【新唐人北京时间2024年10月05日讯】这次的“美国地产热点”，邀请到房地产经纪人来到节目中访谈。Maggie Chen是在旧金山湾区专门代理Palo Alto周边城市房产的高端房地产经纪，也是当地着名经纪公司Delon Realty（德立昂地产）旗下的买方房地产经纪。
其实，现在住房市场的佣金制度已经改变，但是还是有很多人搞不明白，虽然我在之前也做过报导，不果这次我想请Maggie再跟大家说明一下，佣金制度到底有什么变化了，我相信由Maggie实际的经验来说明一定更加清楚。
Maggie：这段时间以来，确实有很多买家都会问我关于佣金的问题，其实佣金的本质是没有改变的，也就是说，当初佣金预设是由卖家来支付，但是现在买家的这部分佣金，不一定由卖家支付，而有可能由买家来支付。
因此，整个流程就多了一些手续，以前默认卖家统一支付的做法，已经不能再这样做了。现在买家在买房之前，要与买方经纪签订一份合约——Buyer Brokerage Agreement（买家代理合约）。这份合约是规定买家一定要签的，所以如果现在有经纪人拿着这份合约要你签，千万不要觉得他在“陷害”你！
这只是在程序上有所改变，过往买家和卖家的佣金，合在一起大概是5%~6%，今天也是这个比例，只不过当初是由卖家来支付，现在则有可能由买家来支付买方佣金。那最后到底是谁来支付，就要具体看每套房子的情况，买家经纪要致电卖家经纪了解是否愿意支付？愿意支付多少？
另外，买家在签订买家代理合约时有几个变量：第一个是区域，想在哪里买房；第二是时间，可以是一个月或三个月，是可以商量的；第三是佣金，如果你要一个专业的经纪代理，当然大家都会希望把费用谈妥写进合约里，以免到后来出现争端。
问：作为买家如何和买家经纪确定佣金费用？
Maggie：以往预设是2.5%，行业内都是这样做。现在新的制度，就是要看市场上面的变化，有人会签2%或2.5%，由市场来决定。但无论如何，一个好的经纪在房地产交易中是非常重要的。当然买家还会以购买的总额，来去考量最终经纪人的服务会值多少佣金费用。我的建议是买家可以多面试几位经纪人，其实，在8月17日之前（新制度生效前），有很多买家会找几个经纪人来看房，看看谁可以帮他找到适合的房产，最后才决定选用哪位经纪。但现在这个方法就不太实际了，因为买方经纪在带看房之前，会需要买家签订买家代理合约，如果找了三位经纪就要三份合约，这并不实际。所以最好的办法就是，面试找到一位专业经纪来代表买家。
买家在寻找房地产经纪，诚信是第一个要考量的重点，你觉得这个人是不是会保护你的利益，是以你的利益最为第一、还是以他的佣金作为第一？这是一个最主要的考量。
第二要考量的是，这位经纪是否对本地市场非常了解，而且是有一定交易量的经纪。比如说我上一周下了4个报价，今天也下了两个报价，所以有一定交易量的经纪对市场上细微的变化都会非常了解。尤其是房子在上市时的价格、市场竞争的情况、最终成交的价格，假如是很投入的经纪人会对这些信息非常敏感。
第三点要注意这个经纪人专注的地方在哪里。例如德立昂地产就是以Palo Alto为中心，延伸到Atherton、Los Altos、Los Altos Hills、Mountain View、Sunnyvale、Menlo Park、Portola Valley等几个城市，比如在Palo Alto可以细分到社区、街道不同的区域，它入场价大概多少、竞争情况如何，这对于整个购房过程是非常有帮助的。所以买家最后付出的佣金才会物有所值，因为买家最后会以合适的价格，买到心仪的房地产。
现在虽然市场情况还不是很确定，利率在下降、股市不明朗，再加上选举等等的因素不稳定，但是对于硅谷房市，我看到的情况还是在抢房。所以有经验、能够提供各种数据的经纪对买家是很有帮助的。
问：市场上买家对新的佣金改变有什么看法吗？
Maggie：我想大部分人是感到很迷茫的，不知道到底是怎么一回事。上个周末我刚刚有一个Open house在Palo Alto，很好的地点，大概两天内吸引了100组买家进来看房，最后有10组买家要争抢这套房产。这其中大部分买家在谈到佣金的时候都感到很困惑，不知道要如何处理这个问题。其实这部分佣金不一定要由买家来支付，可以在递报价的时候，要求卖家支付。对卖家来说，最后他想看的是到口袋里的钱是多少，如果买家的报价够高的话，卖家会很乐意给买家经纪人佣金的。
所以对买家来说，现在到底谁来支付佣金会感到很困惑。但只要在买家代理合约中写明佣金是多少，这是看房前一定要签的，至于谁来支付佣金，这不一定由买家来支付，大部分情况下还是可以要卖家来支付，只不过在双方谈判的时候多了一个变量，这个变量就是要卖家支付多少佣金的问题。尤其对需要贷款的买家，如果还需要把佣金纳入贷款里，或者是多拿一些现金支付佣金，确实会有一些困难，甚至会影响到整个交易。不过这部分买家其实可以放心，在递交报价中，是可以要求卖家支付佣金的。
问：作为卖家要如何判断是否要给买家佣金呢？要给的话，须要给多少？不给的话，会不会担心减少潜在买家？
Maggie：这个我想是看情况而定，有些卖家会直接遵循以往的做法，直接提供买家全部的佣金，这种类型的卖家主要是希望吸引更多的买家经纪人来看房、竞价。另外一种情况是，卖家不给佣金，但是买家可以在交报价时要求给佣金，给多少要看双方的谈判。我觉得现在卖家还是很愿意支付买方佣金的。至于在德立昂地产有提供一个买家方案，只要买家找德立昂的买家经纪，购买德立昂的上市房，便可以免除买家佣金费用。如果是外面的双边（同时代表买卖两边）经纪人一定是会收取双方的佣金，不可能完全免费为买家服务。
这个买家方案并不是在新的佣金制度生效才开始的，其实我们已经实行有8年时间了，这个商业模式帮助过很多的买家减轻费用，而且有大约一半以上的上市房都是经由这个方式销售出去的。
所以，如果我的买家看中德立昂的房子是非常有优势的。就像我今天报价的这个房子，它价值350万，假如买方佣金2.5%，已经高达8.75万。对相同来竞争的买家中，如果是德立昂的买方经纪来的报价，等于比别人多出了近9万元优势；而非德立昂的买家，还需要考虑支付近9万的佣金，自然比较吃亏。
而且，德立昂的上市房也相当的多，可以从150万左右的房产，到四五千万的房产都有，每周都有新的房产上市，遍布硅谷地区，所以可以选择的空间非常大。
问：最近利率下降不少，现在三十固定利率接近6%，给市场带来什么变化？
Maggie：历史上利率下降，肯定对房地产是利好的。不管是买家或是卖家，在利率下降的时候，尤其是卖家更愿意卖房，可以升级到另一个新房，并且锁定低利率。对买家来说，如果现在选择7年可调整式利率，甚至可以有五点多的利率，和之前两年的高利率相比相当有吸引力，更能够负担购房。我现在也可以明显感觉到，周末看房的人更多。所以，美联储进入降息周期，房价可能会慢慢往上涨，因为湾区房市始终就是供不应求，尤其是独立屋、入门级房产的需求。
有几类人群，像是科技业人士通常对独立屋、联排屋需求比较大；还有高净值人群，公司里的高管或有大量股票的人；也有从中国、台湾、香港、新加波过来的投资客在寻求海外的资产配置；或者是小孩要来读书，就会特别找学区房。所以，到目前来看，硅谷以Palo Alto为中心向外辐射出去，对入门级房产，两三百万的房产是相当火热的，都会收到多个报价来竞争。
所以我会建议，如果买自住房任何时候都会是好时间，有一句话说：最好的买房时机就是五年前。五年前买的房，任何一套到现在都已经增值很高。
现在开始降息，如果没有其它的黑天鹅事件、不可预测事件，接下来我们估计房市还是会越来越火热。
（转自大纪元/责任编辑：叶萍）
