去!

降息对抵押贷款的影响

抵押贷款利率在房地美的统计,截至9月19日的一周,平均三十年固定利率来到6.09%,创下近两年来的新低点,上一次出现类似数字已经是去年一二月的事情,或者是2022年九月,那时后利率正在往7%爬升,令许多买家都陷入了绝望。
那么现在美联储已经开启降息循环,抵押贷款利率还要继续往5%、4%下去吗?
全美房地产经纪人协会的首席经济学家劳伦斯・云(Lawrence Yun)认为,美联储进一步降息的趋势,早已经被市场消化并反应到抵押贷款利率中,所以他认为,随着央行继续的降息策略,抵押贷款利率可能不会进一步大幅下降。
劳伦斯还表示,“如今美联储降息半个百分点的决定,是2025年6到8轮降息的开始,”,“抵押贷款利率已经预测了美联储可能的路径。这就是为什么30年期利率从年初到今天下降了150个基点。所以往后抵押贷款利率的任何进一步下降都将是最小幅度的。”
另一位专家,Realtor.com高级经济学家拉尔夫・麦克劳克林(Ralph McLaughlin)也持相同看法,预计目前利率不会出现大幅下降。“过去几个月我们看到的利率下降,很大程度上是因为市场预期我们今天会降息25或50个基点”。
虽然没有人能够完全预测抵押贷款利率,但麦克劳克林表示,“利率可能会在今年底触底,在6%至6.2%范围之间,并在明年春天达到5%。”事实上,很多专家都持有类似的看法,我在此前报导中也一直反映出相同的观点。
至于美联储的主席鲍威尔则在利率决策会议后回应记者说:“我不能谈论抵押贷款利率”,他说:“这将取决于经济如何发展,我们无法展望未来一年的经济状况。”尽管,鲍威尔回答的相当保守,但是房地产市场已经展现出很“乐观的情绪”。

降息对房地产市场的影响

Realtor.com的首席经济学家丹尼尔・海尔(Danielle Hale)表示:“由于房屋销售仍然低迷,这些较低的利率尚未引起购屋者和卖家活动的重大转变,但它们为购屋者的购买力提供了期待已久的缓解。 ”
由于利率来到近期的低点,全美中位价房屋的每月抵押贷款还款,目前约为每月2,100美元,低于2024年5月的2,400美元,和2023年10月的峰值2,440美元,相差的幅度有三百美元左右。
换句话说,原本预算在2023年购买普通住宅的买家,现在在每月相同成本的情况下,拥有额外7万美元的房屋购买力,而且在某些市场,例如加州,这种增长幅度甚至更大。
但是,单单是利率下降就能再度点燃房地产市场吗?我们不得不注意,经济状况的疲软,失业率上升和就业成长放缓,一但经济的不确定性上升,显然也会对消费者不利,会使消费者对房屋购买持有更谨慎的态度。
虽然较低的抵押贷款利率,可能会吸引更多的购屋者进入市场,但专家也预计短时间不会出现大规模的购屋热潮。第一个原因是,人们可能预计利率将进一步下降,那么为什么现在要以6.2%的利率买入,明年可能就会出现5.7%或5.8%的利率,何不等到那时候再出手?
第二个原因是与一年中的淡旺季有关,对于买家来说,秋季通常不是一年中最受欢迎的时间,更多时候消费者会选在春季或夏季换房,方便孩子在秋季入学,而年底经常是准备过节日的时候,所以市场热度会越趋缓和。
到了明年春季,假设利率下降到6%以下,屋主卖房势必也会增加,加上旺季的到来,到时候不难想像市场的热度会被再度点燃。
另外,鲍威尔也在回应记者有关利率与房市热度时回应,一旦房贷利率下降,锁定效应就会缓解,但是“住房方面的真正问题是,没有足够的住房,我们从哪里获得供应?这不是联准会能够真正解决的问题。”“透过普遍降低通货膨胀率、使利率正常化,以及住房市场周期的正常化,这是联准会能为民众做的最好的事情,然后供应的问题就必须由市场和政府来解决。”
话说回来,虽然房地产市场往往会陷入冬眠,不过因为利率的连续下降,今年年末也可能会有部分买家继续进入市场,毕竟现在的竞争比较少,房价可能会比明年还低,提前购买未必是吃亏。
所以,到底是要等到明年再购买,还是现在就下手,还是得看消费者的情况、居住城市的情况,不能仅仅只考量利率的高低。
至于对卖家来讲,由于库存渐渐增加,但是市场的需求没有大幅的反弹,所以专家建议卖家公平定价为上策,以免房屋在市场上滞留过久,造成不良的观感。全美来说,Redfin统计8月平均上市天数是37天;Realtor.com也在8月底和9月统计到上市天数有逐渐拉长的情况。因此,卖家想要卖得心目中的价格,可能会会和现实有点落差。

近期抵押贷款申请的表现

尽管购屋活动可能要到春季才会真正开始,但以较低利率为房屋贷款再融资的房主可能会立即行动。
事实上,与前一周相比,现有房屋贷款再融资申请已经增加了24%。抵押贷款银行家协会(MBA)的高级副总裁兼首席经济学家麦克・弗拉坦托尼(Mike Fratantoni)认为,较低的抵押贷款利率,导致最近几周出现更多的再融资,和一些额外的购买活动。他们确实预计,如果抵押贷款利率保持在这个水平附近,这个秋季将比往常更加活跃,而且在明年春季看到真正的反弹。
根据抵押贷款银行家协会,截至9月13日当周的调查数据,抵押贷款申请较前一周增长14.2%。在未经调整的基础上,该指数较前一周上涨26%;再融资指数较前一周上涨24%,较一年前同周上涨127%。
这是2022年以来最快的再融资速度。其实今年8月资料显示,购买新房的抵押贷款申请量也有年增4.4%的表现。显示跟随抵押贷款利率的下降,购买确实有改善的迹象。

为何房市销售会出现倒退?

不过,事实上近期的销售量并没有因为利率持续下降,出现显着的增长,相反还有倒退的现象。根据Redfin的即时数据,截至9月15日的四个星期内,待成交房屋销量量同比下降6.9%,这是自2023 年10 月以来最大降幅之一。
8月成屋销售量较上季下降1%,也比去年同期减少3.1%,待成交房屋销售量下降2%,经季节性调整后的年率约为404万套。这是自2012年有记录以来的最低水平,只比2020年5月,疫情导致房地产市场停滞时稍高。
会造成房市交易如此低迷,综合有四个原因:其一、有不少买家都预期利率会进一步下降,尤其在联准会开始降息之后,所以都在等待利率下降到更可以接受的范围,以便改善负担能力。其二,美国总统大选在即,大家也在等待谁将当家,一但尘埃落定,很多专家认为市场肯定会再次忙碌起来,搞不好今年的冬季就会提早出现购买热潮,与以往的年末淡季不太一样。
其三、因为新的佣金制度已经在八月中旬生效,但是还有很多人搞不清楚规则,这也导致潜在的人群处在观望阶段,没有进一步的行动。在这边也提醒,想进一步了解佣金制度的朋友,可以到干净世界观看独家视频介绍。其四、近期美国的失业率有升高的情况,和经济衰退疑虑,这也是直接导致不少人不敢贸然进入房地产市场的原因。

未来降息的趋势

至于说,未来几个月的降息趋势,除非美国经济急剧恶化,不然许多专家预计联准会将在未来几个月内转向更小幅度的降息,也就是说,从下一次11月和12月的会议开始,很可能都只降息0.25个百分点。联准会官员也预测,明年将可能降息1个百分点。
北美首席经济学家保罗・阿什沃思表示:“总体而言,尽管联准会采取了更大的开放举措,但除非联准会官员更加担心劳动市场的下行风险,否则从现在开始我们将看到更加谨慎的降息步伐。但抵押贷款利率可能会在年底前上下波动,具体取决于即将发布的通膨和就业报告。
(转自大纪元/责任编辑:叶萍)