【新唐人北京时间2022年09月24日讯】目前，为了提振陷入困境的房地产行业，中国有更多城市放松了楼市调控，不过，8月份的数据显示，住宅销售额和房地产开发投资仍在下降。但是，让人惊讶的是，中国房地产的销售均价，却从今年二季度开始就持续走高，并且还在8月份创下了新高。这是怎么回事呢？另外，尽管各地政府出台了各种刺激措施，但楼市销售却依然是低迷不振，这又是为什么呢？我们今天就来谈谈这些内容。
房价下跌趋势在扩大 中国商品房均价却创新高
根据中共国家统计局9月16日公布的数据，1～8月份，中国住宅销售面积下降26.8%，住宅销售额同比下降30.3%，降幅稍有收窄；但是，1～8月份，房地产开发投资，同比下降了7.4%，房屋新开工面积同比下降37.2%，跟前7个月相比，降幅分别扩大了1.0和1.1个百分点。而房地产开发景气指数，已经是连续6个月下滑，在8月份降到了95.07，已经连续7个月低于100的景气水平。
这些数据说明什么呢，虽然各地不断推出各种房地产促销手段，但是，中国房地产市场的整体形势，仍然是在恶化。
另外，中共统计局的数据还显示，2022年8月，在70个大中城市中，新房、二手房价格上涨城市的数量都在减少，价格跌幅呈现了持续扩大的态势。
二手住宅房价指数方面，上涨城市数量是13个，和上月比较，减少了6个；持平的城市有1个，和上月比较，增加了1个；下跌的城市则有56个，和上月比较，增加了5个。从涨跌幅情况来看，70城二手住宅价格环比下跌0.35%，跌幅和上月比较，扩大了0.14个百分点，上涨城市平均涨幅是0.31%，涨幅收窄0.11个百分点。
从各等级城市来看，一线、二线、三线城市新建商品住宅的销售价格，环比分别是0.1%、-0.2%和-0.4%，二手住宅，环比分别为持平、-0.3%、-0.5%，这显示在一线城市，环比涨幅已经出现收窄或止涨，而二、三线城市的跌幅正在扩大。
按理说，随着房价下跌城市的数量越来越多，商品房的均价应该是一路走低，但是，根据“城市财经”的计算，中国商品房均价，经过去年下半年和今年一季度短暂的回调之后，却从今年二季度开始一路回升，还在8月份创出了历史新高。
不过，中共国家统计局公布的是1～8月的数据，并没有公布8月单月的销售数据，那么这个数字是怎么算出来的呢？
首先，根据统计局公布的数据，1～8月的商品房销售额，是85,870亿元，1～7月的商品房销售额，是75,673亿元，这两个数字一减，就是8月份的销售额，10,197亿元。
另外，1～8月的商品房销售面积是87,890万平方米，1～7月的商品房销售面积，是75,673万平方米，这两者之差，就是8月份的销售面积，一共是9,712万平方米。
再把8月份的销售额，除以当月的销售面积，就得到了8月份的销售均价，也就是每平方米10,499元，这个均价，可是超越了2021年6月的每平方米10,485元的最高纪录。
也就是说，在今年房子卖不动、房价下跌面积不断扩大的背景下，中国商品房的均价却在4月触底，此后就一路上涨，在7月份冲破了万元，8月份创下了新高。
逆势抢豪宅：“闭眼睛搞就行了”
这是怎么回事呢？放眼望去，中国各大城市的整体房价都在下跌，但销售均价为何却在上涨呢？似乎没道理呀。但是，那些关注过豪宅市场的人，他们就能看明白其中的缘由。我们看到，虽然中国这两年房市惨淡，但是豪宅市场，却表现出另一派繁荣景象，成交量和价格都在逆势成长。中原地产研究院的数据显示，如果以1,000万元作为豪宅标准线，在2021年全年，仅深圳市场就成交了6,370套豪宅，同比上升了126%。放到全中国来看，来自房地产服务商第一太平戴维斯统计称，2021年，有超过40,000套豪宅成交，这个数字，创下中国豪宅市场的最高历史纪录。
今年呢，也是如此。以广州为例，中原地产研究院的数据显示，2022年上半年，全市二手房网签价同比下跌11.2%，但是，千万元量级的豪宅市场，却逆势上涨了6.1%。
另外，克而瑞的数据统计，上海，6月初的时候，平均每天有3.7套总价3,000万以上的豪宅成交。而北京，今年截至到6月20日，北京总价1,000万以上的豪宅，一共成交了3,770套，其中总价1,000万～3,000万的豪宅，一共成交了3,561套，占比达到了94%。
微信公众号“棱镜”的一篇报导说，深圳一家互联网公司的高管周先生，一连用了三个形容词“极其”、“非常”、“简直了”，来形容周围朋友投资豪宅的热情，并且说：“豪宅就是闭眼睛搞就行了。”
一个例子也为周先生的说法提供了佐证。9月21日，深圳再现“日光盘”，深圳蛇口豪宅“招商玺家园”开盘，推出了604套起步总价为1,244万元的豪宅，结果是有1,614人争抢，当天就被销售一空。最先售罄的，就是面积最大的房源，每套的平均总价大约是6,362万元。
那么，为什么大家要抢豪宅呢？
周先生的说法是，“豪宅在圈子里等同于‘流通币’，公司缺钱走民间借贷，可以直接拿豪宅当作稳定物做抵押”。
周先生身边的招行私人银行圈子里，有不少人是珠三角制造业的老板，他们是抄底豪宅的主力。因为现在银行拼命给制造业工厂做贷款，利率都很低，企业主把这部分钱拿来做企业运营的流动资金，置换出来的个人馀款就用来买豪宅，不仅保值，还能做大公司的固定资产，流动性还非常好。
另外，这几年的豪宅供给相对稀缺。一位业内人士透露，北京在售的豪宅都是多年前拿的土地，受到70/90政策以及限墅令等因素的影响，这两年新供应的土地，受条件限制，都难以做成豪宅。
“70/90”政策，是指2006年，为了调控楼市过快上涨，北京当局要求，自2006年6月1日起，新建商品住房套型，建筑面积90平米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
限墅令，是指对于别墅的种种开发限制。从上世纪90年代至今，中共官方多次颁布法令，对占用土地资源的别墅进行限定，限墅令也层层升级。2016年，中共国土资源部出台最严厉的“禁墅令”，又要求全国各地停止审批别墅类供地和办理相关手续；2019年，住房和城乡建设部又发布特急通知，要求立即暂停办理别墅项目建设审批手续，对在建、已建、在批、特批的别墅项目进行梳理。
也就是说，在这么多年的政策“高压管控”下，别墅成了“卖一套、少一套”的稀缺资源。这是豪宅逆势上扬的原因之一。
而且，不少新开盘的豪宅项目，和周边二手房相比，其价格却出现倒挂。财联社报导曾经说，北京上半年热度最高的豪宅项目，就是“学府壹号院”了，该项目的政府产权占比是20％，实际售价，大约是每平方米8.96万元，而周边二手房的目前均价，已经达到了每平方米12万元。
除此之外，在目前降薪潮、裁员潮盛行的情况下，不少人的工作和收入遭受冲击，买不起房的人越来越多。但是对富人来说，其家庭支出不容易受经济不景气的影响。相反，他们还可以在市场下行时，趁机抄底扫货。尤其是，在面对通货膨胀压力和货币加速贬值时，具有稀缺性的豪宅反而能够保值，所以，更多富人会出于避险的考虑而购买豪宅。
克而瑞数据显示，今年上半年，千万豪宅的网签均价，已经达到了每平方米78,492元，比去年上涨了11%；跟2020年相比，每平方米上涨了1万元。这就是中国商品房销售均价再创新高的原因。如果用一句话来形容楼市的这种现象，那就是“一边是火焰，一边是海水”，一边是豪宅热销大卖，一边却是普通住宅门可罗雀。
刺激楼市无效 调控陷入两难
然而，豪宅热销大卖，却无法改变房地产市场整体的下行趋势，因为普通住宅才是房地产市场的主体。但是，虽然有一系列刺激政策的推动，而中国房地产市场的销售状况，却没有什么改善。最主要的原因，就是在“房住不炒”、“稳楼价”的调控措施下，认为“房价会持续上涨”的市场预期已经改变，过去以住房投资为主导的房地产市场，已经转变为以住房消费为主导的市场。
但是，对大多数有刚性需求的潜在购房者来说，目前的房价却是他们难以承受的。贝壳研究院公开数据显示，中国65个城市，平均房价是每平方米17,388元，4个一线城市，平均房价是每平方米65,000元。而这样一个房价水准，对于月收入在2,000元以下的9亿多人口来说，根本就没有支付能力进入市场。
而且，一些经济学者发现，中国的家庭负债率似乎也达到了顶限。在过去10年中，伴随着楼价不断升高，中国家庭部门的债务率持续快速上升，即便在疫情大爆发的2020年也无法阻止这种升势。但是，从2021年的1月触顶之后，家庭债务率就开始停滞不前。虽然一线城市以外的各地政府，已经竭尽全力出台楼市刺激措施，甚至是穷尽了所有刺激手段，但家庭债务率，依旧无法转为升势，也就导致无法驱动房地产成交的放大，让楼市一直低迷不振。
另外，中国多地从7月份开始的“烂尾楼停贷事件”，也正在像多米诺骨牌一样，造成一系列的连锁反应，那就是，商业银行对住房按揭贷款会更为谨慎，居民则对购买预售住房失去信心。
据路透社报导，尽管北京当局下达了全力“保交楼”的命令，各地监管机构也为业主提供长达半年的还款宽限期，并承诺加快建设，但是2个月过去了，许多停摆项目仍然没有重新开工，而且已经复工的楼盘也没有多少人在工作。不少烂尾楼业主表示，随着贷款还款宽限期一步步逼近，如果半年后仍没有复工，他们将直接停止支付所有款项。
其实，在需求不振、信心不足的情况下，要想刺激房地产销售，降价就成为很自然的选择。但是，地方政府担心，房价下跌会导致土地价格下跌，土地出让金收入就会减少；中央政府则担心，房价下跌会产生一发不可收拾的连锁反应，引发系统性金融风险。所以，各地政府仍在采取各种行政手段，阻止房价向下调整。
事实上，中国楼市要实现软着陆，房地产市场要实现结构性的转变，房价就必须回归理性，让有需求的消费者能够负担得起。但是，如果让房价下跌的话，又可能导致所有长期积累的风险一下子爆发出来，其后果可能是北京当局无法承受的。所以，中共政府正陷入这种两难抉择之中，但是，不管怎么选择，不付出代价是不可能的，而被动改变的结果，代价可能会更加沉重。
财商经济研究所
策划：宇文铭
撰文：李松筠
编辑：蔚然、宇文铭
剪辑：曲歌
监制：李松筠
订阅《财商天下》：https://bit.ly/2XuEbjP
（责任编辑：李红）
