【新唐人2013年6月24日訊】調控的實質
筆者在貴刊上期《靠房地產泡沫承託的強國夢》中提到中國模式的兩種結局，一是房地產經濟層面的，另一是資源層面的，兩種結局最可能發生的應是前者，下面就讓筆者在這方面再作補充。
中國近年房價連年攀升，遠遠脫離房產本身價值，這是稍有一點經濟常識的人都清楚的。從二○一○年起，針對房巿過熱、房價上漲過快及怨聲載道的態勢，政府不斷推出調控房價的政策和措施，核心就是限貸限購，並且將重慶、上海定為房產稅試點，但結果是愈調愈漲。很多人不明白政府調控政策怎麼會事與願違？其實調控包含兩個方面，打壓房價泡沫固然是調控，但讓房價繼續有序上漲同樣是調控。從實際效果看，政府的調控目的顯然是後者。事實上政府也從來未曾表示過打壓房價泡沫，調控政策是為了打壓泡沫不過是政府的假意暗示和大眾的一廂情願而已。
無意打壓泡沫
若政府銳意打壓房價泡沫，手法其實好簡單，單在房產稅上面下功夫就是了。有網民說，「只要讓投資者每增持多一套房產，房產稅則倍數累加，效果定能立竿見影」。現在持有房產的人除了支付維護和管理的費用外，持有再多也是零成本的。在通漲高企情況下，即便房價不升，但只要不跌，也無法避免銀行存戶將房地產市場當銀行的情形發生，更遑論職業房地產投機者了。但若持有房產需要付出相應成本的話，那麼手持多套房產，或將計劃投資房產的人，對自己的投資行為就不得不重新評估了。推高房價正是投資者，而不是居住剛需者。解鈴還需繫鈴人，投資者投資收斂了，房價自然下降，這是很簡單的道理。可政府在這方面卻輕描淡寫，只是在重慶、上海搞所謂試點，但徵收對象起點之高及稅率之低完全可讓投資者在持樓成本評估中忽略不計。以重慶為例，規定建築面積交易單價達到上兩年主城區新建商品房成交建築面積均價二倍以上開始徵收，有幾個投資者可達到這個徵稅條件呢？這個實施辦法根本不具什麼操作性。上海雖則明確，人均超六十平方以上部分就得上稅。但六十平方啊，若一個三口之家自住九十平方，仍可再置九十平方的房產作投資，不用上稅，這對於普通的投資者哪有什麼切膚感覺。而稅率方面不論重慶又或上海，平均零點五的稅率對打壓房價泡沫可謂隔靴搔癢。如此調控說明政府根本就無意打壓房市泡沫，讓房價在可控的範圍內上漲才是真實意圖。
今年初政府又推出國五條調控房價，其中最「嚴厲」的就是徵收賣方房價升值部份百分之二十的交易稅。表面上看，一下子將交易成本增加百分之二十很嚇人，但實際上不過水漲船高推高房價，此舉除增加政府收益外，沒有一點打壓泡沫作用。看看各城市的房市反應吧，國家統計局近日發佈四月份七十個大中城市房價顯示，環比上漲有六十七個，其中一線城市漲幅明顯，北京新房房價連漲十一個月，各大城市的漲幅都在百分之十以上。這是什麼樣的調控不是很清楚嗎？而擴大房產稅試點也不過是重慶和上海的翻版，且亦只見打雷不見下雨，未發現有城市跟進，顯然也是政府慣用的忽悠伎倆。
保房價的因由
政府不願意打壓房地產泡沫，筆者認為原因有三：首先是內需不振，這是高剝削造成的剛性問題，經濟增長仍只有靠房地產拉動，否則中共執政的合法性就失去依據；再就是政府相當部分的財政來源於土地出讓，將土地當奶牛了，故向來有「土地經濟」一說；三是最要害的，現在房地產投資商幾乎都帶有官屬色彩，有的地產集團的總裁明擺著就是官屬，這方面就無需舉例子了，既然政府官員在房地產領域有著那麼巨大的利益，推出政策推倒房價豈不是搬起石頭砸自己的腳？上述三點正是政府不肯打壓房價的原因，也是投資者無懼調控不惜大量舉債豪賭的原因。俗語說打蛇打七寸，投資者正好掐住了政府的「七寸」，只要樓巿有下行跡象，政府的限購就不敢不鬆動，房價再大幅上漲是必然的。
究竟政府官員家屬在房地產市場佔有多大利益份額？不可能有這方面數據，相信政府統計部門也不會就此立項，因為這無形中要官員申報財產。但據年初原廣東省長黃華華向中紀委舉報的材料反映，已退離休和現職的黨政、國家領導人家屬在廣東開了三千二百七十多家公司，控制了本地百分之七十的地產、基建工程項目。黃華華是廣東老地方官，俗稱「地頭蛇」，官場世故甚深，所列數據一定有充分的材料作依據。至於其斗膽冒斷絕後路風險犯上動機如何？這方面姑且不論，但全國的官員家屬控制房地產市場到底處於什麼狀況可通過其舉報數字舉一反三。
明白到政府的保增長意圖、土地財政的不可缺少以及政府官員家屬們在房地產中的利益，指望政府打壓房地產泡沫可謂與虎謀皮，不切實際。
崩潰無可避免
不過任何一個地區和一個巿場，不論是什麼所有制，又或是什麼經濟模式，都必須遵從一定的經濟規律，沒有一個市場的行情是一條直線永遠上揚的。政策操控造巿，最終結果就是爬得越高，跌得越慘，Ａ股從六千點狂瀉就是很好的例子，這一點相信政府高層都會有共識。況且，筆者在上期文中說過，房地產投資者整體獲利最終還要靠居住需要者整體的接盤，可房價到了他們奮鬥幾世都買不起的時候，房市的生利模式就成為資本階層孤芳自賞的「龐氏騙局」，資本階層資產再龐大，也要吐納運營，「龐氏遊戲」殘局的骨牌效應最終令金融體系全面崩潰。這種結局相信政府高層亦能預見。但問題是他們不論在政治上及切身利益上在房地產泥潭陷得太深，猛然將房產市場推倒，意味著巨大的既得利益迅速喪失，誰願意呢？災難是固然的，但在政府和官員利益角度上講，早發生不如遲發生，所以政府回應社會訴求的一切調控手法不過是虛與委蛇，得過且過，目的是在他們當政及轉移資產時期不出事，而將來「洪水滔天」就不管了。慘的，還是普羅大眾。
－－原載爭鳴
筆者在貴刊上期《靠房地產泡沫承託的強國夢》中提到中國模式的兩種結局，一是房地產經濟層面的，另一是資源層面的，兩種結局最可能發生的應是前者，下面就讓筆者在這方面再作補充。
中國近年房價連年攀升，遠遠脫離房產本身價值，這是稍有一點經濟常識的人都清楚的。從二○一○年起，針對房巿過熱、房價上漲過快及怨聲載道的態勢，政府不斷推出調控房價的政策和措施，核心就是限貸限購，並且將重慶、上海定為房產稅試點，但結果是愈調愈漲。很多人不明白政府調控政策怎麼會事與願違？其實調控包含兩個方面，打壓房價泡沫固然是調控，但讓房價繼續有序上漲同樣是調控。從實際效果看，政府的調控目的顯然是後者。事實上政府也從來未曾表示過打壓房價泡沫，調控政策是為了打壓泡沫不過是政府的假意暗示和大眾的一廂情願而已。
無意打壓泡沫
若政府銳意打壓房價泡沫，手法其實好簡單，單在房產稅上面下功夫就是了。有網民說，「只要讓投資者每增持多一套房產，房產稅則倍數累加，效果定能立竿見影」。現在持有房產的人除了支付維護和管理的費用外，持有再多也是零成本的。在通漲高企情況下，即便房價不升，但只要不跌，也無法避免銀行存戶將房地產市場當銀行的情形發生，更遑論職業房地產投機者了。但若持有房產需要付出相應成本的話，那麼手持多套房產，或將計劃投資房產的人，對自己的投資行為就不得不重新評估了。推高房價正是投資者，而不是居住剛需者。解鈴還需繫鈴人，投資者投資收斂了，房價自然下降，這是很簡單的道理。可政府在這方面卻輕描淡寫，只是在重慶、上海搞所謂試點，但徵收對象起點之高及稅率之低完全可讓投資者在持樓成本評估中忽略不計。以重慶為例，規定建築面積交易單價達到上兩年主城區新建商品房成交建築面積均價二倍以上開始徵收，有幾個投資者可達到這個徵稅條件呢？這個實施辦法根本不具什麼操作性。上海雖則明確，人均超六十平方以上部分就得上稅。但六十平方啊，若一個三口之家自住九十平方，仍可再置九十平方的房產作投資，不用上稅，這對於普通的投資者哪有什麼切膚感覺。而稅率方面不論重慶又或上海，平均零點五的稅率對打壓房價泡沫可謂隔靴搔癢。如此調控說明政府根本就無意打壓房市泡沫，讓房價在可控的範圍內上漲才是真實意圖。
今年初政府又推出國五條調控房價，其中最「嚴厲」的就是徵收賣方房價升值部份百分之二十的交易稅。表面上看，一下子將交易成本增加百分之二十很嚇人，但實際上不過水漲船高推高房價，此舉除增加政府收益外，沒有一點打壓泡沫作用。看看各城市的房市反應吧，國家統計局近日發佈四月份七十個大中城市房價顯示，環比上漲有六十七個，其中一線城市漲幅明顯，北京新房房價連漲十一個月，各大城市的漲幅都在百分之十以上。這是什麼樣的調控不是很清楚嗎？而擴大房產稅試點也不過是重慶和上海的翻版，且亦只見打雷不見下雨，未發現有城市跟進，顯然也是政府慣用的忽悠伎倆。
保房價的因由
政府不願意打壓房地產泡沫，筆者認為原因有三：首先是內需不振，這是高剝削造成的剛性問題，經濟增長仍只有靠房地產拉動，否則中共執政的合法性就失去依據；再就是政府相當部分的財政來源於土地出讓，將土地當奶牛了，故向來有「土地經濟」一說；三是最要害的，現在房地產投資商幾乎都帶有官屬色彩，有的地產集團的總裁明擺著就是官屬，這方面就無需舉例子了，既然政府官員在房地產領域有著那麼巨大的利益，推出政策推倒房價豈不是搬起石頭砸自己的腳？上述三點正是政府不肯打壓房價的原因，也是投資者無懼調控不惜大量舉債豪賭的原因。俗語說打蛇打七寸，投資者正好掐住了政府的「七寸」，只要樓巿有下行跡象，政府的限購就不敢不鬆動，房價再大幅上漲是必然的。
究竟政府官員家屬在房地產市場佔有多大利益份額？不可能有這方面數據，相信政府統計部門也不會就此立項，因為這無形中要官員申報財產。但據年初原廣東省長黃華華向中紀委舉報的材料反映，已退離休和現職的黨政、國家領導人家屬在廣東開了三千二百七十多家公司，控制了本地百分之七十的地產、基建工程項目。黃華華是廣東老地方官，俗稱「地頭蛇」，官場世故甚深，所列數據一定有充分的材料作依據。至於其斗膽冒斷絕後路風險犯上動機如何？這方面姑且不論，但全國的官員家屬控制房地產市場到底處於什麼狀況可通過其舉報數字舉一反三。
明白到政府的保增長意圖、土地財政的不可缺少以及政府官員家屬們在房地產中的利益，指望政府打壓房地產泡沫可謂與虎謀皮，不切實際。
崩潰無可避免
不過任何一個地區和一個巿場，不論是什麼所有制，又或是什麼經濟模式，都必須遵從一定的經濟規律，沒有一個市場的行情是一條直線永遠上揚的。政策操控造巿，最終結果就是爬得越高，跌得越慘，Ａ股從六千點狂瀉就是很好的例子，這一點相信政府高層都會有共識。況且，筆者在上期文中說過，房地產投資者整體獲利最終還要靠居住需要者整體的接盤，可房價到了他們奮鬥幾世都買不起的時候，房市的生利模式就成為資本階層孤芳自賞的「龐氏騙局」，資本階層資產再龐大，也要吐納運營，「龐氏遊戲」殘局的骨牌效應最終令金融體系全面崩潰。這種結局相信政府高層亦能預見。但問題是他們不論在政治上及切身利益上在房地產泥潭陷得太深，猛然將房產市場推倒，意味著巨大的既得利益迅速喪失，誰願意呢？災難是固然的，但在政府和官員利益角度上講，早發生不如遲發生，所以政府回應社會訴求的一切調控手法不過是虛與委蛇，得過且過，目的是在他們當政及轉移資產時期不出事，而將來「洪水滔天」就不管了。慘的，還是普羅大眾。
－－原載爭鳴
