【新唐人北京時間2024年05月12日訊】美國買賣住房的傭金費用，以往都是由賣家付錢，現在這種情況要改變了。去年由賣家群體，對全美房地產經紀人協會為首的多個地產公司提起傭金訴訟案，引起業內軒然大波，也攪亂了原本看似平靜的傭金規則。至今訴訟案仍在和解過程中，如今傭金如何支付？本次請到舊金山灣區的房地產經紀人，Jason Tao先生來和大家解析目前的現況。
問：先請Jason和觀眾、讀者自我介紹。
傑森：我是舊金山地區的房地產經紀人，我做經紀人已經有十多年的經驗，其實我的範圍實際上是灣區中半島、南灣、東灣地區我都做，包括舊金山。還有一點，我大部分是從事民用地產，但是我同時也做一些商業地產。
訴訟要點：為何賣方要付雙方的傭金
問：這次請您來是想跟您探討巴奈特等人訴全美房地產經紀人協會（Burnett et al. v. NAR）這個案件，因為在美國我們華人買房子也很多，大家都非常關注這個傭金，到底要付幾%，到底要怎麼付？現在是不是搞得有點複雜？這個訴訟案之前，房地產經紀人的傭金到底是怎麼拿？可不可以先跟我們簡單的說明一下。傑森：在美國房地產經紀人的傭金，基本上是由賣方來付雙方的傭金。這個訴訟的一個關鍵要點，就是有一部分賣方說，你（指NAR）強制我們給買方的經紀人付傭金，這個就是訴訟的要點。
但是房地產經紀人協會說，其實這個說法是錯的，我們並沒有強制說，你（賣方）要給買方經紀多少多少傭金，我們從來沒有這樣一個強制。但是在這個訴訟案的發展過程中，房地產經紀人協會它們同意付一筆錢來和解這個官司，就不要往下打了。
新的進展是，原告方也同意了和解的提議，最後就是要等法官決定就可以了，既然原告也同意的話，我個人覺得（和解）本身可能就這麼走了，應該不會有太大的變化。
和解完之後 傭金又該怎麼進行？
問：如果說和解完之後，這個傭金又該怎麼進行呢？傑森：其實，並不是說這個訴訟案一結束，以後的這個付傭金的方式就會發生一個完全的變化。其實不是這麼理解。這個訴訟案估計是到年底11月份、12月份會結束，但是從今年7月份開始，頂多到8月份，在房地產經紀人這個系統裡面，就沒有給買房經紀人的傭金的這樣一個數字，到時已經不在這個系統裡面出現了。
這個（傭金）數字不在上面，但並不意味著賣方從此以後，就不付買方經紀人的傭金了。這個是兩個概念。
問：賣方還是應該要付給買方經紀人傭金，是這個意思嗎？
傑森：目前是這樣子，以後是什麼樣呢？其實這個應該是由市場來決定的。賣方可以說我不付，當然也可以說付。但是付跟不付，這其實會對賣房的本身也會產生影響。
作為買方經紀人來說，他要做這個事情的話，肯定是要有傭金的，否則他幹上幾個月或者半年，他一分錢拿不到，這個是不可能的。只是說這個錢是由賣方出，還是由買方出的問題。
如果賣方說我不出這個錢了，那麼經紀人可能要先跟買方講清楚，如果賣方不出，那我就從你（買家）這拿。但是這樣子一來，買家就會說，我又要出錢買房子，我又要出傭金，那我買房子的錢就把它降低，其實是一樣的。
傭金制度改變 對買家有利還是對賣家有利
問：這樣聽起來，感覺說現在還處在一個比較不穩定的狀態。因為以前賣方肯定是要出買方的經紀人傭金，現在這個訴訟案出現之後，好像變成市場要去做一些調整。賣方我也可以不付，我也有可能會付一些，但那個比例也不是很確定。您認為這樣子，會造成哪些麻煩呢？傑森：說造成麻煩的話，應該是對經紀人會造成一些衝擊和麻煩。首先，因為以前這些事情，經紀人去帶客人看房子的時候，是不需要知道這些的，給經紀人多少錢，都是寫在網上的、是公開的。
那現在它既然沒有這個數據了，那麼作為買方經紀來說，我要帶客人去看房子，那我要先知道賣方是不是給傭金，因為它沒有寫在網上了，你必須要通過某種方式先跟對方聯繫，先去問是不要給買方經紀人多少錢？
所以，對買方經紀來說，手續上會多一些過程，就是要先談好這個傭金問題。
問：另外一個問題，在訴訟案之後，你覺得傭金制度的改變到底對買家有利、還是對賣家有利呢？
傑森：其實我並不覺得這個改變會對誰更有利。坦白的來講，如果你想清楚這個房屋買賣過程的話，所有的錢實際上是買方掏出來的，因為賣方他賣房子，他不會從口袋裡掏出一分錢，所有的錢都是從買方的帳號，銀行裡邊或者是從貸款銀行出來的。
所以這個事情說到底，是買方付，還是賣方付呢？本身對這個並不產生對誰更有利的事情。因為實質上，並沒有發生變化，只是說，最後你是伸手去跟買方要，還是跟賣方要的問題，誰也不會得利。
這個訴訟官司只針對民宅交易，不針對商業地產
問：另外據我了解，還有不同的公司，比如說我看到一個新聞是巴菲特所屬的美國家庭服務公司（HomeServices of America），它們也提出了2.5億的和解金。它跟NAR的和解金有什麼區別呢？傑森：首先講這個訴訟官司，它是只針對民宅的交易，不針對商業地產（Commercial Real Estate）。所以首先要確定這個，它只對住宅（Residential）這一塊。那它的和解方案，有一個例外：就是說這個房地產公司，如果你的每年成交量超過一定的數額，就是說全美的連鎖性的幾個大公司，是不包含在NAR提供的4.18億美元的和解裡面。
其它這幾個大公司，你們自己要去跟原告提出一個和解方案。所以是這樣一個區別。
問：所以，不是NAR就全部包涵了所有（和原告方）的和解？
傑森：它（NAR）沒有全包涵所有房地產公司，它只是針對大部分，或者說規模較小的公司也涵蓋在裡面。
問：我也聽說過商業地產的傭金和住宅有所不同，可不可以跟我們說明這部分？
傑森：最近，聽到這個官司的時候，對我來講，我覺得很有意思。可能對有些經紀人來講會造成一種恐慌，但對我來說，前面我說過，我其實是也從事一部分商業地產，那麼商業地產這個領域，它的傭金從來就不寫在網上。
所以，我覺得這個官司以後，其實商業地產可以作為住宅房地產的一個借鑒。很可能今後就是按照，目前商業地產的這種模式去做，就是說不明文規定，賣方一定要付給買方多少傭金，讓大家自己去協商、談判。但是，要在一定的時間點，通過某種協議的方式定下來。
在互聯網上看房，自己就可以買嗎？
問：最後一個問題，大家在疫情開始後，覺得這個買房子（的過程）比較方便，可以在互聯網上看房，自己就可以買了，您認為是這麼簡單的事情嗎？傑森：其實不是的，你剛才講的這個事情，在我們這個地區其實也很常見，有這種想法的人也不少。因為我們是在舊金山地區嘛，南灣又是硅谷，這裡有很多的工程師，他們的能力就很強。他們覺得，我自己也可以知道這房子的價錢啊，我為什麼找經紀人？但是實際上，房地產這個行業裡面，它有很多東西，並不是說你表面上一下子就能看出來的。
我就給你舉一個例子，我有一個中國客人，他的語言不是問題，因為他本身就在一個西方公司工作，成天看文檔也是他的一種日常工作。有一天，他說我喜歡這個房子，你能不能幫我趕快出一個合同。我告訴他，我要看一下這個文檔，因為我的直覺告訴我，這個樓裡面有點問題。
因為這個樓，它出來的所有的房子，都比周圍的房價要低，那我想裡面肯定是有原因的。我就把文件拿過來看，我首先想到的可能是，它的HOA裡面有問題，那麼HOA文件一般大概有200頁左右，我想一般的買家，你也絕對不會坐在這把200頁的HOA文檔，從頭看到尾。但是我是看了，而且我在最後的時候，幫他找到了問題。
這個小區它有一片土地，它實際上是租用（lease）的，不屬於HOA自己的。這個就是說，為什麼這個地方的房價比別的地方便宜。那麼我通過看文檔，我幫我的客人找到了這個問題，他最後非常感謝我。
所以，經紀人你要是做的專業，你是能幫到你的客人的。就是說一個客人，如果你不是這個行業的，你也確實需要一些專業的人來幫忙，否則有陷阱的時候那你就會掉下去。
謝謝傑森！確實這個買房子、賣房子有很多的細節在裡面，一般我們如果沒有在從事這方面的工作，就很難發現，還是要靠房地產經紀人的專業，來幫我們完成整個過程，非常的不容易。
這次分常感謝傑森接受我們的採訪，希望下次再見到您。
（轉自大紀元/責任編輯：葉萍）
