【新唐人北京时间2022年11月03日讯】最近，中国房地产市场持续爆出重大违约事件，甚至连“模范房企”也出现了债券违约，而且，还有9万亿元债务即将到期。目前，地产股已经下挫到10年来新低，以美元计价的垃圾债券也跌到历史低位。
那么，是什么原因导致这些房地产企业的股债价格暴跌呢？政府采取救市措施，又为何不起作用？此外，陆媒的一篇社论也引起了广泛关注，被认为是中共准备放弃房地产、不再托底楼价的一个信号，这篇社论又具体说了些什么呢？我们今天就来谈谈这些内容。
房地产股债暴跌 投资者对市场无信心
最近，中国房地产业的坏消息不断，房企爆煲是声声不绝，房债危机还在进一步升级。在上周五，10月28日，龙湖、碧桂园、绿城等多家大陆房地产开发商的境内与境外债券，一起遭遇重挫，也导致上海、深圳和香港股市同步重挫，上证综合指数跌到2,900点的关卡，而屡创新低的香港恒生指数，也在28日时跌破了15,000点大关。
从媒体报导来看，这一波的房债危机，触发点是建设豪宅别墅闻名的龙湖集团，先是龙湖“20龙湖02”人民币债券，突然暴跌36.02%。接着，碧桂园人民币债券“21碧地02”也暴跌20%，两者都触发停牌交易，同时，两家公司的其它多个境内与境外债券也都大跌，世茂、绿城等多家龙头房地产集团也受到牵连，股票和债券价格同样遭遇重挫。
而且，到本周一，房地产股票和债券仍然延续跌势。据《界面新闻》的报导，10月31日，A股、港股房地产板块集体下挫。在A股市场上，保利发展、华发股份、滨江集团的跌幅都超过9%；在港股市场上，龙湖集团下跌了23.78%，绿城中国、万科企业、时代中国的跌幅，也都超过10%。
与此同时，中国以美元计价垃圾债券，也跌到了历史新低。
据经济观察网报导，10月31日，房地产债券价格也大幅下跌，绿城中国、新城发展的美元债跌幅超过10美分，龙湖、万科等发行的多笔美元债价格，跌幅超过5美分。今年以来，已有46只房地产美元债的净价跌破了20美分，其中，有34只美元债的净价不到10美分，这些美元债中，既有爆煲房地产企业旗下的美元债，也有碧桂园、远洋和中骏等这些未出险房企发行的票据。
彭博社报导说，10月份的垃圾级中资美元债，创下一年来最大单月跌幅，也将是有史以来第三次跌幅超过10%。目前，94%的垃圾美元债的交易价格低于70美分。而直到几年前，这个市场还是全球最赚钱的债券交易之一。
那么，这些房地产企业的股债暴跌，到底是什么原因呢？
可以看到，股价跌幅最大的龙湖集团，3天前刚刚完成了一场重大人事变动，龙湖集团在28日晚上发布公告，宣布创办人吴亚军离开管理层，董事长一职由CEO陈序平接任。消息出来后，龙湖股价就急剧下挫，盘中一度下跌四成多。
万科集团的股价暴跌，则是受到了最新公布的疲弱业绩的拖累。万科上半年的利润增长了10%，但是10月28日公布的第三季净利润，却下降了14%。
还有绿地控股，在10月31日发布的公告中提到，要对旗下9只美元债就展期事项征询意见。这之前，绿地已经有两笔美元债的价格跌破了20美分。
我们看，这些房企股债暴跌，看上去似乎原因多种多样，但是，最根本的原因，却是投资人对中国房地产业已经毫无信心。今年以来，房地产股债一路下行的最主要的原因，就是中国房地产业销售疲弱和融资困难。
各地政府虽然推出了各种刺激购房的措施，包括购房补贴、降利率、放宽限购等等，不过，根据中共统计局上周发布的数据，9月份70个大中城市新建商品住宅价格，环比下跌了0.28%，已经是连续第十三个月下滑。另外，1～9月份的住宅销售额，也同比下降了28.6%。
而且，克而瑞研究中心的最新数据显示，房地产市场10月再陷低迷，“金九银十”的楼市传统旺季彻底落空。重点30城的成交面积，创下了半年来的单月新低，环比下降14%，同比跌幅扩大到28%。百强房企的单月销售规模，环比下降2.6%，和9月相比，同比降幅扩大了3个百分点，达到28.4%；1～10月份的累计业绩，同比下降了44%。
分区域来看，长三角地区市场明显降温，即便是上海、杭州这一类热点城市，成交量也在下降。同时，大湾区市场也一样是集体遇冷，在疫情防控影响下，广州、深圳、佛山等供应环比腰斩，成交量全面转跌。
除此之外，创纪录的房企债务违约，也是导致房企股债价格下跌的重要原因之一，有着中国“模范房企”称号的旭辉控股，就是一个最典型的例子。
10月初时，旭辉控股已经因为没能支付港元可转换债券的利息正式违约，让市场大失所望，也成为中国高收益美元债市场下跌的主要原因之一。
而在本周二，也就是11月1日，旭辉控股又发布公告称，因公司现金流恶化程度超出预期，为确保“公平对待所有境外债权人”，已暂停支付境外融资安排项下所有应付的本金和利息。公告消息一出，旭辉控股的港股就大跌了25%。
可以看到，截至11月1日，旭辉控股的境外债务总额大约是68.5亿美元，到期未付的本息总额，大约是4.14亿美元。根据中指研究院数据，旭辉控股前10个月实现销售额1,133.8亿元，同比减少45.8%。今年以来，旭辉控股已经累计下跌了91%。
示范房企也爆煲 房债危机升级
虽然说，中国房地产开发商的爆煲已经是屡见不鲜，但是，旭辉控股的违约还是在市场上掀起波澜，因为旭辉控股，是被中共当局认定的示范性民企之一。但是现在，这家企业，也成了爆煲的示范。今年以来，由于民营房企接连爆煲，资本市场信心受挫，为了增加投资人信心，中共监管部门在8月份指示，中债信用增进投资公司（简称“中债增”），对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”，涉及龙湖集团、碧桂园、旭辉、远洋集团、新城控股和金地集团六家示范性民企。
于是，8月下旬以来，包括龙湖、旭辉、碧桂园、美的置业、新城控股在内的5家房企都成功发行中期票据，由“中债增”提供了全额担保。其中，旭辉控股在9月份发行了人民币12亿元（约合1.66亿美元）的债券，但是显然，这笔融资仍然没能解决资金紧张问题。
也因此，《华尔街日报》已经在10月21日发表过一篇文章，标题就是《示范民营房企旭辉控股违约，中国房地产行业还有安全之地吗？》文章中说，让人担忧的是，如果连旭辉控股这样的公司都陷入困境，那可能就没有哪家开发商是安全的了。
事实上，除了旭辉，龙湖、碧桂园也是示范性民企，也发行了国有机构担保的中期贷款，但是龙湖和碧桂园的债券一样也是暴跌，这显示中共当局采取的信用增进工具，力度可能不足，无法扭转中共房企债务恶化的趋势。跟这些公司的短期债务相比，这种政府担保债券的发行规模太小。
所以，台湾《工商时报》也在10月31日发表评论，题目是《关注大陆房债危机和金融稳定》。文章提到，9月份，中国百大房地产开发商实现销售金额为人民币5,709.6亿元，按年衰退25.4%，而像是融创、世茂、碧桂园等这些开发商，更是深陷在30%～60%的销售衰退中，但是，让人忧心的是，原本热闹的十一长假，还赶上习近平的二十大连任，但这些，却没能有效刺激到中国房市。中国龙头房企财务周转困难，仍然是眼前房间内最大的一只大象。
彭博社也在11月1日发文，标题是《中国最后的离岸房地产债券避风港正在崩溃》。文章中说，中国的房地产债务危机，正在进入另一个新危机阶段，即使是部分国家支持的开发商，和长期以来被认为更安全的私营房企巨头也迅速陷入困境。
彭博社还在另一篇报导中说，从现在起到2023年底为止，中国房地产业将有高达2,920亿美元的本地和离岸债券到期，其中，有537亿美元到今年年底之前到期，其馀的2,380亿美元将在明年到期。据《金融时报》估计，美元计价的中国房地产债券投资人将损失1,300亿美元。
不仅如此，房地产危机也在向中国银行业蔓延。花旗分析师在9月14日的报告中提到，民营房企的违约潮产生了外溢效应，一些国营房企同样遭遇融资困难，从而使债务违约风险升级。据估算，中国上半年房地产呆帐比例，已经达到了大约29.1%，比去年底大约上升了5个百分点，主要来自于中共政府控股的开发商。根据标普全球评级的预测，这之前的业主停贷潮，可能让中国银行业损失最高3,500亿美元的按揭。
市场信心缺乏 “保交楼”是关键
CNBC引述巴克莱银行（Barclays）10月13日发布的研究报告表示，中国地产业已经进入第十个季度的衰退，而这也是有史以来最长的一次衰退。目前市场都在观望，中共官方是否会推出新一轮的救市方案来拯救房地产业。事实上，中共地方政府一直在推出各类救市措施。比如，据中房研协测评研究中心监测，在三季度，地方累计推出房地产调控政策250条，和二季度相比，减少28%。其中，宽松性政策200条，包括放宽行政性限制、加强公积金政策支持和发放购房财税支持等等。
但是，中共推出这么多救市措施，怎么就没起作用呢？最主要的原因，就是市场信心缺失，居民信贷需求疲弱，以及在“买涨不买跌”心理预期下的市场观望情绪越加浓重。据《香港经济日报》报导，不少房企内部人士直言，市场需求实际上已经处于收缩。
这其中，导致市场信心缺乏的一个重要因素就是“烂尾楼”。由于担心许多民营开发商的楼盘交付能力，购房者对这些公司是退避三舍，也让房地产销售陷入了更糟糕的恶性循环。
不仅如此，由“烂尾楼”引发的业主停贷潮，还导致了另外两个后果，对房地产行业造成打击。
一是地方政府进一步加强对预售资金的监管，房企从项目提取资金的难度加大，目前可动用的资金不到四分之一；二是引发了金融机构的断贷和抽贷，部分银行暂停了包括开发贷在内的相关房地产融资。
正因如此，旭辉控股就表示，9月累计获得的融资金额只有1.6亿元，10月没有获得任何新增融资，加上预售资金监管收紧，提取难度加大，导致资金流的恶化超过预期。
所以，从某种程度上讲，市场信心能否恢复，取决于“保交楼”的进程及结果，至于其它五花八门的新房优惠促销政策，能够起到的作用就十分有限。
中共准备放弃房地产 不再托底房价？
有意思的， 《第一财经》在10月24日发表了一篇社论称，中共二十大报告强调房住不炒和租购并举的背后，是对经济社会变迁的深刻理解，投资者要做好不动产定价重估的积极准备。文章还说，高房价抬升了经济社会运行成本，加剧房市的有效需求不足，使房地产这一风险资产出现重估定价是迟早的事，并且，价值重估越早，对经济社会的伤害和拖累就越小。这番言论被认为是中共准备放弃房地产、不再托底房价的一个信号，引起了舆论的广泛关注。
确实，《第一财经》作为有上海官方背景的媒体，它发表的社论确实代表着一种政策信号。但是，中共当局会让房价自由下跌吗？我并不这么看，因为这样做，就将会导致系统性风险的全面爆发，对经济的破坏性是致命的，后果难以想像。所以，也或许中共是在有针对性地选择让某些极高的房价下跌，以达到“共同富裕”的目标。
不过，中国的房子降价也是迟早的事，因为在过去20年中，中国的房价一路狂奔，涨了接近四、五倍，但中国的人均收入却无法支撑这样的高房价。所以，房价迟早要降，只是时间快慢的问题，而且从目前的情况来看，中国房地产已经是一个随时破裂的泡沫，即使中共还在硬撑着，也维持不了多久了。
财商经济研究所
策划：宇文铭
撰文：李松筠
编辑：蔚然、宇文铭
剪辑：曲歌
监制：李松筠
关注“财商天下”：https://bit.ly/GJEconUND
（责任编辑：李红）
