1月15日，被視為中國房企標杆的萬科，其已任職七年的執行董事、總裁、首席執行官祝九勝被中共警方帶走。這引發各界熱議，本文試作三點解讀。
第一，萬科的債務危機更趨惡化
祝九勝被警方帶走當日，萬科的境內債券「20萬科06」跌超20%，觸發盤中臨時停牌，驚掉許多人的下巴。萬科的美元債也創下多個跌幅記錄，如2029年11月到期的票面利率3.5%的債券價格跌至30.6美分，接近歷史谷底。其實，2024年以來，萬科就已在資本市場上遭遇了嚴重的信任危機。事實上，萬科早就一再被下調評級。2024年3月11日，穆迪將萬科的評級從Baa3下調至Ba1（進入「Ba1」級預示著該企業信用風險高、違約風險較大，屬於「非投資級別」「垃圾級」）。穆迪甚至認為在未來12～18個月內，萬科的信用指標、財務靈活性和流動性緩衝將面臨嚴峻考驗，將來可能進一步下調萬科的評級。果然，當年4月，又下調至Ba3；當年8月13日，又將萬科企業及其全資子公司萬科地產（香港）的公司評級進一步下調至「B1」，展望為「負面」。
另據億翰智庫監測數據，截止2024年9月底，萬科的貨幣資金總量約797.5億元，較2023年末的998.1億元減少200.6億元，有息負債合計3,276.1億元，一年以上有息負債占比為64.4%，一年內到期的有息負債為1,166.3億元，即使貨幣資金全部用來償還短債，覆蓋率也僅約68%。這樣的數據表明，雖有來自官方的巨大支持，但萬科的債務危機仍是難以避免。
更嚴重的是，萬科今年將迎來債務兌付的小高峰（據標普信評數據，萬科2025年到期的公開市場債券本息合計約300億元），但萬科的銷售額和現金流生成降低，公司2024年運營已很艱難（萬科2024年三季報顯示，2024年1-9月，營收771.16億元，同比下降24.25%；淨利潤同比下降231.73%，虧損80.90億元），2025年資金壓力更大。
而鑒於萬科的形象與影響力，其債務危機無疑將加劇對中國房地產市場的悲觀預期。
第二，事件揭萬科經營管理問題 表明中國房地產行業的畸形無以復加
官方以為萬科是匹千裡馬（萬科最大股東是國資——深圳地鐵），給其許多偏食。例如，最近一年多，萬科與險資機構之間進行債務談判（市場預估萬科通過險資機構發行的債權投資計劃存量規模不低於300億元），險資機構的態度似乎很堅決，沒啥進展。去年底，金融監管機構直接出手，要求國內大型保險公司上報對萬科的財務敞口，以評估這家陷入困境的房產開發商需要多少支持來避免公開市場違約。所以大家看到，近日，萬科公告其子公司2019年的一筆期限不超5年的保險資管債權投資計劃已獲得債權人新華保險展期，展期期限或為兩年。不過，去年萬科的醜聞一再爆出。例如，萬科在山東煙台的多年合作方幾次直接實名舉報萬科及董事長郁亮等高管團隊偷稅漏稅、挪用資金、發放高利貸、洗錢。這個事情一度上了熱搜。雖然萬科及時回應稱舉報內容是嚴重失實。而且一個奇怪又詭異的現象就是相關的行業主管部門比如證監會、稅務局、紀委、深交所、港交所等一直未就此事進行發聲，而是不約而同地選擇沉默。
也是2024年，紹興萬科房地產開發有限公司因編造虛假計稅依據，在帳簿上多列支出，扣繳義務人不繳或少繳、已扣或已收稅款，被紹興市稅務局罰款31.49萬餘元；南京萬科物業管理有限公司鹽城分公司因擅自制定屬於政府指導價範圍內的前期物業公共服務收費標準，多收取業主1.2元/㎡的增值服務費，被鹽城市市場監督管理局罰款70萬元；年底萬科濟南公司總經理肖勁被山東警方帶走調查；等等。
如果這次萬科總裁祝九勝被警方帶走與其在萬科任職有關，這就表明萬科內部的窟窿非常大，已經無法掩蓋了。
中共的畸形體制和政策，導致中國房地產業黑幕重重，與金融業一起被稱為中國最黑暗的行業。但萬科一直被認為是中國房企的一股清流。如果萬科的高管們果真私底下在大搞利益輸送，那麼萬科其實跟恆大等房企本質上並沒有什麼不同。人們對中國房地產業將徹底絕望了。
第三，萬科銷售最近幾年下滑速度驚人 顯示中國樓市泡沫破裂深不可測 中共穩樓市政策再一次錯判形勢
萬科1月3日公告，2024年全年，萬科累計實現合同銷售面積1810.7萬平方米，同比大降26.57%；合同銷售金額2460.2億元，同比下降34.59%。要知道，2020年萬科的合同銷售額還高達7000多億元。2021年樓市泡沫破裂對萬科的打擊是空前的。2023年，萬科的合同銷售額已只有3700多億元，幾乎腰斬。2024年，繼續兩位數下滑。
萬科是中國房地產市場的縮影。據中國指數研究院數據，2024年1-12月，TOP100房企銷售總額為43,547.3億元，同比下降30.6%。銷售總額超千億房企11家，較去年同期減少5家，百億房企86家，較去年同期減少30家。另據中共國家統計局數據，2024年1-11月份，中國國房地產開發投資93,634億元，同比下降10.4%；新建商品房銷售面積86,118萬平方米，同比下降14.3%；新建商品房銷售額85,125億元，下降19.2%。
由此看來，中國房地產市場的下探遠未到底，而中共竟然提出「穩住樓市」的政策目標，顯然是再一次錯判形勢（詳見筆者《中共決策層再一次誤判房地產形勢》等文）。
總之，這次萬科總裁祝九勝被警方帶走，不僅給萬科，也給中國房地產業，帶來了深深的寒意。中國樓市的出路，是深度清洗、市場出清。中共「穩樓市」方向錯誤，實質是另一輪割韭菜。
本文只代表作者的觀點和陳述。
（轉自大紀元/責任編輯：劉明湘）
