【新唐人北京时间2023年02月24日讯】近年来，在中共的调控和监管下，中国的房地产从“支柱产业”变成了“困难产业”。2月20日，中共证监会宣布，启动不动产私募投资基金试点，随即在21日A股开盘后，地产股集体走强。那么，这个不动产私募投资基金，为何能刺激股市，它到底要起到什么作用呢？
目前，各地政府刺激房地产业复甦的措施不断，房企售楼出现了“零首付”，银行也推出了“百岁贷”，不过这个“百岁贷”，据说日本早就有过，这是怎么回事呢？我们今天就来谈谈这些内容。
不动产私募投资基金试点 能否拯救民营房企？
2月20日，中共证监会宣布，启动不动产私募投资基金试点，被视为协助房地产行业融资“第三支箭”的新突破。所谓的“第三支箭”，指的是去年11月时，证监会推出的调整优化房企股权融资的五项措施，其中的第五条措施提到，要积极发挥私募股权投资基金作用。2月20日晚，中国证券投资基金业协会，也起草了一个《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，从3月1日起施行。
新规定，对投资者门槛、融资杠杆方面做出了明确要求。比如，要求试点基金产品投资者的首轮实缴出资，不低于人民币1,000万元，且以机构投资者为主。有自然人投资者的，自然人投资者合计出资金额，不得超过基金实缴金额的20％，基金投资方式也将有一定限制。理由是：考虑到不动产私募投资基金的规模较大、期限较长等特点，投资者需要有更高的风险识别能力和风险承担能力。
此外，不动产私募投资基金首轮实缴募集资金的规模，不得低于3,000万元人民币，在符合一定要求前提下可以扩募。同时，鼓励境外投资者以QFLP，也就是合格境外有限合伙人方式，投资不动产私募投资基金。
那么，为什么要推出这个不动产私募投资基金试点呢？
主要是因为，中共之前策划的拯救困难民营房企的计划，没有成功。
早在2021年12月，中共监管机构就建议国有和民营开发商之间进行交易，鼓励国有房地产公司介入，接管困难民营房企的项目和资产，称项目并购是房地产行业化解风险、实现出清“最有效的市场化手段”。同时，银保监会也要求银行，为房地产行业的并购活动提供资金。
但是，当局的这种号召，基本没有得到国有开发商的响应。
据《华尔街日报》2月21日报导，许多国有开发商分析了民营房企的数百个项目，发现符合他们标准的项目非常少。所以，这些国有开发商，更愿意通过例行的公开拍卖直接向地方政府拿地，因为来自民营房企的竞争减少，地价很低。另外一个原因就是，国有开发商自己，也在一定程度上受到了房地产市场放缓的影响，尽管所受到的冲击没有民营房企那样严重。
报导认为，这是导致中国房地产市场目前依然低迷的一大原因。而这种情况，显然不利于房地产行业的有序复甦，也让购房者面临更多的不确定性。但是，如果问题得不到解决，那么保交楼的重任，就可能进一步落到中共地方政府的头上，但是在抗疫3年后，地方政府的财政状况，已然是捉襟见肘。
所以在目前，启动不动产私募投资基金试点，就成了中共拯救民营房企的另一个尝试。
中共证监会市场部相关负责人对“第一财经”表示，此次试点，既是支持房地产市场纾困和转型发展的一次探索，也是丰富私募基金产品的一项创新。尤其是，动员私募基金去收购房企短期内不能变现的资产，提供流动性，降低杠杆率，对整个行业而言，都会是很大的支持。
但是，这一举措，是否能起到纾困民营房企的作用呢？那就要看投资者是否对房地产市场有足够的信心，愿意去买这个不动产私募基金了。
事实上，中国的房地产泡沫已经破裂，中共当局“房住不炒”的定调也没有改变。而且，中国经济已经步入下行周期，再加上中国人口老龄化加剧、人口已经转为负增长等因素的影响，中国房地产业的好日子已经到头了。
比如，中泰证券股份有限公司首席经济学家李迅雷就认为，从去年开始，中国的房地产市场已经开启了一个可能长达十年的下行周期。在政策暖风下，2023年房地产市场的下行斜率可能会有明显放缓，但是，长期趋势可能难以发生根本性扭转。
“百岁贷”并不稀奇 日本银行早就发明？
在房地产业的下行压力下，各种售楼促销手段也花样百出。2月15日时，南宁市一家地产公司，就在发布的建发和玺项目的营销海报中，提到了一个自称是“重磅利好”的消息，那就是“贷款年龄最长可贷到100岁”，“子女可作为共同借款人”。虽然不是真的让百岁老人亲自还房贷，但这个远高于中国平均寿命78.2岁的还款年龄上限，还是让看到消息的网民们集体“破防”，纷纷感慨买房也成了“百年大业”，需要“贷贷相传”。
不过，网上有一篇署名“今纶财经”的文章却提到，如今大家热议的“百年贷”，在日本，算不上什么新鲜事儿，因为它的发明者正是日本的银行。
文章说，1980年代，日本银行和信用社成立了类金融的子公司Jusen，向居民提供个人按揭，推出了“首付贷”、“零按揭”，以及“子孙贷”，就是爷爷、爸爸、儿子，祖孙三代人一起还贷；当时，也推出了“百年贷”，意思就是，还款期限是一百年，父贷子还、子贷孙还，其实就是把客户的子子孙孙都套牢，不能动弹，老实交钱。
因为在上世纪90年代，日本经历了一场房地产泡沫破灭，导致一大批在1986年～1991年房地产高位接盘的日本人，最终真的是靠着儿子、孙子，才把贷款还完，在还完房贷的那一刻，当年的贷款人已经是须发皆白。
文章还提到，房地产泡沫破裂导致的后果，不仅仅只是房价下跌和子孙接力还贷，还有漫长的“就业冰河期”等着年轻人。
什么叫“就业冰河期”？就是长时间找不到工作，年轻人只能降低欲望，在家里蹲着。
日本大学生的就业率，在1991年达到81.3%的高峰后就一路回落，到了2000年，45.2%的日本大学毕业生一毕业即失业，给一代人的内心留下了抹不去的伤痕。在1993～2005年毕业进入社会的这几批大学生，就被后来者称为了“冰河期世代”。
文章说，因为经历过股市、楼市的崩塌，所以日本人也特别爱存钱。日本总务省公开数据显示，在2020年4月到8月之间，日本民众的人均储蓄达到收入的44%，与2019年同期的33%相比，上涨了11%。
尽管日本银行拼命压低利息，但日本人还是拼命存钱，因为他们缺乏安全感，被经济泡沫的破灭吓怕了，稍有风吹草动，就立马捂紧钱包。
中国经济疲弱 让民众来当“背锅侠”？
如果对照这篇文章来看的话，那么，中国现在的情况，跟经济泡沫破裂后的日本，也没什么两样。比如，现在的中国老百姓也在拼命存钱。2022年，中国居民的人民币存款比2021年多增了大约8万亿元。2023年1月，居民存款又增加了6.2万亿元，创下单月历史新高。
另外，现在中国的年轻人失业率也高，也在抑制欲望、尽量省钱。中共官方统计数据显示，去年12月份，16～24岁城镇青年劳动力的调查失业率，为16.7%。
其实，这背后的原因，跟日本一样，无非是因为民众没有安全感。
但问题是，在中国，民众不爱花钱、爱存钱，似乎成了不应该的事情。比如《证券时报》头版，2月15日发表的一篇文章，标题就是《多管齐下引导居民从超额储蓄向消费转化》。看上去，似乎民众不爱花钱，中国经济就要出大问题了。于是，中共政府是绞尽脑汁地想把老百姓手里的钱给挤出来。就好像民众能大方地花钱，中国经济就会百病全消了。
但这种观点，不免有些偏执。“冰川思想库”最近发表的一篇文章就驳斥说，中国民众少消费爱存钱，有什么好奇怪的？
文章举例说，2022年是疫情封控最严格的一年，很多人的收入都减少了；2022年10月前后，理财产品处处爆雷，甚至出现了大幅亏损；2022年，房企群起爆雷，大量期房烂尾；2023年开年，又传来了延迟退休的消息。虽然现在疫情防控开放了，社会步入正常了，但经济究竟怎么样，裁员减薪会不会继续延续，谁都不敢打包票。
所以，文章认为，在既有的社会经济环境下，“多存款少消费”，是中国人最理性、最有责任感的财务抉择。如果在经济下行期进行“非理性消费”，一旦负债叠加失业，对每一个家庭都是灭顶之灾。
文章质问说，消费不振也就罢了，经济出现问题已经够糟心了，各路专家和分析人士还非要把锅甩给“国人和年轻人不花钱”。现在存款利率那么低，央行还在不断印钞，谁愿意存钱呢？如果现在连年轻人都不愿或不敢消费了，问题一定不是出自于消费本身，而是中国经济存在更深层的矛盾。
那么，中国经济的深层矛盾是什么？就是民营经济的信心问题，是重新激活市场经济的问题，是地方政府支出过大、累积债务过多的问题。
显然，中国民众背不起中国经济疲软的“锅”。中共当局真正需要关注的，是经济大环境出了什么问题，而不是盯着民众手中那点应对未来风险的预防性存款。
策划：宇文铭
撰文：李松筠
编辑：蔚然、宇文铭
剪辑：曲歌
监制：陈思雨
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（责任编辑：李红）
