【新唐人北京时间2021年11月21日讯】目前，在融资渠道收紧以及债务危机的压力下，大陆的房地产业迎来了寒冬，几乎每天都有房企在倒闭，不但房价继续下跌，新开工面积也在大幅减少。而在楼市下行压力下，不仅有越来越多的城市出台了房价“限跌令”，在一些一、二线城市，还出现了“工程抵押房”井喷的情况。那么，艰难求生的大陆房企们，尤其是民营房企，要如何才能活下去呢？此外，为了稳定房地产市场，中共监管部门也似乎有意解冻融资环境，真是这样吗？我们今天就来关注一下这些话题。
房地产业步入寒冬 倒闭潮和违约潮到来
中共国家统计局15日发布的数据显示，10月份，大陆70个大中城市的商品房销售价格继续下降。以新房价格来看，环比下跌的城市数量是52个，占比超过七成，比9月份多出了16个。以二手房价格来看，下降的城市数量是64个，占比超过九成，比9月份增加了12个。从商品房的整体销售来看，10月，中国商品房的销售面积下降了21.7%，销售额下降了22.6%，与上月相比，降幅进一步扩大，而且，已经是连续3个月保持两位数的下降。
而从房地产投资来看，10月的房屋新开工面积，同比大幅下降了33.1%，已经是连续7个月同比负增长。同时，土地的成交情况也不理想。前10个月，房地产开发企业的土地购置面积，同比下降了11%，土地成交价款仅增长了0.2%。
目前，市场对大陆房地产业的预期非常悲观。国际评级机构惠誉18日预测，2022年的中国房地产销售将比今年收缩10～15%，在未来3个月，还可能出现更多违约或是债务重组事件。
针对房地产行业下行加剧的情况，一些城市也在试图维持楼市稳定。据第一财经报导，截止目前，已经至少有21个城市发布了房价“限跌令”。另外，在多个城市，包括广州、厦门、南京等这些一二线城市，都有很多“工抵房”楼盘正在折价出售，优惠额少则几十万，多则上百万。
所谓“工抵房”，是指开发商抵押给建筑商的一些房子。一旦开发商无法如期支付工程款，建筑商就可以通过出售这些房子而收回款项。现在这种大量出售“工抵房”的情况，也说明很多开发商的资金都出了问题。
另外，自9月以来，随着恒大债务困境的加剧，中国房地产的信托投资呈现了大幅下滑。根据用益金融信托研究院的数据，房地产相关信托产品的集资金额，9月比8月大幅下滑了38%，到10月，进一步锐减了55%。这也意味着，中国房企在境外债的发行收紧之后，在信托方面的融资渠道，也在日渐枯竭。
目前，房企面临的现金流紧张和债务风险，已成为一个行业性问题。根据宏观经济学家任泽平17日发布的报告，截至11月12日，中国今年倒闭的房企已经有348家，平均每天就有1.1家房企倒闭；而在全国的百强房企之中，已经有十多家出现了流动性风险和债务危机。
任泽平的报告还预计，再过3至6个月，如果政策还没有适当调整，可能会有六成以上的民营房企，面临现金流异常甚至债务违约，因为民营房企的融资成本要更高。从今年上半年来看，民营房企的平均融资成本是6.43%，比国企和央企背景的房企高出了1.59个百分点。
为自救“保命”房企使出浑身解数
目前，随着大陆房地产业进入寒冬，各家房企为了“保命”，也都在展开各种自救招数，努力活下去。这些房企，自救的第一招，也是最简单直接的一招，就是“变卖资产”，中国恒大在这一点上的表现最为突出。
据《华尔街日报》报导，债务缠身的中国恒大在18日表示，将以2.73亿美元，出售在恒腾网络中剩馀的18%的股份，这和香港股市前一天的收盘价相比，价格上大约折让了24%。
报导还提到，恒大为了还债，已经出售了多项资产，包括两架飞机、一家中资银行的股份，和一个香港的住宅项目。
房企用来自救的第二招，就是大股东“输血”。
第一财经16日报导，为了维持恒大集团的流动性，从7月1日至今，恒大的老板许家印，已经通过变卖个人资产、或者是质押股权等方式，累计向恒大集团注入了超过70亿的现金。
据路透社的报导，中共当局要求许家印，动用一部分个人财富用于还债。而且，许家印目前还在设法出售艺术品、书法作品以及两处高档住宅等奢侈品资产。
还有融创中国，14日的时候也发布了一个公告，称董事会主席孙宏斌出于对集团的长远信心和长期支持，以无息借款的形式，将4.5亿美元的自有资金提供给集团使用。
融创中国还计划，通过配售现有股份以及认购新股，获得总额大约9.52亿美元的款项。其中，“融创中国”13日的配售价，比起前一天的收盘价低了10.9%。
另外，据新京报报导，为了拯救股价，不少房企，像是碧桂园、世茂集团、富力地产等企业的大股东，还逆势增持股份，以求增强二级市场投资者的信心。
房企自救的第三招，就是“赎回美元债”。
从10月份起，房企就掀起了一波美元债的回购潮，有的是为了进行债务置换，以缓解短期内美元债到期的压力；有的则是为了提振市场信心。
克而瑞在10月20日发布的数据显示，自今年下半年以来，至少有18家房企回购境外债券及票据，回购次数达到100次，累计金额达到15.6亿美元。
其中，中梁控股是最典型的例子。《北京商报》报导，中梁控股10月份回购票据共计2,510万美元，11月12日又再度回购2宗票据，合计本金总额5,618.2万美元。而在此之前，中梁控股已经进行了25次的境外债券的赎回动作，合计赎回2021年四季度、以及2022年到期的境外债1.29亿元。
此外，房企也采取交换要约的方式，来避免美元债违约。例如：阳光城就通过交换要约，也就是用条件更优厚的新合约代替旧合约的方式，成功将三笔美元债展期。
负债累累的恒大，过去一个月，也设法在30天的宽限期结束之前，支付了3笔逾期的美元债利息，从而暂时避免了违约。
显然，中国房企正在竭力避免美元债的违约风险。这是为什么呢？
明年是美元债到期高峰 中共谨慎处理危机
近年来，由于中国境内融资管理日渐严格，发行海外债成为房企重要的融资渠道。中国指数研究院的统计数据显示，从规模来看，自2017年，房企海外债融资开始快速增长，2020年时，达到峰值4,540亿元人民币，3年就翻了一倍。克而瑞的数据还显示，从2021年开始，中国房企每年到期的美元债，都达到了3,000亿元人民币以上。其中，明年到期的美元债规模最高，达到了3,755亿元。
但是最近，从中国恒大、花样年，再到新力控股和当代置业，中国房企接连出现了美元债兑付危机，导致了美元债的价格下跌、房企评级下滑。据第一财经报导，从华夏幸福开始，截至今年10月，出现债务违约的房企数量已经上升到了9家。
所以，中国的房地产债务危机，已经引起了国际关注，像是最近，美国财政部和美联储都表达了关注。
14日，美国财政部长耶伦表示，正在密切监测中国房地产业的风险，因为这是中国经济的一个重要部门，占到需求的30%左右。
这之前，11月8日，美联储也发出警告，称中国房地产行业的债务危机，有可能威胁到全球市场和美国经济。美联储在半年一次的金融稳定报告中，对中国企业的债台高筑和中共政府应对债务危机的方式表达了双重的关切。
对中共来说，如何谨慎处理房地产危机，尤其是地产美元债的违约风险，确实是一大烦心事。
路透社曾在10月底报导说，中共监管机构正在密集开会，对房地产企业债务做前瞻性预判，并要求持有大量美元债的房地产企业对自身还款风险进行评估，避免出现“违约潮”。
国企融资环境回暖 民企仍在挣扎求生
目前，北京当局对房地产融资的监管，看上去也有了一些放松的迹象。11月9日，中国银行间市场交易商协会，还举行了房企代表座谈会，有多家大型国企和民营房企参加，被认为是融资环境有望“解冻”的信号。
据克而瑞统计，11月10日以来，共有25家房企及城投企业，宣布在银行间市场融资，所涉及的金额达到287.8亿元人民币，而且，这一轮房企融资的审批速度也相对较快。从募资说明书来看，这些企业所募集的资金，大多用在了偿还旧债上。
但是，当前发债的企业都是城投公司或者是央企、国企，主要是利用政府的信用进行背书，这也显示，民营房企的融资环境还没有改善。
目前，民营房企不仅面临“销售回款难”和“融资借款难”的双重困境，甚至还面临一些金融机构的抽贷行为，所以是难上加难。
因此，不少民营房企当前的策略就是：为了保命，能不投资就不投资，能不花钱就不花钱，而且要通过变卖资产等方式来筹集资金，目标就是一个——“安全过冬”。
财商经济研究所
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撰文：李松筠
编辑：蔚然、宇文铭
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（责任编辑：李红）
