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【财商天下】房地产税试点到底影响了谁

2021年10月29日财商天下

【新唐人北京时间2021年10月29日讯】十多年来，大陆的房地产税一直是“只听楼梯响，不见人下来”，但现在，房地产税终于要“靴子落地”了。随即，一则“上海神秘房叔抛售93套房，套现4.5亿元”的消息，就引爆了网络，虽然消息后来被辟谣说“部分不实”，但是在一线城市，抛售房产的动作确实已经开始了，那么，它是否会引发房价继续下跌呢？

中共当局也一直强调，房地产税能够调节收入差距、促进“共同富裕”，但是，真是如此吗？此外，作为中共税制改革的一个重要环节，征收房地产税是否意味着土地财政就此终结了呢？今天，我们就来谈谈这些话题。

房地产税试点即将开启

10月23日，中共人大常委会决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，授权期限为5年，具体实施启动时间由中共国务院确定。5年试点结束后，国务院还可以再继续授权，中共人大将在条件成熟时，及时制定征收房地产税的相关法律。

就在今年5月份，中共还在强调，房地产税改革要“立法先行、充分授权、分步推进”，但5个月过去，“立法先行”就被“试点先行”取代了，而最直接的原因，就是习近平10月15日在中共党刊《求是》杂志上，刊登了一篇文章《扎实推动共同富裕》，文中除了强调“要积极稳妥推进房地产税立法和改革”，还提出要“做好试点工作”，于是，房地产税试点就被正式提到日程上来了。

由于房地产税属于地方税种，所以具体的试点方案，要由各个试点地区提出，再由国务院批准，估计最早会在今年年底前推出，明年开始实行。

虽然早在10年前，也就是2011年，上海和重庆就已经开始房产税试点工作。不过，这一次的提法不是“房产税试点”，而是“房地产税试点”，虽然只是一字之差，但它意味着上海和重庆的“房产税试点”终结了。

同时，它也意味着纳税人不仅包括“房屋所有权人”，也包括“土地使用权人”。因为在中国，土地所有权归国家或集体所有，个人只能拥有“土地使用权”。

而且，此次房地产税试点的征税对象，是居住用和非居住用的各类房产，但不包括农村的宅基地以及宅基地上的住宅，所以，只是针对城镇居民征税。

房地产税开征对民众有何影响？

那么，开征房地产税，对中国的城镇居民来说，到底会有怎样的影响呢？虽然在具体方案出台之前，这个影响大小还很难确定，但是综合媒体报导和多位专家的说法，可以看出这个房地产税的大致轮廓。

我们先来看看上海和重庆的房产税试点。外界普遍认为，过去十年来，上海和重庆的试点都是失败的：一方面，房地产税收入规模小，远不足以作为地方的主体税种；另一方面政策对房价影响并不显着。

在2020年，上海和重庆的房产税，分别是人民币199亿元和72亿元，占地方总税收的比重只有3.4%和5%，而且，这里面还包含相当大比例的经营性房屋的房产税收入。

所以，接下的房地产税试点，势必要比之前的试点措施更加严厉，具体来说，可能会涉及以下几个方面。

首先，征税对象会扩大，不会只针对个别群体或者个别房屋征税，不仅会对新购住房征税，也将对存量房屋征税。比如在上海，如果是在2011年以前买房的住户，即使拥有几十套住房，也是免税的，没有起到打击房屋囤积待涨的作用。

其次，虽然各国房产税形式多样，但是从计税基础来看，主要有两种：一是以虚拟租金为征税基础，比如香港和新加坡；二是以评估价值为征税基础，如美国、英国、日本等。预计中国的房地产税试点，将会比照美、英、日等国，以市场评估价值作为征税基础。

第三，考虑地方政府已经在土地出让环节，对房产征缴过费用，而且民用住宅土地有70年的使用年限，预计房地产税价值评估环节，将会设置一定的折扣比例。比如，像上海一样，按照市场评估价格的70%征收。

第四，很可能设置40～60平方米的人均免征面积。中共住建部的数据显示，2019年，城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米。如果一个家庭的人口多，那么能获得的免征面积就大，也能起到鼓励生育的作用。

第五，基础税率，估计会在1%左右或者更少，同时实行累进税率，房屋越多，税率越高，加大对投机炒房的多套房和豪宅的征税力度。

那么，会在哪些城市展开房地产税试点呢？分析普遍认为，此次试点会以房价上涨压力较大的热点城市为主，也就是说，会以一、二线城市为主，三、四线城市不会在试点范围之内。

那么，到底需要缴纳多少房地产税呢？

有人算了一笔帐：如果是住在北京的一家三口，拥有240平米的住宅，假设人均免征面积是60平米，市场价格是每平米8万元，按照市场价格的70%征收，税率为1%，那么，需要缴纳的房地产税就是33,600元。但这些还只是猜测，因为真正的试点方案还没有出台。不过，大致会在这个范围。

所以，有人就总结说了：如果是在一、二线城市，而且有2套以上住宅，就需要做好缴纳房地产税的准备了，因为试点随时可能到来，预计税率在1%以下。

房地产税开征是否会打压房价？

我们知道，在严厉的楼市调控政策下，中国的住宅价格终于开始下跌了。9月份，中国70个城市，新建商品住宅的价格指数，平均环比跌幅是0.1%，这是自2015年5月份以来，70城房价月度环比首次下降。

但是，让房价下跌，绝不是中共管控楼市的原因。在以前的节目中，我们已经多次讲过，中共严控楼市，是担心楼市泡沫过高会导致房地产崩盘，所以选择主动挤泡沫，避免引发系统性金融风险这只“灰犀牛”，但是其目的绝不是要打压房价。

就像中共当局多次强调的，其目的是在坚持“房住不炒”的同时，要“稳地价、稳房价、稳预期”。因为一旦房价全面下跌，就是房地产崩盘的前兆，所以绝对不能让房价持续下跌。所以，这也就是为什么，在房价下跌之后，十多个城市都出台了房价“限跌令”。

不过，北京当局想的很好，却未必能够如愿，因为现在的房价不稳，地价不稳，预期更加不稳。

从地价来看，第二批土地拍卖的情况很糟糕。截至10月17日，实施土地集中供应的挂牌地块822宗，流拍地块266宗，流拍率高达32.4%，其中北京、广州、杭州、沈阳流拍率超过50%。而且，成交地块的溢价率只有大约5%，并且大多是以底价成交。

而从预期来看，一批敏感的市场投资和投机者，已经开始付诸行动，逐步抛售多馀的房源。

据“第一财经”报导，上海一些原本把房子放在房屋租赁机构出租的业主，近期宁愿赔付违约金也要提前解约，因为急着要把房子卖掉。此外，上海已有多套房持有者操作“换仓”，将手中持有的房产进行优化配置，比如：把10套房卖掉，换成2套上海最核心的资产；或者把资金投入不同城市的房产中。

报导还说，在一线城市中，北京近三个多月的二手房挂牌量，增加了1万多套；广州近一个多月增加了8,000多套。

中原地产的分析师甚至警告说，到年底前，这一轮如果不快速救市，平均价格下跌起码15～20%，三四线城市的项目还可能会出现腰斩的情况。

房地产税真能促进“共同富裕”？

我们知道，中共目前把调节过高收入、消除分配不公，作为开征房地产税的其中一个目的。但是，它真能促进“共同富裕”吗？

不可否认，房地产税作为财产税，确实有助于调节收入分配、缩减贫富差距。因为目前，中国居民主要缴纳收入税，财产税基本为零。但是，近些年来房价和金融股权价格的上涨，导致拥有房产越多、投资金融市场越多的高收入群体，这些群体的财产性收入大幅增加，并且远远超过了工资收入。

所以，中国收入分配研究院执行院长李实，也在去年表示，如果房地产税是一个累进税种，肯定会有助于缩小收入差距。但他也认为，中国的总体税负偏高，如果开征房地产税，就必须减少其它的税种，使居民的整体税负保持相对稳定，甚至下降，不然，很多人是吃不消的。

但是，房地产税喊了十多年，为什么一直没有实行？上海和重庆试点了十年，也是失败的，既没有抑制房价上涨，也无助于地方财政，这到底是为什么呢？

最关键的原因，就在于中共自身。10月19日，《华尔街日报》引述知情人士的说法，称今年早些时候，习近平指派中共副总理韩正推广征收房地产税，却遭到中共党内的强烈反对，这些人威胁说，开征全国性房地产税可能会打击房价，导致消费者支出骤降，并严重损害整体经济，将成为一个“潜在的社会稳定问题”。而一些已经退休的官员也反对，理由是自己负担不起任何额外的税金。

报导说，因为遭遇强烈的反对，开征房地产税的试点城市，已经从最初计划的30个减为10个左右，而中共官员们仍在为试点方案的具体细则争论不休。

那么，中共官员反对，真是为了担心损害经济吗？这可能只是表面上的原因，真实的原因还是担心自己的利益受到损失。

看看近年来落马的中共官员，可以说，“房产多”已经成为贪腐官员的“标配”之一了。比如，巨贪赖小民通过华融置业等子公司，在广东珠海开发了某地产项目，120套房中的100套都通过假摇号，分给了他的前妻和情妇；刘志军、谷俊山等高官，也是动辄数百套的房产。

最出奇的，是2019年落马的，辽宁省大连市原副市级干部徐长元，被查封的房产量竟然高达2,714套。

如果认真实行房地产税，确实，首先受不了的就是这些中共官员，所以他们才会威胁说，房地产税会造成“潜在的社会稳定问题”。所以，要让中共官员和民众“共同富裕”，那可真是妄想了。