【新唐人北京时间2022年11月24日讯】从去年四季度开始，中国的房地产开发商们就陷入了债务危机，到了今年，尤其是下半年，中国房企不仅掀起了美元债违约潮，还纷纷主动撤销境外评级。那么，是什么原因导致房地产企业纷纷“躺平”呢？日子艰难的房企们，现在又忙着重组境外美元债，集中资金保交楼，这种“弃外保内”的策略又能行得通吗？北京当局在11月密集推出的房地产救市措施，又能否让中国房企摆脱“群体性危机”呢？我们今天就来谈谈这些内容。
中国房企“弃外保内” 割洋韭菜实现保交楼？
2022年到现在，我们看到，房地产行业信用面仍然没有明显的改善，因为有大量境外债务到期以及流动性较弱，房企融资渠道依然紧张，大陆的民营房企正处于“群体性危机”之中。11月9日，碧桂园发布公告称，和惠誉友好协商，主动撤销了其信用评级。而值得注意的是，碧桂园还并非是近期唯一主动撤销境外评级的房企。事实上，从2022年下半年以来，几乎每个月都有房企撤销境外信用评级。
据克而瑞研究中心不完全统计，从2022年6月到11月18日，有多达25次房企评级撤销事件，其中10月份就多达11次，涉及了金辉、富力、新城、恒大、旭辉等多家房地产公司。而且，其中有超过半数的房企是主动撤出。
而房企之所以这么急着和评级机构“分手”，主要是为了避免被“差评”。因为自2021年10月起，中国房企就被持续下调信用评级。例如，在去年10月18日和19日，短短两天之内，穆迪（Moody’s Corporation,Moody’s）就集中下调了20家房企的信用评级或展望。
可以看到，在过去一年里，房企遭遇评级下调的事件就没消停过，在房地产行业持续低迷的情况下，房企评级下调不仅会影响市场信心，而且会产生负面影响，甚至可能触发提前偿还债务的条款，加剧房地产企业的债务危机。
比如，今年9月和10月，“民营示范房企”旭辉集团，接连遭到了三大评级机构的集体下调，不仅影响了其境外债再融资，还触发了部分债务的提前还款。在11月1日有关“暂停支付境外融资”的公告中，旭辉就提到，“部分融资，因评级下调触发提前兑付条款，境外兑付压力在短期内剧增”。
而房企信用评级被下调的主要原因，就是中资美元债的持续违约。
据上海票据交易所信息显示，2022年前三季度，累计有36家房企美元债违约，和2021年全年相比，增加了24家；涉券规模为550亿美元，和2021年全年相比，增加了368亿美元。
中国房企，由于不断爆出债务违约，发行境外债的综合成本和难度已经大大增加，也导致中国房企的境外融资趋于枯竭。Wind数据显示，截至11月11日，今年的美元债发行规模只有大约1,000亿，还不到2021年全年的一半。而且今年以来，人民币兑美元贬值将近15%，也意味着，如果美元债发行人是借新还旧，必须付出更高的融资成本。
在这种情况下，房企已经无法通过以旧换新的方式延长境外债务的到付压力。克而瑞数据显示，今年前10个月，房企的境外发债规模，只占到房企境外债到期规模的29%。
因此，寻求境外债重组，正在成为房企缓解债务兑付压力的首要选择。
在11月13日的晚间，中梁控股发布公告称，预期不会在宽限期内支付两笔明年4月到期票据的应付利息，并宣布将暂停支付公司境外债务项下所有的应付本金和利息。从11月1日以来，已经先后有旭辉控股、金科股份、中南建设纷纷宣告美元债违约，选择不再支付美元债的本金或利息。
大陆中指研究院的监测数据显示，截至11月16日，房地产债务展期规模已经达到1,505亿元人民币，涉及相关房企40家；此外，有大约17家企业，计划推出债务重组方案。
《中国房地产报》报导说，重组境外美元债，集中资金保交楼，是“出险”房企的新选择。
报导中还引述了一位房企内部人士的话说，房企在年初就基本断定不会再保境外债了，集体“躺平”，意味着境外融资这条渠道被堵死了。这位业内人士还说：“看似‘弃外保内’，实际上很多‘躺平’企业，基本所有债券都还不上了。”
彭博社报导说，到2023年底，中国房地产行业至少有2,920亿美元境内外借款到期，其中包括今年到期的债务537亿美元。换句话说，明年到期的债务将会达到2,383亿美元，是今年债务的4.4倍；仅仅是明年一季度到期的债务，就有723亿美元，是今年债务总额的1.35倍。
显然，中国房企的日子不好过，将会在明年迎来又一个偿债高峰，但是，开发商的流动性还在持续恶化，如果不对房地产政策做出实质性的调整，那么房地产企业的持续爆煲，就可能会引发系统性的金融风险。
而北京当局，面对这样的形势，也终于是坐不住了。
中共密集救市 房企能否起死回生？
自11月以来，北京当局已经推出了一系列新的房地产金融支持政策。可以看到，11月8日，中国银行间市场交易商协会发文表示，会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（第二支箭），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计可支持大约2,500亿元（人民币）民营企业债券融资。第二天，龙湖集团就获得批准，在国内市场最多发行200亿元人民币（大约28亿美元）的债券。
11月11日，中共央行和银保监会又联合印发了一个《做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，涉及开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期等诸多领域，被称为“金融16条”。
11月21日，中共央行、银保监会，又联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，研究部署金融支持稳经济大盘政策落实工作。中共央行计划在2023年3月31日以前，向全国性商业银行提供2,000亿元免息再贷款，用于支持保交楼，要求“封闭运行、专款专用”，这一计划是8月底时2,000亿专项借款的补充，目前正在征求业内意见。
与此同时，北京当局也要求各地区各部门坚持“房住不炒”，支持刚性和改善性合理住房需求，加大保交楼的力度。
中共陆续推出的政策，也让投资者感到兴奋。在这些措施的刺激下，中国房地产开发商的股价开始飙升，尚未违约的地产美元债价格也开始大幅上涨。
但是，分析却普遍认为，这些计划也只能是暂时止痛，没有持久性。虽然这些措施，可以让民营房企获得更多的融资，能在短期内缓解流动资金压力，但是，却不意味着房企能够起死回生。
比如，今年8月份以来，有十数家房企出现在中债增（中债信用增进公司）支持发债的名单中，最终成功落地的有6笔中期票据，总金额合计68亿元人民币，6家民营房企获得了中债增的“全额无条件不可撤销连带责任担保”，其中就包括旭辉集团。但是，让市场大失所望的是，旭辉集团在9月刚刚发行了中期票据之后，10月初就违约了。
另一个例子，就是民营房企“德信中国”。11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债增，召集21家民营房企召开座谈会，明确将会继续加大对民营房企发债的支持力度，“德信中国”也是其中的一家。但是，“德信中国”却在11月18日发布公告称，对旗下唯一存续美元债进行交换要约。在此之前，德信中国没有出现过境外债公开违约。对此，《第一财经》的报导形容说，“德信中国，倒在了‘黎明’之前”。
这些都说明：第一，中债增能够支持的融资规模有限，可能不足以解决房企的债务压力；第二，不管是境内还是境外，房地产开发商单靠融资是活不下去的，正常持续的销售经营和再生产，才是生存之道。
一位房企高管就提到，即使民企的融资额度增大了，房企会不会爆煲仍然是一个未知数。因为一旦企业有新的融资进来，各路债主就会蜂拥而至，要求企业先还债，但企业是先要完成“保交楼”。
而且，中共当局近期的一系列政策，保的是优质房企的现金流，而不是“爆雷”房企的资不抵债。目前，还没有任何一家出现债务违约、展期的房地产企业，出现在中债增支持发债的清单上。
也就是说，房企化解债务的核心在于销售，即使是通过融资在短期缓解了现金流的问题，但如果销售端不能“回血”，还是不能真正脱困。
但是，到目前为止，中国的房地产销售仍然没有“回暖”的迹象。
中共国家统计局11月15日的数据显示，1～10月，全国的住宅销售面积，同比下降25.5%；住宅销售额，同比下降了28.2%；住宅待售面积，同比增长16.6%。1～10月，房地产开发投资，同比下降8.8%，相比前9个月8%的降幅有所扩大；房地产开发企业到位资金，也同比下降了24.7%。
另外，根据易居企业集团、上海易居房地产研究院近日发布的10月份的数据，其监测的中国288个地级以上城市房价变动趋势的“中住288指数”，已经连续8个月呈现下跌态势，而且跌幅有所扩大。与此同时，二手房价格60指数也已经连续下跌4个月，跌幅也在继续扩大。
中原地产首席分析师张大伟预计，今年四季度的中国楼市，仍然会相对低迷。易居研究院研究总监严跃进则认为，明年上半年楼价会维持按年下跌的势头。巴克莱银行（Barclays Bank）则估计，大陆明年全年的房地产销售，将会再下跌一成。
这种房价的持续下跌，也显示出，中国各地持续推出的楼市刺激政策收效甚微。
据澎湃新闻11月21日报导，今年以来，中国已经有至少115个城市，将公积金或商业性个人住房贷款的首付比例降到了20%。
另外，据《第一财经》11月21日的报导，已经有20多座城市的首套按揭款利率，降到了中共央行之前规定的4.1%以下。11月首套按揭主流利率，平均是4.09%，二套按揭是4.91%，较去年最高点分别回落165BP（基点）和109BP，创下了历史新低。
那么，不少城市的买房门槛已经降到历史低点了，却为什么不能刺激销售呢？综合来看，不外乎这几个原因。
那就是，中共的动态“清零”政策，导致民众收入下降，没钱买房；中国的经济疲弱，民众担心收入和就业不稳定，不敢买房；还有那些看淡中国经济前景，害怕“共同富裕”大镰刀的富人和外资，他们是不但不买房，还在抛售房产，并纷纷准备“润”出国门。
我们看到，在过去20年来，中国经济每遇到困难，刺激房地产行业就被当成了“万年灵药”，而且是屡试不爽，可是今天，无论中共再使出多少招术，房地产行业似乎都难见起色。如果不能从根本上思考问题出在哪儿，房企的债务危机就不可能从根本上得到解决，也更别谈什么房地产业再担当起托底经济的大梁了。
财商经济研究所
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撰文：李松筠
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